口 述：兔主席

编 辑：微澜

来 源：正和岛

首先，先理解房地产传统发展模式意味着什么?

住宅开发销售业务。

房地产行业的传统发展模式，基本就是

这种传统模式依托两个业务逻辑：

一是传统发展模式里的核心业务及底层逻辑是住宅开发销售，业务需要建立在住宅开发销售不断循环的基础上；

二是住宅开发销售业务以外的业务，都是支持住宅开发销售业务的手段。

也正是从房地产传统模式的业务逻辑中，延伸出了两个维度上的思考：

1. 房地产传统模式与整个经济体

所谓的房地产行业，很长一段时间都是狭义概念

在中国，，即房地产行业主要就是“住宅开发与销售”，而单这一块房地产业务，每年就有10来万亿的规模。

制造业，把商品房造好，然后出售，赚差价。

房地产企业的业务模式比较单一，这种业务本质就是

大部分的房企都是上市公司，要求每年实现业绩增长，不断扩大收入与利润，这就要求不断地购买土地作为生产资料，建造房屋并出售。它除了需要真实的居住需求外，还需要房价不断上涨的预期，因为有了房价不断上涨，人们才愿意购房。

而(大城市的)房价不断上涨，老百姓是越来越买不起房了，还会产生许多的效果，比如：

使得商品房的投资属性增强，人们会买一些长期来看无价值的资产。最后，如果经济基本面、环境、人口因素变化，这些资产可能会贬值;

房地产是重资产，天生具有金融属性，很容易与金融发生过度的结合与联动。而这就会出现导致几种可能：

挤出其他实体产业；

个别管理不善的企业可以透过加杠杆而激进扩张，酝酿风险，而金融从中起到了“放大器”的作用，形成了乘数效应；

由于金融在房地产里的布局、敞口、头寸太大，又可能使得整个经济体面临系统性风险：

2. 房地产传统模式的七个特征

在一些官方表述中，房地产行业“老”的发展模式被定义为高负债、高杠杆、高周转等，但这些还是围绕住宅开发销售的经营模式及策略来分析。

如果对房地产行业本身进行更宏观地分析，那么可以将传统发展模式的特征进行一些新的归纳和总结：

第一，业态单一。

房地产业态本来众多，传统发展模式下，房地产就是住宅地产。

第二，模式单一。

围绕住宅地产的模式就是新房开发销售，利润来源就是新房售价与土地及建设成本之间的差。

第三，产品单一化、同质化。

总体来看，开发商的能力主要落在资源整合及落地执行上，产品差异没有那么大，同质化程度较高，最终，对销售影响更大的是房产的地理条件、整体定位、销售能力及推盘时点。

第四，重生产、轻运营。

住宅产品销售之后交付给业主，就与房企没关系了。房企留下来的持续性“售后服务”及“售后责任”比较有限，往往就剩“物业”。利润和利益集中在销售端，这也使房企大多侧重于资源整合及执行能力，比较短期注意，缺乏运营文化及长期主义。

此外，大型房企都是全国性的，在全国范围快速复制，生产制造往往偏向粗放，很难做到高度精细化。

第五，对于房企来说，非住业务、业态、模式往往都只是新房开发销售业务的辅助。

例如把商业、文化等能力作为“拿地”“勾地”“圈地”的手段，或者依政府的规划要求，不得已开发某些自持的业态(转而将其视为“成本中心”)，抑或是把能力变为促销/推盘的工具(典型的是高端楼盘的住宅物业服务，以及收取较低的物业费)，反正最后一切都是为了卖住宅。

第六，收入具有“非可持续”性，所谓“非可持续”，指的是不能假定其永久持续、循环发生。

因为住宅销售掉了，又得拿新的土地，周而复始，循环往复，不能假定永远销售下去，总有一天需求会饱和。

相比之下，利用一个好的资产收取租金，就属于相对“可持续”的业务。由于传统住宅地产开发销售的这种“非可持续”特征，资本市场对未来看不清，所以也不愿意对未来的现金流及利润进行估值，只看企业眼前的利润，配以较低的市盈率倍数。

第七，资本密集。

新房开发不是普通的制造业，而是一种非常“重”的固定资产形成，需要大量的资金、资本支持，这就使房地产高度依赖金融体系，需要金融体系给予资源。

在一个房地产行业蓬勃发展，占国民经济很大比重的市场，如果没有政策约束与限制，资金势必会流向房地产，从而“挤出”实体经济所能获得的资源。在大开发、大建设时期，这是很难避免的。

