江小亭/发自东莞

虽临近春年年关，但东莞的豪宅市场却愈发热闹。

抢工期，抢客户，甚至于抢招优秀销售，一改往日顶豪的低调神秘，市场形势愈发“紧张”。

2023年核心板块拥有多高端项目入市的万科，无疑是这场豪宅大战中的关键选手

其中，，且凭借长期在莞树立的品牌基础，一举一动，备受瞩目。

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多豪宅盘齐发

今年东莞万科浮出水面的纯新盘已有包括瑧湾汇、星河传说二期、旗峰山境花园、万科龙湾巨无霸旧改、凤岗万科观湖花园以及大岭山万科嘉城花园等在内至少6个。

不完全统计，仅供参考

除了位于核心位置，大部分均为大面积产品，定位改善、豪宅

从项目分布来看，仅中心城区便占据4席，主城核心项目也将成为2023年万科立于东莞市场的绝对支撑主力。同时，从这些项目已披露的产品信息来看，。

如东莞市政府旁的瑧湾汇、东城体育公园旁的旗峰山境花园，起步面积都去到143㎡;计划今年下半年推出的星河传说二期，产品也是250㎡-300㎡的超大平层。

待这些项目入市，将有力引领东莞豪宅市场的加速生长

。

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瑧湾汇抢跑，最快3月入市

瑧湾汇进程最快

位于广发南的，目前楼体已出地面多层，预计最快可于3月份入市，或是今年主城最早上新的顶豪产品。

瑧湾汇丨中房君摄

绝佳的区位条件赋予了项目绝对关注。

瑧湾汇紧邻东莞市政府，为行政文化中心板块最后一宗大面积住宅开发用地。高价值站位之上，城市核心配套环绕。项目约500米范围内，便覆盖了中心广场、国贸城、海德广场、市民服务中心、东莞图书馆等城市行政、生活配套。

地块早于去年出让时，便被坊间冠之主城压箱底靓地称号。据悉，当时除万科，善做豪宅的鹏瑞同样有拿地意向。而凭借地块的稀缺与高价值，广发南地块也成为2022年东莞土拍市场上为数不多的封顶成交宅地，成交楼面价高达25900元/㎡。

可见，无论何时优质的地块始终具备吸引力。

万科也选择打造最高端的“瑧”字系

为匹配地块站位，拿地后的。

效果示意图

共规划有8栋高层住宅

整个地块分为两大部分，靠近市政府一侧主要为代建的政府住宅、政府办公以及社区服务文化中心等公建设施，广发金融大厦往东的地块部分则为可售住宅，。

其中建筑面积约143㎡-190㎡的户型楼栋位列北侧，与凯名轩、华凯豪庭等小区一路之隔，也是第一批将推出的产品;

另外建筑面积300㎡+大户型位于地块南侧，直望总面积达16万㎡的中心绿地，目前绿地部分贴近瑧湾汇一侧，由东实集团打造的莞香印象已运营，是城区文旅景点。

中房君/摄

143㎡为瑧湾汇的起步面积段

产品方面，，据前期参考户型图显示，该面积段规划了两种户型。

A户型为经典的南北对流，动静分区设计，客厅开间超5米，搭配8.25米的超长阳台，通风采光俱佳;同时剪力墙主要分布于四周，空间灵活度较高。如书房位置可直接与餐厅打通，扩大公共区域空间。

