梁员外前些天在朋友圈内涵，有几个老六说好的一起倚楼听风雨临海揽山，实现英年早退休。

结果关键时刻，这些人全都在网红小姐姐多的地方，临阵倒戈了。

实不相瞒，这其中就包含了我，但他并没说，我也是个受害者。

关于这个辣鸡盘，我家现在客厅阳台主卧书房，一眼望去就能看到，好几年前就开始关注。

这期间前前后后看了七八次，花了大量时间研究内部细节，也是惦记好久了。

结果到了有名额的关键时刻，因为各种幺儿子，被劝退了，属实是扎心。(原因后面会提到)

毕竟花了这么多精力，总不能打水漂吧。

正好这是极棒的案例剖析，楼盘本身也有蛮多的信息差，牵扯到很多我以前提到的知识点。

也能顺带分享下我在看待项目时的一些特殊视角和思路，所以这期素材的靠它来贡献了。

一、

按惯例如果对这个项目没啥概念，先带大家了解下基本信息。

项目占地约3.9万㎡，总建面约30万㎡，包含5栋高层住宅、2栋公寓(6、7栋)、7栋联排复式，背靠大南山，正面远眺深圳湾，已是现房。大证已经办成小证在开发商手里了，客户买完就可以立刻办红本，而且很快就能入住，完全没有烂尾风险。

开发商：深圳市富诺房地产开发有限公司物业：深圳市新投物业管理有限公司总占地面积：39567.32平方米总建筑面积：195055.41平方米公寓占地面积：2026.61平方米公寓建筑面积：55350平方米容积率：5.28绿化率：35%总户数：1278户车位：1880个本次推出：409套(住宅)物业费：12.9元/㎡/月产品类型：(住宅/商务公寓)70年产权：(2018年6月29至2088年6月28日止)公寓户型：94-133-229平(2至4房)总价：1060万起住宅户型：108--113--120--225--236平(2至5房)单价：9.7--14.2万/平总价：1085万起首付：430万起交楼：毛坯卖点：周边配套成熟。

新世界·临海揽山 位于南山蛇口，背靠大南山，正面远眺深圳湾，“临海揽山”这四个字非常绝妙的描述该楼盘的特色!

知道基本情况后，我们进入主题，简单总结盘点下优缺点。(标蓝为重点)

优势面如下：

1，项目在南山脚下，环境特别好。

2，所有户型都有山景或海景，景观面极好。

3，带育才一小和二中的学校，学区有优势。

4，准现房，今年底就能交房，入住快。

5，地铁2号线1.2km，12号线500m，算近。

6，部分户型使用率不错，118平套内，略高于同价同期几乎所有楼盘的水平。

7，隔壁兰溪谷，楼龄老15年，成交价在12-15w，有价格优势。

缺陷方面主要：

1，户型上115平南向只能三房，功能性偏差，118平四房因为蝶式户型未展开，餐厅只有个小窗，导致本是南北通透的户型，变成了北向。

2，北向118平看山的户型，本身朝北朝向就不好，叠加上南山这个dubff，采光“可能”很差。

3，在1栋面前有栋80米高楼的旧改，建好后1栋南向25楼以内的景观和采光会有较大的风险。

4，蛇口因为早期道路规划问题，红绿灯偏多，加上修建12号线等缘故，南海大道常年堵车。

5，开盘时市场舆论在说，小区内部园林被别墅占了，以后楼盘内没啥活动空间。

6，新世界不是香港那家，是深圳版算是小房企，可能品质和物业把控不好。

7，周边有老旧工业楼宇，面貌略微有些负面感受。

8，比前海价格高，市场认可度却不如前海。

二、

这个项目是前年底开的盘，当时就推了1栋251套，毛坯均价11.4w。

结果上销售成绩非常不理想，哪怕就这么点房源，才403人认筹，选房时有着极高的弃选率，也导致并没有实现日光，现在还剩下八十多套没卖完。

可以说是同期如润峯府、懿府、润玺等竞品中，套数最少，还卖得最差的。

然后特别服气的事情就来了，本来这个项目还蛮多人看好的，结果发现画风不对劲，本来在内涵懿府二期的，全部阵营倒戈了。

互联网上出现了各种如捂盘最失败的kfs，蛇口豪宅竟没日光，蛇口xxxx巴拉巴拉。。

搞得很多不了解情况的购房者，一看市场舆论这么差，以为是个辣鸡盘就给过滤掉了。

但显然并没有那么简单，实际上1栋之所以卖的差，和外界神仙的粗暴解释相差甚远。

核心原因是如下几个方面：

1，除了两百多的大户型，不论南向看海三房还是北向四房，都遇到了很大的未知风险。

北向部分的房源叠加上南山的遮挡，采光无法预估。

南向部分的房源核心海景优势，正好在开盘时，大家才注意到前方要建80米高楼，低层没景观优势，高层价格巨贵。(贵200+)