“地产-地方政府-金融”

旧发展模式的背后是的三角关系，而这三个主体的利益共同点，是土地价格与房地产价格的不断提高，也只有这个逻辑不变、预期不变，才有可能延续旧发展模式。

这样的发展模式，其实已经形成了一个巨大的“利益集合体”。

显而易见，

制定国家大政方针和公共政策时，总需要考虑房地产的利益，一旦动了房地产的奶酪，就会产生很大的经济代价，那就又不得不在大政方针和公共政策上让步。

如果做得很大，在GDP/经济结构里有很大的比重和影响力，那它就有了“自我逻辑”，足可以驾驭、超越、领先、主导甚至“劫持”公共政策了：

在新的环境下，房地产行业不能再依赖过去的模式与方法，而是要求整个行业寻求转型，摸索新的发展逻辑与路径，在满足商业化诉求的同时，还要符合国家针对民生与战略的大政方针，实现“既要又要”：

既坚持了“房住不炒”，找到满足居民居住需求的“长效机制”，又帮助房地产企业找到新的发展模式，使经济能够在平稳中完成转型及重构。

因此，房地产新发展模式是中国经济发展的必然趋势，也是中国社会发展的必然产物。

“断供”和“保交楼”。

最近一两年，在房地产行业，大家可能比较关注的一个问题就是

如果拉长时间来看，这个问题的出现，就是房地产行业过去积累下来的“矛盾”爆发了，但需要注意的是，“断供”和“保交楼”更多是行业的一个短期问题。

探索“

因为行业在走向的路途上，这个短期问题需要建立共识的一点是，断供与保交楼不仅仅是一道经济题，也是一道政治题，这背后的思路也可以从执政党的理念推导出来：

一是保交楼。

这是最基本的民生问题，稳定问题，是大政治。首先要把房子盖好。

二是保产业链/供应商。

这里涉及中国经济的方方面，有无数的市场主体(许多是中小企业)，涉及基本的就业、税收、居民福祉，因此也是经济社会基本面问题、民生问题，稳定问题，是大政治。因此，在把房子盖好之外，如有余款，应该给涉及的供应商付款。

三是债权人。

这里，可以结合他们距离底层资产的远近先后，分出主次，比如：

四是保开发商经营与法律实体。

这个主体，指一个形式上的法人主体。它可能拥有员工、资质、品牌、专利、沿革等，可能拥有上市主体等等。

主体是手段而不是目的

但值得注意是，：对主体价值的判断，取决于主体的存在到底是否有利于保障前述目标的存在。

五是保开发商的股权投资人

(首先是股东，然后是实际控制人/老板/高管等)。

“政治重要性”

这个排序，是根据各个主体在当前问题里的做出的排序。(本部分只基于一点相关利益方主次先后进行表述，更详细的“断供”和“保交楼”诊断与解决思路，可在书中进一步了解)

由于房地产行业就是中国过去20多年城市发展的缩影，其历史经纬及现状都异常复杂，并涉及不同的区域与地方、不同的开发商与项目、不同的监管部门、不同的金融机构、庞大的上下游产业链，问题千差万别，情况异常复杂。

事实上，

鲜有人能够站出来，并且愿意站出来把复杂的问题拆解透彻，因此也很难进行顶层设计与决策。

“走一步看一步”

一段时间以来，对房地产行业的问题有点，遵循市场化、法治化的总原则、大框架，依靠各监管体系、各地方和各种主体自行摸索、研究、撮合、磋商、决策，尝试解决行业问题。

但在这个过程中，又暴露并发现了更多的问题，并使既有问题进一步传导、蔓延、放大(遂才有了断供问题)。

这个过程是个必经之路，它可以总结经验，可以帮助我们把问题看得更全面、更透彻，帮助我们面对新发展模式聚焦在更有效的探索和转型上来。

了解了房地产传统发展模式背后的政策框架转变、业务逻辑以及更进一步的思考和房地产当前的重要问题后，需要我们去探讨房地产的新发展模式。

而回答什么是房地产新发展模式

，我们可以先从“十四五”规划《纲要》中的新发展理念(创新、协调、绿色、开放、共享)找到一些引导原则和启发，

也因此，我们可以从不同角度、

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