2022年，置业买房进入了新的阶段。

而经过了去年的价格战，楼市却是越来越内卷，表现在板块内部产品竞争的内卷，还有整个楼市的内卷。

整个内卷的情况，是核心板块房价降至中间板块价格，中间板块房价又降到边缘板块价格。边缘板块降无可降，只能躺平。

而购房者买房却是在层层递进。从前只能买边缘板块的刚需，现在能往中间板块走;在中间板块纠结的改善群体，咬咬牙也能买核心板块了。

整个内卷，是购房者置业一直在往的核心板块走。

房价一降再降，人们意识到核心板块的抗跌性;各地房产税的不断出台，资产进入优化阶段，核心板块资源是优化置业优选。大环境影响下，核心板块成为买房的热门趋势。

而在南宁，城区核心板块资源、房价不一，都有各自的定位和“自白”。看看这些板块，你愿意住在哪里!

(板块对比一览)

Part.1

青秀区：买的就是优教圈！

在青秀核心板块置业，乍一看是为了便捷和繁华，实际上，多数人为的是青秀区优质教育资源。

目前青秀的核心板块——凤岭北和凤岭南，优质教育资源遍布。

凤岭北原本学校不少，但架不住居住人群多，上学学位依然紧张。2021年9月，凤岭北的翠竹实验学校小学部和凤岭北路中学交付招生，为片区又增添两所学校，紧张的学位得以缓解。

至此，凤岭北片区已俱备2所天桃实验学校、凤翔路小学+中学、民主路小学分校、滨湖路小学、南宁二中、凤岭北路中学、北大附中等。这些优质学校，都是其他城区难得的教育资源。

(凤岭北天桃实验学校双校区，二手房价格居高不下)

凤岭南片，同样有桂雅路小学双校区、越秀路小学、翡翠园学校、南宁三中、民主路小学等名校资源，数量不多，但优质教育资源不少。

在房价上，凤岭北拥有校区的楼盘房价在15000-25000元/㎡;凤岭南由于有学校+东盟商圈双加持，价格在15000-40000元/㎡左右。

就房价来说，核心区有高价位，比如荣和公园大道价格在23000-25000元/㎡;也有较低价格，如吉祥凤景湾目前价格在13900-16800元/㎡，配套资源各不同，购房者可根据需求做选择。

并且，青秀核心区目前发展近满，土地空间已经在往外扩展，核心板块产品不多，未来难以再生，这也是青秀区即便房价高，依然受购房者青睐的原因。

而在板块价值上，青秀区已属于成熟片区，不存在红利等待期，入住即可享受城区便捷和繁华，这是大多数新区无法比肩的优势。

总的来说，买入青秀核心，就把握了城市核心资源，直接住在繁华里，住过的人才知道多香。

Part.2

良庆区：铁学商景，我都有！

说到核心板块，其实蟠龙区也算得上核心;但说到中央居住区，还得看五象湖。

大多数买房群体向五象湖看齐，除了湖居生活招牌，更多也是看中五象湖优教圈。蟠龙区大概就输在了这一点上。

五象湖板块，铁学商景俱备。地铁，2号线+3号线双线地铁经过;学校，有十四中+五象实验四小的组合，以及三中+五象实验一小组合，优教圈让人眼红。

商业，万象汇和合景天汇广场、宝能城商业集群占据十字路口，周边还有北投时代商业、轨道TOD商业等;景色则是五象湖公园，远一些的有江滨公园、园博园。

(五象湖核心两大优教圈居住区)

板块价值上，五象湖集齐城市核心资源，价值极高。产品相对青秀区更多一些，可选产品较多。目前板块房价水平在15000-42000元/㎡，包含高层、洋房、院墅等多样化产品，面对群体范围较广。

五象湖虽然资源齐全，但在人气、繁华方面还需要一段时间兑现；但五象湖板块在发展潜力上未必不比青秀区，居住环境也更好。

五象湖核心板块和凤岭北、凤岭南房价水平相近，购房者或许会有所对比。

买房选择上，板块除了高价楼盘，也有性价比高的楼盘，如宝能城价格在17000-19000元/㎡，特惠房一度降至15xxx元/㎡，能就读三中和五象一小，非常划算。

如不计较学校，周边楼盘如阳光城光明未来悦、阳光城大唐檀境等价格在11000-15000元/㎡的房源同样性价比很高。

Part.3

江南区：老城味道，非我莫属！

江南区核心板块，位于江南万达及其周边。

江南区是很多人喜欢的居住板块，原因在于江南充满老城生活味道。淡村菜市、平西村夜市、亭子码头等多个城区有名的“地标”，让人想起安宁而繁华的老城日常生活。

自从江南万达开业后，江南的中心从西园搬到江南万达，江南万达也成为江南繁华的商业中心，带来一片美食和购物的集中地。同时，江南万达紧靠地铁2号线，交通、位置的便利造就了它如今的繁华。

