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KKR 已从 Mori Trust Co. 收购了位于加利福尼亚州圣何塞的 HQ @ First。根据圣克拉拉的公开记录，这家全球投资公司通过其 KKR 房地产精选信托 (KREST) 基金支付了 5.35 亿美元购买了完全租赁的房产。
根据 CommercialEdge 的数据，此次出售标志着湾区今年迄今为止最大的写字楼交易。
KKR 拥有所有权的 Drawbridge Realty 已被任命为美光科技租赁办公园区的运营经理。
记录还表明，此次出售涉及摩根大通和巴克莱银行提供的贷款。由北加州资本市场副主席兼主管 Steven Golubchik、副主席 Edmund Najera、高级董事总经理 Jonathan Schafler 和董事 Darren Hollak 组成的 Newmark 经纪人团队促成了此次交易。
根据 CommercialEdge 的数据，该物业曾于 2019 年交易，当时这家开发商以 4.29 亿美元的价格从 Lane Partners 以全现金交易方式收购了该资产。当时，这是森信托在的第二次重大收购
5 月，KKR 宣布推出 KREST，这是一种持续提供、注册的封闭式基金，符合 REIT 的税收待遇。KKR 宣布，该基金将瞄准、欧洲和亚洲的“主题驱动、创收商业房地产、优质单租户房地产和私人房地产债务和优先股权”。KKR 从其公司资产负债表中为该基金注入了 1.5 亿美元。
物业特点
HQ @ First 由位于 110、120 和 130 Holger Way 的三座建筑组成，就在北圣何塞的南湾高速公路旁。校园共有七层楼，总面积为 603,666 平方英尺，楼板面积从 19,310 到 32,563 平方英尺不等。根据 CommercialEdge 的说法，位于 110 Holger Way 的 135,167 平方英尺的建筑还拥有 100,000 平方英尺的数据中心空间。
2010 年建成的 A 级办公园区设有两层楼的大堂、会议室、健身中心和拥有 300 多个座位的自助餐厅空间。当前租户对空间进行了改进，包括现代化的办公室装修和增加 60,000 平方英尺的实验室空间。上班族还可以使用每 1,000 平方英尺 3.16 个停车位的多层停车库。
据绿色建筑委员会称，该物业于 2011 年获得 LEED 金级认证，当时该物业仍由博科通信(现为博通公司的子公司)占据。目前尚不清楚该财产是否已提交重新认证。
根据 CommercialEdge 的数据，美光科技已同意于 2018 年 12 月全面占领园区。2019 年提交给证券交易委员会的一份文件显示，美光科技已将约 68,962 平方英尺的面积转租给数字安全公司 Zscaler。HQ @ First 是美光科技的西海岸总部。
该物业位于硅谷的中心地带，附近有许多大型科技公司，包括甲骨文、英特尔、西部数据和思科系统公司等。HQ @ First 受益于南湾高速公路沿线，而 880 号州际公路向东约 3 英里，距离圣何塞市中心约 8 英里。
硅谷投资猛增
HQ @ First 被 KREST 以每平方英尺约 886.2 美元的价格收购，远高于湾区截至 6 月的年初至今写字楼销售记录的每平方英尺 505 美元的平均价格。湾区市场(包括东湾和南湾)的写字楼空置率在 6 月份达到 18.6%，环比下降 30 个基点。
然而，投资者正在向科技和生命科学领域投入大量资金，因为湾区市场在过去两个月中记录了其他几笔大型交易。根据 CommercialEdge 的数据，6 月份写字楼销售总额为 3.644 亿美元，其中GI Partners 以 1.55 亿美元收购了凯尔夫的海沃德。7 月份，该办公室的总销售额跃升至 14 亿美元以上，其标志是LinkedIn 以 3.23 亿美元收购其总部等交易。
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