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新政的“关爱包”，终于送到了二手业主头上。
最近一周，贝壳二手日成交量悄咪咪发生了变化。
短短一个月时间，平均日成交量翻了两倍多，为今年的二手市场翘起了一个小尾巴。
广州二手回暖了！
不管你承不承认：
|海珠航拍图
|广州楼市发布摄
壹
单日成交181套
二手楼市要“转运”？
昨天，二手成交的数据变化，在房产群已经引发了小高潮。
10月15日，二手单日成交达到181套。
贝壳平台显示：
有中介朋友表示：新政之前每天成交才四五十套，最近日成交在100套上下，现在接近200套了!
|来源：贝壳
别不信，楼市君整理了最近几个月，贝壳二手的成交走势。
今年2、3月有过一波小行情，广州日均成交在200套以上，随后三个月一直震荡下跌。
到了6-7月，二手成交触底，保持在100套以下。
920新政后才重新站上100-200套。
直至8月初，日成交量在勉强站上100套，
新政实施近一个月，单日成交量就接近翻倍!
|技术生成
这一趋势，从房地产中介协会数据也得到印证。
刚刚过去的9月，广州二手数据成交(统计周期为8.26-9.25)，网签共8544宗;环比增长4.76%。
自6月起，二手成交连续2个月实现环比上涨。
|技术生成
那么，为啥这次回暖，业内人士的反应特别明显?
新政实施前，广州二手平均每天挂牌量，超过200套，但成交量却在60-80套徘徊。
这也意味着，一天的放盘量需要3-4天来消化，流动性相当低。
市场很需要一个动力，调动二手买家的神经。
贰
网红盘业主放出割肉价
东荟城2字头、天河星作3万+/平
二手业主想要自救，只能提高流动性，降价可能是唯一的出路。
我统计了一波最近的二手成交发现，一旦业主们“笋价”抛售，成交周期极速缩短。
这一现象，在多个网红小区里都有体现。
|
广州二手成交部分房源一览 来源：链家 |
||
|
小区 |
最新成交价 （万/平） |
成交周期 |
|
东荟城 |
2.9 |
1天 |
|
保利罗兰国际 |
3.7 |
9天 |
|
碧桂园云顶 |
1.82 |
2天 |
|
保利花园 |
4 |
31日 |
|
时代玫瑰园 |
3.3 |
11日 |
|
南沙城 |
0.78 |
23日 |
|
万科欧泊 |
4.2 |
26日 |
|
亚运城 |
1.9 |
8日 |
|
天河星作 |
4 |
30日 |
|
天力居 |
4 |
27日 |
|
万科山景城 |
2.1 |
16日 |
|
富力金港城 |
1.1 |
3日 |
|
万科里享家 |
1.7 |
8日 |
万科东荟城
比如，近年来频频上热搜的，房价一度冲上近4万/平。
如今呢，小区剔除车位后，也有349套二手房在卖，放盘价在2.9-3.8万/平不等。
|来源：社群
按目前东荟城最低10万元/个车位来计算(市场价12万-15万)，这套房源扣除车位款后的总价为295万元。
单价仅约2.92万元/m2，创近三年来，二手成交的新低。
要知道，该房源还是景观视野都不错的中楼层。
放盘仅1天后，业主就成功卖出!
|来源：链家
碧桂园云顶，
再比如，众所周知的增城“顶流”在新房阶段一度冲上了4万+/平。
上周就有业主非常硬核，以1.82万/平的“割肉价”出售。
|来源：中介
仅仅花了不到3天！
中介表示：从挂牌到成交，
楼市君翻了一下小区挂牌价，一套大平层单价在3.7万/平，最低在2.08万/平。
估计云顶业主深夜抹泪，短短几年时间，房子几乎打了个五折。
万科欧泊、富力天朗明居、保利罗兰国际、万科金色悦府
比如，都有低于均价的房源出售。
天河星作
就连，接连几宗成交到了4万/平以下!跟2020年的价格相当。
|来源：链家
同样的户型，2年前的成交价去到5.6万/平。
现在挑笋买房，无异于捡了大漏。
叁
二手究竟触底了吗？
从两个数据分析
二手成交量回温，业主放盘意愿强烈，是不是代表着二手已经触底了?
要判断这个问题，大家只需要去看两个数据：
一个是成交量、一个是成交价。
刚刚我们提到了，自7月起广州二手成交量开始缓慢上升。
而价格方面，9月二手网签均价为27959元/平，环比上月下跌0.8%。
|来源：中原研究发展部
如今的二手均价，几乎是近一年来最低的一个月。
所幸，比起6、7月二手成交价的明显跌幅，现在处于“企稳”状态。
值得注意的是，像珠江新城等热门板块。作为广州楼市风向标，已经有业主创新高成交!
这两天传得风风火火的嘉裕公馆，以22万/平的价格成功被秒杀，需时不过几个小时。
|来源：中介
如果广州楼市开始“量价齐涨”的时候，那就证明楼市底部已经结束，甚至开始往上走。
如今的二手已经触底，早前观望的买家也会把买房提上日程了。
因此我判断，
广州二手市场的回暖周期，大概会在4-6个月左右。
对于普通的刚需买家，楼市君认为现在确实是一个买房好时机。
一方面，广州大部分二手网红盘，成交价已经有10-30%的下降。
楼市君整理了最近中介推荐的东部小区最新放盘价，相比2021年高峰期，基本能打个7-8折。
|
小区 |
最高成交价 （万/平） |
最近放盘价 （万/平） |
|
科慧花园 |
2.4 |
1.51 |
|
碧桂园云顶 |
4.2 |
1.83 |
|
恒大山水郡 |
1.7 |
0.86 |
|
合景誉山国际 |
2.4 |
1.1 |
|
威华雅苑 |
2 |
0.93 |
|
绿湖首府 |
1.8 |
0.8 |
|
保利学府里 |
6.6（二手） |
4.5 |
|
万科东荟城 |
5（二手） |
3 |
|
金碧世纪花园 |
6（二手） |
4.1 |
|
万科山景城 |
3.6（二手）） |
2.1 |
|
美林湖畔 |
8.5（二手） |
6.4 |
|
新福港鼎峰 |
6（二手） |
4.6 |
网红盘尚且如此，其他普通小区的业主要卖房，就更不容易了。
而且，部分没那么热门的区域，有不小的议价空间。对买家而言有很大的淘笋空间!
当然，笋货是需要抢的。尤其是那些远远低于市场价的房源，还没来得及看房就被秒了。
另一方面，目前二手房市场挂牌量大、小区之间、内部房源之间竞争很大，业主的心理价位在反复调整中。
继续拿东荟城做例子，相似的楼层、户型，售价在2.9-3.7万/平，差价接近1万/平，
毕竟，二手房市场的交易主体是个人，对价格的变化更为敏感。
|黄埔航拍图
|广州楼市发布摄
同时，市场价格的调整是循序渐进的。
楼市下行时卖家担心后市更差，愿意折价的几率更高;市场完成触底之后，大部分卖家干脆躺平。
买家可以趁着这段博弈期，门槛降低、选择空间大，不妨看准自己想要的房源，慢慢磨价格。
最后，你怎么看呢?欢迎聊聊~
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