京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:

感谢京总理性的输出。对通州春和景明举棋不定的时候，看到京总的文章，一下子把我拉回理智，意识到应该重新学习，整理思路。先说一下家庭情况：我是全职妈妈，和先生、2岁的女儿一起居住在百子湾。近两个月，原本在西四环独居的72岁母亲身体频频出现状况。我们不得不在东四环到西四环上频繁奔波救急。考虑到母亲年事已高，日后居住在一起能方便照顾，再加上我们也有二胎的可能，所以考虑趁目前的政策在一年内置换房屋。

置换的目的：一是解决三代人共同居住的问题，改善生活质量。二是将目前房产进行整合置换，资产保值。再说一下目前的资产情况：母亲名下有一套荣丰2008(一手房，贷款购买)，出掉大概480w。在定慧北里还有一套三居室，我和母亲共同持有，老公房，出掉大概980w。此外我手里存款大概还能支持一些。综合目前的情况

我们的置换要求为：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，卫生间至少2个，暖气好(地暖最佳)，有电梯。2.新房或二手房皆可，大平层或复式都可以。(母亲独居多年，东西很多，如果复式或有个地下室她能有更私密的空间)3.预算1500w左右。4.需要考虑周边的医院和学校。

咨询：1. 我们考虑把2套房产全部出掉，用母亲的名字置换一套大的。原本考虑买通州(主要因为那边医院多)，读过您的文章后调整思路，是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、奶西版块?其次考虑亦庄?您有推荐的区域和楼盘吗?2. 老人买房是不是就不能贷款了?我们的情况还建议贷款吗?3. 最近得知大红门南马上要开盘中海和金茂府的项目，您觉得适合我们的情况吗?这两个项目相比，是不是持有金茂府升值空间更大?总觉得在这个地区，一下子起来两个高端盘，有点格格不入。

4. 二手房我们还没有了解。如果考虑二手房，您有推荐的区域或楼盘吗?我们是否应该考虑在目前的百子湾地区再购入一套二手房改善居住?(我家人这么想。可我总觉得资产应该有个布局，不用都集中在这里，解决居住也可以租房嘛。买就应该买保值的。5.目前的两套房还没有挂出去，我考虑明年3月份挂牌，您觉得合适吗?再次感谢!

A:回答;

您好,感谢信任!1、荣丰2008、定慧北里还有您现在所居住的百子湾板块,这三套房从区域上都是价值比较高的板块,荣丰2008属于广外乃至西城的上车热盘,主要客群一是上学购买人群,二是在西城上班的年轻人,因小区大多为小户型,所以流通性很好,只要不是面积特别小的保值增值性也都不错,定慧北里和定慧福里北里也都是定慧寺这个板块涨幅靠前的盘,百子湾主要的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体,也是朝阳比较热门的一个区域,以上楼盘保值增值性都不差

可通过知识星球精华栏16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;如果拿以上三套房中的任意两套去做置换,从理论上只能往更高等级更高楼盘上换,这样不会失去房子的涨幅,北京现在的每一轮龙头板块都是从核心区开始轮动,其次跟上行情的就是以上的次级板块,从实际需求1500万的总价也应该布局到北京的龙头板块,这样的资产含金量很高,流通性金融属性以及保值增值性都比较牢靠.

2、大红门开的中海和金茂府项目,并不是所有的品质盘随意分布就会涨价,这是错误的概念,楼盘品质高需要符合本区域的购买力,如果购买力跟不上或者大多购买力都来自通勤大概率会站岗,大红门这个情况相当于是矮子里面拔将军,现在的购房逻辑是要凤尾不要鸡头;关于选筹上建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心,投资非常简单,结合各区跑赢大盘选筹导图和成交大数据进行选筹包赚;

3、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;这个是大概的情况,可根据自己实际的情况选择操作时间,

4、关于贷款:和首套二套年龄没关系,只要想贷都可按照首套计算,参考07#巧用杠杆，贷款的利用;

5、关于选筹上:百子湾的价值主要是刚需群体较多,如果1500以上的总价会稍高,这个板块的盘这么高的总价会导致流通性变差,如果考虑在百子湾附近的话可以往朝阳大悦城看看,逸翠园160平的复式,5个卧室总价在1600左右,首开熙悦尚郡200平一层带花园的复式5个卧室总价在1500左右,这两个盘第一符合您们对居住面积的要求,其次符合对高品质的要求,逸翠园06年,熙悦尚郡16年的,朝青这个地方的现象是品质盘一片,能承接朝阳东部大部分刚需+置换改善群体,房价相对很牢靠,保值增值能力也很强,比大红门的价值要高一些;望京和奶西这个板块也可选,但居住品质以及面积要求可能难满足,如果满足面积只能压缩单价扩大面积,这样的盘就失去投资属性了,祝一切顺利,有问题再沟通!

Q:提问:

房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居(或能改三居的两居)，希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子+贷款+一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居(改三居)，优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大

方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。

方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”

A:回答:

您好，感谢信任!1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,

如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，

关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关)可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!

Q:提问:

京总您好!看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区

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