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根据二手房交易的特点 再次提醒购房者注意以下风险

2021-04-13 22:25:42 综合生活 来源:网易
导读 在现实生活中,大家投入资金最大的要数房子了 。大家都知道买二手房要比买新房便宜 ,但二手房往往比新房蕴含着更大的法律风险 ,根据二

在现实生活中,大家投入资金最大的要数房子了 。大家都知道买二手房要比买新房便宜 ,但二手房往往比新房蕴含着更大的法律风险 ,根据二手房交易的一些特点,再次提醒购房者注意以下交易风险,并在此向你提出规避的方法和建议 。

案例一:售房者张先生向购房者许女士出示了房产证 ,上面载明房屋的所有权为张先生夫妇 。许女士起初对张先生一个人签约提出质疑,但张先生解释说 ,他的太太现在在国外,因此,委托张先生一个人签约 。当时考虑到房屋的现价比较低,许女士与张先生签订了合同 。不久后房价大幅度的上涨 ,张先生拒绝如约办理过户登记,许女士无奈向法院提出起诉 。但张先生却辨称,所售房屋为夫妻共同财产,其售房行为未经他太太同意 。法院在查明事实后,判决确认购房合同无效。张先生向许女士返还购房款,并支付相应的利息 。

根据我国《合同法》和《婚姻法》的相关规定 , 夫妻中的一方在未经另一方同意的情况下,不能对其有房屋等重大财产进行处分 ,一方与他人签订的售房合同无效 。与新房相比,二手房的产权认定更加复杂 ,常常导致纠纷的产生。要避免陷入产权纠纷,购房者必须和房产证上记载的所有权人,一起签订买卖合同 。本案中,许女士由于没有坚持与张先生夫妇二人共同签订合同,以致期待利益无法得到法律保护 。

案例二 :要迁户口须讲清 。侯先生来上海工作了几年后,手里有了一些积蓄 ,便打算将妻子和女儿都接到上海生活,考虑到划片就读政策 ,侯先生特意在某重点中学附近的小区,购买了一套二手房,以便女儿能够接受更好的教育 。房屋交付与登记过户,都办得非常顺利,但当侯先生打算将一家三口户口迁入所购的二手房内时,却被辖区派出所告知 ,该二手房内,原有的户口尚未迁出,因此,侯先生一家人的户口无法迁入 。在与卖房人交涉未果的情况下,侯先生提起诉讼,却被法院裁定驳回 。

法院裁定驳回侯先生起诉的原因在于 ,户口的迁入不属于人民法院主管的范围,按照现行的交易政策,户口和房屋产权,分别由公安机关和房屋管理机关归口管理 。侯先生所办理的房屋过户手续,仅仅导致房屋产权的变更,而该房屋的户口状态却并未发生改变。受到户口政策的影响,卖房者的户口不迁出,侯先生等购房者的户口就无法迁入 。在上海等一户难求的特大户型城市中 ,这无疑将使购房者蒙受重大的损失 ,要妥善解决户口问题,购房者应当在付款之前,首先查清所购二手房的户口状态,并与购房者就户口迁出时间与违约责任等作出明确的约定 。

案例三 :中介机构须看清 。刘某通过房屋中介机构买了一套二手房,价格63万元 。中介机构拿出房主王某的一份委托公证书,声称王某已经委托付某全权处理该房的交易 。刘某看到委托书后,就与付某及中介机构签了三方买卖合同 ,约定房款63万元 ,中介也按照约定收取费用 。在合同约定的履行期限届满前,刘某办完了产权过户等一切手续 。之后,一个偶然的机会,他得知房主王某其实只收到房款60万元,而不是63万元房价后连呼上当。

在二手房交易中,有些不法中介机构不通过让购房者与房主见面,从中赚取差价,玩弄文字游戏 ,签订不公平合同等手段,设置圈套 ,坑害房屋买卖双方 。对此,在购置二手房时要注意以下几点 :一是购房者要在中介商的帮助下,向房主提出查看房屋,要查看有关房屋的各种手续,商谈房屋交易价格,然后再签订中介合同 ,切莫粗心大意 。二是签订合同时要谨慎 。合同文本具有法律效力,一旦签订即可生效,因此,在签订过程中要慎之又慎 。

首先,要使用政府行政机关认可的合同文本 ;其次,要对所签条款逐条推敲,文字表达要准确。不能模棱两可 ;再次,要弄清所有条款的内容,真正认可。不要勉强签订 。有条件的购房者最好在合同文本签订之前请专家或律师审核,这样才能确保权益不受侵害 。


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