江南区核心板块的楼市让不少购房者关注，房价水平不算高，在11000-20000元/㎡左右。高水平房价楼盘处在西园附近江景板块，一线瞰江大平层户型价格达20000元/㎡。但区域主力价格基本在11000-145000元/㎡，产品基本是高层住宅为主。

(江南万达周边楼盘不少)

板块价值上，江南区核心周边板块正在加速发展，如经开区、沙井、空港等片区，引入众多产业，成为江南区发展主力。江南万达附近，目前正在兴起以华润置地江南中心为主的新中心板块，但由于地铁2号线不经过该中心，5号线距离也不近，交通出行稍有不便。

总的看来，还是江南万达周边比较便利，相比其他城区核心板块，性价比也高。不过，江南万达板块目前已经是发展成熟区域，已无再多发展空间，楼市产品也是有限。

唯一的劣势是，江南区较少有名校，在教育配套上稍显弱势，但在房价上能弥补这个缺陷。

不追求名校，但追求生活和便捷的刚需群体，江南区核心板块刚刚好!

Part.4

龙岗核心：潜力小生，请多关照！

嫌凤岭北和五象湖太贵，嫌江南万达堵车，想买潜力新区的购房者，龙岗核心板块是非常好的选择。

龙岗是五象新区重要发展区域，而且作为城市副中心，龙岗CBD的发展规划前景可期。

龙岗西作为核心板块，发展最早，目前已“熟”。这里大多楼盘已交付，底商投入使用;万达茂商业人气旺，周边农贸市场大大便利了生活。

龙岗也是老牌名校所在地，邕宁高中、邕宁民族中学、邕宁二中的双校区均在板块内;哈罗礼德国际学校也在今年招生，板块教育还在不断升级。比起没有名校的江南区，龙岗能够吸引许多人买房，学校也是重要原因之一。

城市发展史上，交通枢纽造就一方繁华。南宁站带动了朝阳广场的繁华，火车东站让凤岭北一片发展起来。而在龙岗，五象火车站规划了8625亩TOD站城综合体的建设，让龙岗将即将成为又一个高铁经济圈拉动的片区。未来建成后，龙岗将成为南宁高铁/火车站枢纽之一，拉动人气入场，拉动区域繁华。

龙岗作为“潜力小生”，换发着“潜力股”的诱惑力，也让它在近几年楼市里如鱼得水。

(龙岗CBD在售楼盘仅4个)

龙岗西核心板块的房价范围在8000-12000元/㎡，相当友好;但产品不多，仅有几盘在售，多盘售罄，而且已经进入了交付状态;从另一方面来说，交付之后入住率上升，居住氛围渐浓。

目前核心板块+靠近五象火车站地段的楼盘仅有招商新城臻樾府、龙光玖珑湾、东鼎雍和府以及新项目——中交象江来，均是比较热门的楼盘。中交象江来新盘将推，处在龙岗核心的新项目，颇受期待。

总的来说，买龙岗核心看的是潜力，买的是高性价比；目前配套齐全，人气稍不足，需要等待时间兑现；规划前景可期，核心板块资源可抢先占领。

Part.5

西乡塘区：说到高校，我家氛围最足！

由于西乡塘楼盘比较分散，很难梳理出核心板块来。

西乡塘区的中心位置，目前少有新品在售，仅有大片旧改项目。秀厢以及安吉万达板块，人口众多，但已经在一环之外。

所以小编选择的既有楼盘，又是核心板块在于西大商圈—永和大桥这个位置的板块。

(西乡塘在售楼盘区+核心区)

西大商圈的板块价值，主要有广西大学和各高校聚集于此，人口年轻化，商业氛围活力满满。已经毕业的大学生，工作了也选择在大学附近租房，增加了西乡塘区外来人口的数量。

商业的繁华，居住人口众多，也让西大板块成为成熟的居住区。

交通上，5号线和1号线同时经过，连通不少城区，不仅出行便利，也能加速商业的繁华。

房价对于刚需来说也相当友好，西大商圈附近有三个楼盘项目：洋浦星、建发鼎华北大珑廷、天健天境，房价水平在10000-12500元/㎡。永和大桥附近则有宋都江韵朝阳、宋都江宸合悦以及融创融公馆，房价水平在9800-11000元/㎡。

西乡塘城区的商业和居住的成熟、交通的便捷，以及较低房价水平，让刚需置业群体有了低门槛入手繁华区的机会。

喜欢高校氛围、热衷老城区生活的购房者，西乡塘就很不错!

Part.6

兴宁区：我盘不多，但很受欢迎！

兴宁区目前有楼盘在售的核心板块，主要位于望州路。

去年年底，望州路板块出了两个新盘，金地美域国际和路桥融创茂，周边在

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