我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问

提问：雕叔，看江是买上水还是下水?上水是指流下来的水?原谅我是小白。

回答：上水就是看上面流下来的水，感觉可以接到你家来~下水就是看从你家旁边淌过的水，你能在你家阳台看到一条江奔向远方~最好就是从你家阳台看出去，有一条江从左边淌过，呈现环抱状。

提问：浮云老师好，自住需求，想买洋房。是选北滨路国美江天御府好?都说国美开发商不好!还是照母山版块的北大资源好?房子应该选顶跃还是平层好呢?主要考虑房子质量问题，怕屋顶以后会漏水，夏天太热等现象!

回答：国美这块地真的不错，依山傍水，对面就是重庆企业天地，上通下达，周边就是观音桥商圈，左右两边是红岩村大桥和嘉华大桥。目前kfs确实是一个短板，所以自住需求洋房要求高的话不考虑，如果要求不好太高，还有希望带点后期升值的投资想法的话，这个盘还不错！前期此盘销售都不做什么宣传，内部早就定完了。选重庆的房子优先选择大平层，顶跃的楼梯老年人上下不方便，也不好装修，风水不太好，重庆人不太喜欢顶跃。

提问：请问云大，您预测2018年重庆房产市场形势如何?恒大御龙天峰和中央广场一年涨幅有多少，最近有那些区域值得关注?

回答：18年北区要稳一稳了，易经里说物极必反，就是说任何事物不能做得过火，否则就走到了尽头。北区要停一停，等9号线和4号线再来启动。而西区和南区，18年有补涨的势头。那些年错过的洼地，尽在这里。

提问：你好，问下优质学区房小学和初中的，次新都可以，建面单价1-1.2万，性价比高的楼盘有哪些。

回答：巴南板块荣盛锦绣南山；彩云湖板块蓝光彩云府、恒基雍翠名门、兴茂；江北渝北这个价没有；南岸可以看看京地溯源阁；沙区的华宇秋水长天、融汇温泉城、宝嘉江枫美岸等；另外大学城很多楼盘都有学区：富力城、龙湖u城

提问：重庆本地豪宅税多少??建筑面积和价格超过多少会交豪宅税

回答：按面积来算，144平方起算豪宅！契税3%，个税1.5%，（家庭名下唯一物业的可免）商品房满5年的按增值部分征收5.6%的营业税，不够5年的按全额征收5.6%的营业税！按照价格算：现在是建面13900元以内不交，然后独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍 （含）至4倍的，税率为1%；4倍 （含）以上的税率为1.2%。

提问：雕叔 ，看了您分析的本次重庆楼市，我有几个疑问：1.像您说的板块分化以优质资产为单位，那这波中央公园之前的刚需投资盘是否不应长期持有，而是在这波涨幅中出售换成中央公园新盘的标杆楼盘?2.重庆中央公园这次涨价是否还有可能再复制，现在科学城板块是不是淘笋埋伏的时机3.现在买阳光100这类看江的二手还算优质资产吗，这种房龄较大的江景房是不是在今后重庆楼市发展中会拼不过新区的新房

回答：1.应该长期持有，而不是卖出换，因为价格差距过大，长期来看，虽然是刚需盘，品质比不过标杆盘，但是重庆刚需盘的水准依然很高。而现在的价格体系在上涨到一定程度之后，刚需盘价格会修正上涨。2.仅看好科学城的低价刚需盘，比如之前我们推荐的华润润西山，这样的低价楼盘才有潜力。长期来看，并不看好科学城。因为重庆宇宙中心太多，并不是说科学城不会涨，而是说在这些新区中，科学城搞不赢中央公园，你更应该关注礼大照中央公园。3.江景相对于品质来说不重要。品质楼盘加上江景，就会溢价很多。意思是，如果一个差楼盘，江景好，其实溢价非常有限，不会太贵的。如果一个品质楼盘加上江景，会变得异常贵。江景好与品质差，是一种错配，并不看好。你看看照母山中央公园那些品质盘的价格，就知道，品质应该排到江景前面去考虑。

提问：雕叔，全款买新房的话，是怎么个付款流程?签合同一次性付清?觉得不划算阿，能分批付吗?

回答：那要分楼盘，有些楼盘尤其是重庆沈阳，有全款分期的项目，而且很多，都符合你的条件。武汉没有，但是全款付款时间和方式往往可以和售楼部协商，有商量的余地，但是意义不大，比如说允许你先给一半，一个月内再给一半，不会给你拖太长时间。

提问：浮云，已经在恒大御龙天峰购入三套，现在紫御江山比御龙一平米贵三千左右，是继续入手恒大，还是购入紫御?另和黄御风能入手吗?还有中央公园怎么样?

回答：问题中提到了四个楼盘的选筹。如果不考虑单价差别的话，我会给你一个这样的排序：比如大家都是卖10000元。1、紫御江山；2、御龙天峰；3、御峰；4、中央公园。而事实上因为地段、商业、交通、学区和产业等各种因素的加持影响之下。每个楼盘的定价又有所不同了。我打个比方，我也不知道实际的开盘价格：紫御江山预计套内22000；御龙天峰预计套内19000；御峰套内12000；中央公园套内12000。如果你是投资为主，根据你首付多少判断你需要总价好还是低的产品？高总价，肯定要在御龙天峰和紫御江山上做选择，因为你花这个钱买御峰和中央公园就有点浪费房票了。低总价，可能御峰和中央公园更适合你。贵了买起来也会吃力。我的观点是：御龙天峰vs紫御江山，选紫御。毕竟江北嘴的潜力无限，只贵3000元，放长远看这个差价可以不考虑进去。御峰vs中央公园，选御峰。虽然风水品质没有紫御江山这些好，但是还是在两滨一嘴的板块，未来也会快速跟涨上来。投资不考虑风水，现在一二手倒挂，就能说明市场热度。中央公园，在我圈里的文章，大多都是唱空的。因为北区不可能无限的北，总有一个头。照母山金开大道就是北区的头，至少短期三年内我的观点不会改变。

提问：雕叔，你好，坐标，考虑在市或者上海附近买房，没有上海市购房资格，投资的话在哪里合适?哪个区域比较好呢?

回答：环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长，昆山花桥选盘优先地铁旁边，比如绿地21城这样的中档小区，别买融创这样的CEO盘。不过楼市未来的春天应该在一线和强二线，环一线城市可能大多是纸上富贵，所以要在或环沪城市投资的话，我更建议你选择主场。投资回报率最高的板块，详见知识星球内部分享！

提问：雕叔，手里有10万多，想买个房，不是刚需，保值增值一点点即可，现在看上江津的房子，名字叫利安 凤城御府，建面4500元，总价29万，首付10万。一，像这种江津这区县的房子在未来两三年走势会怎么样二，这个小区怎样，4500的价格值不值得入?三，如果只有十万，有没有更好的选择?非常感谢!

回答：如果只有十万，我也建议你别买区县的房子。未来江津通轻轨之后，江津的房价也不会暴涨的，毕竟这里始终处于人口流出型城市。借点钱来主城内环里面上车吧，还不晚。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问

---

版权说明： 本文由用户上传，如有侵权请联系删除！

---

标签：