B户型则为传统飞机户型，进深近10米，4间卧室分别分布在客厅两侧。该户型与已告罄的润府03户型类似。

143㎡A户型 丨B户型 仅供参考

仅户型本身来看，瑧湾汇143㎡的改善户型相对较为常规，相比之下，松山湖另一关注度较高的待入市新盘华侨城松湖原岸的143㎡双套房设计或更具亮点。

不过由于面积更大，整体尺度也更加阔绰

而值得注意的是，瑧湾汇另外的190㎡户型与华侨城松湖原岸143㎡格局类似，双阳台、双套房设计，入户处的长辈房配有独立卫浴，更加方便长辈生活。。

190㎡ 仅供参考

310㎡四房四卫是瑧湾汇最大面积产品

，卧室与公共空间分离，私密性更佳;客餐厅公共部分做到了三面采光，尤其客厅，尽享开阔景观视野，彰显豪宅气质。

310㎡ 仅供参考

该面积段也是今年万科浮出水面的最大主力面积产品，如要追求更大面积的平层，则需将目光转向至CBD悦府，该盘最大户型去到380㎡。

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豪宅市场的抢客大战

选择广发南还是CBD悦府也成为不少购房者纠结的点

由于悦府与瑧湾汇均站位主城核心位置，且都是大面积豪宅定位，。

对比来看，强势竞争力之上，两盘也有着各自独特亮点。

悦府所在的CBD为东莞举全市之力打造

，蓝图宏伟，预期空间广阔。相比于瑧湾汇的143㎡，悦府的，对于豪宅项目而言，圈层的价值占比明显;同时仅目前来看，待悦府建成，还将成为东莞最高住宅，更加容易被匹配城市封面形象;不过悦府所在的CBD，目前仅有华润置地有较大动作，何时能现规模或还需时日;相较于悦府，除了更具优势的市政配套资源外，考虑到本身社区占地更大，，搭配地块前的中心绿地，形成一种闹中取静的居住生态。

东莞CBD规划图 图源东莞规划院

不过可以确定的是，两个项目都是主城错过不再的稀缺物业。

即便是瑧湾汇、悦府等如此豪宅盘，也早早开始了“抢客大战”

不同于过去楼市上升期的低调，面对尚不明朗的楼市环境，仅目前来看，。

据悉早于去年9月起，瑧湾汇项目便开始陆续约见老业主，举办圈层活动等进行蓄客。此外为赶工期尽快入市，项目建设期间还不乏超时作业，受到市民反映以及相关部门的责令停工。另外的悦府同样也是频繁释放项目即将入市信息，目前两盘都已启动冻资程序。

在建中的瑧湾汇丨中房君摄

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东城也要上新了

沉寂许久的东城今年也终于将迎来新品

以悦府、瑧湾汇为首的南城豪宅市场战火熊熊的同时，，供货主力同样是万科，产品也同样是改善及豪宅。

包括预计今年5月份入市的旗峰山境花园，以及预计今年下半年可入市的星河传说二期。

星河传说二期已是老面孔，筹备多年吊足了市场胃口

。项目位于东城中心板块，属于东莞有名的第一代富人区，周边新盘已断供近10年，二手房成交价也早早突破5万元/㎡，积攒了数量可观的需求，也导致项目一举一动，一直备受市场关注。

同样定位“瑧”系

与瑧湾汇一样，星河传说二期，由3栋超高层塔楼与4栋街区商业组成，其中。

效果图 仅供参考

旗峰山境花园入市动作则更加迅速

不同于星河传说的筹备多年，。

该项目为去年招拍挂斩获用地，地处黄旗南片区，毗邻东城体育公园，也属于传统富人区;同时近距离可抵达国贸、汇一城等核心商圈，距离地铁1号线(在建中)新源路站约500米，无论是商业还是交通配套，优势明显。

主力户型设置为143㎡-260㎡

旗峰山境花园，定位高端改善盘，预计今年5月入市。

效果图 仅供参考

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政策利好不断

一直以来，万科都有着较为明显的选址倾向，对区域价值评估标准较高，同时对市场的需求走势也较为敏锐，这也是东莞万科十余年来能始终霸榜全市销冠位置的关键。本次大手笔重仓中心城区高端项目，同样契合着高端需求抬头、城市形象升级的趋势。

近期频繁出台的政策，对于豪宅市场本身也是利好不断。

而值得一提的是，

限价政策的放松，将更大力度助推东莞豪宅市场往竞品质方向靠近；

如东莞市住建局发布的有关优化新建商品住房销售价格申报管理的通知，涉及的对

关于差别化住房信贷政策”的更新调整

此外，据莞e认购平台最新消息，提到了“，即不再区分普通住房和非普通住房，面积超过144㎡的产品，如无房无贷，首付也可最低2成;有一套住房，或有一套贷款纪录，最低可3成，有两套及以上住房(已结清贷款)，由银行业金融机构视情况具体确定首付款比例和贷款利率。

当以万科为首批高端产品涌现市场，各盘激烈抢客的同时，对于2023年的东莞楼市而言，一幅居住品质大升级的城市场景也值得期待。

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