 

所以横竖买都会让人很难受。

2，当时kfs觉得卖亏了态度非常傲慢，在营销上有点过度自信不太上心。

就比如本身就有样板房，但开盘阶段啥也不给看，也很难找到资料，总体上给人的购房体验和感受非常差。

3，虽然这个楼盘比起兰溪谷(12-15w)有很大的价格优势，但这并不是热门小区，关注度不高，成交量也不活跃，加上有指导价的问题也找不到数据，很多人压根对这边的价格没有概念，无从比较。

临海当时开盘11.4w的价格，比起同价位的一众新房，主观感受就是倒挂不够，贵了些。

那怕这个楼盘是划算的市场冷，其他楼盘也不是没有机会，自然会想着去等个更好的。

4，1栋的认筹情况出来后，大家预期上都觉得这个楼盘购买力有问题，就算卖完了，后面还有2-5栋那么多套，再开盘时要买也没压力。

那为什么不贪下其他项目，实在买不着倒回来也不迟，剩下几栋的位置还更好。

三、

如果仔细观察我总结销售成绩不佳的四个核心原因，会发现。

1是信息差或部分房源的问题，

2本质是信息差

34则是市场心态的偏差。

这些好像和楼盘及产品本身的价值，关系没那么大。

所以当时在开盘的时候，没有这些问题或问题较小那部分的房源，其实是卖的最快的，这部分并没有压货。

这看上去是个废话，但如果看过价格表会发现，这个楼盘的高低楼层价差，做得巨大。

同户型高层和低层之间，南向差了310万，北向差了240万。

啥概念呢，临海是42F的楼层，润玺61F的楼层，在不仅有优势景观面，低层还靠快速路会有大幅度放大噪音风险的情况下，仅100万左右的价差。

南向可以理解为是景观值钱，但北向的山景本质差别就没那么大了，正常来说没那么大的意愿和动力，单纯为了景观来买高层。

很显然这就是认可项目，不惜花大代价来规避采光风险的人。

也就是说，如果没有上述提到的4个问题，这个楼盘本身的认可度和价格接受度是没太大毛病的。

四、

新房价值的科学评估中——我说不能仅看房价倒挂和市场热度的原因不就来了。

1，市场热度和销售成绩方面，是有很多综合因素叠加的情况，前面说的这些原因便是特别典型的和价值关联不那么大，但对销售成绩影响巨大的点。

2，论价格差，隔壁兰溪谷有15年的楼龄差，使用率也不没更高，哪怕顶着高容积率，正常来说和近五年的次新房就会有20-30%的价差。

比起大冲、前海、安托山等有次新房的区域，放到一起太吃亏了。

所以才说，要引入两个关键因素来进行修正：

1，同样条件在市场想买要几多钱

2，同样的价格能买啥。

对于项目价值的理解才能更加深刻。

类似的比较，只看产品不难理解，主要是很多人对这个地段没啥概念，不知道如何去评估好坏。

实际上只要挑出和隔壁兰溪谷楼龄和产品以及学区档次差不多的二手盘，如果价格还是近似，就能知道这个地段大概属于啥水平。

因为兰溪谷89平只能两房，功能性有点偏差，实际上把这个因素进行修正，基本上就能得知道，蛇口半山这个位置其实并不弱于后海 海月(泛深圳湾)。

放到前面这个问题上，自然就会发现，如此优势环境有景观面好学校好位置有地铁的四房，放到二手市场哪怕是北向，两千万以内也很难找到更好的竞品。

哪怕是硬刚前海，地段和产品不虚的同时，有学校的绝对优势，也并没有啥太大压力，关键是确定性还更高。

五

最后是这个盘子，有两个独特的优势，很多人可能并没有注意到。

1，高低层价差巨大，前面有提到过丐版房源价格便宜，差距之大，大家可以看这张表。

图源网络

如果是北向部分的中低楼层，实际上118平四房，8-14楼仅1228-1226左右，就算顶着朝向的压力，比起其他同价位的楼盘也很有吸引力。

当时销售成绩差，更多是在于很多人对于影响未知，对于这个问题，我个人去实地看房，感觉比预期的还好很多。

低层的山景更有生机细节更好，实际采光并不是很大问题，主要是日照时间短，这期会开放实地样板房，可以实地感受了，也就没那么大的信息差了，不用只靠脑补。

固然是有缺点，但在如此大的价格优势面前，仅十万出头的单价，我会觉得蛮有吸引力的。

2，现在是现房了，房产证随时可以办理。

即买即住，很多人都不知道，周边二手房只要能维持高估值，那么这边以后出证后评估价也有机会调高。

随着时间推移(可能要一两年)，评估价有机会上浮到13-16这个

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