大河报·豫视频记者 韩懿亭

开年之后，郑州楼市可谓是“红红火火”：“人挤人”的售楼部，忙碌带客的中介工作者，红彤彤的销售海报……

而360房产网公布的销售数据也证明了郑州房地产交易市场的复苏。

据显示，郑州2月份全市新房销售约17690套，与1月份8210套相比环比增长115%，与去年2月份6324套相比同比增长180%，达到郑州近几个月以来成交量的最高值。

相较于新房市场的“一路狂飙”，作为楼市“晴雨表”的二手房市场是否也出现了明显的回暖势头?

近日，记者采访多位卖家买家、中介和专家，还原郑州二手房市场的真实表现。

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二手房市场逐渐回正，多门店出现带看量上涨趋势

中介门店的表现，可以间接反映出二手房市场冷暖。一位不愿透露姓名的中介告诉记者，今年从春节之后门店就变得忙碌起来，店里留守的中介少了，大多在外带客户看房。据该中介透露，近两周，他所在门店的带看量增加了50%不止。

除此之外，记者发现还有部分门店因为“带客量增加人手不足”而急于“招兵买马”。“过完年后，二手房的客户量明显增加，基本上每天都有四五单在谈，店里业务员不够了，所以近期我都在忙着招募经纪人。”金水区花园路上的某中介门店负责人告诉记者，市场好的时候，店内的经纪人数量可能是市场不好时期的两倍。

据郑东新区高铁站片区某中介门店的经纪人透露，东站片区的活跃热门小区——东方港湾、奥兰花园、海马公园、新里卢浮公馆，在近日迎来了房源挂牌量、咨询量大增，尤以100平方米以内户型为甚。“相较于年前，这几个小区的咨询、带看量基本都实现翻番，虽然因为成交周期的原因，导致目前成交量不高，但预计到3月中下旬会来一波上升。”

而在二七区康桥金域上郡，亚星盛世家园等热门小区的周边，带看量也出现强势回归，有中介门店每天带看超过了10组。“目前价格没有出现明显的大波动，不过购房者的入市步伐有所加快。”一位资深经纪人表示。

据上述经纪人透露，“总的来说，现在购房者关注新房和二手房的都不少，主要还是看客户的需求，如果首付比较紧张的客户，会选择新房的多一些，因为部分楼盘有针对首付的一些活动或是其他优惠力度更大一些;如果客户对周边配套和位置比较看重的，会更偏向于选择次新二手房小区。”

中原区某链家门店的负责人周先生则认为，“相比于新房，二手房不存在期房的交付风险，所以更能赢得购房者、特别是刚需一族的青睐。”而根据他所在门店的经营情况来看，2月份刚需性住房占据了整个二手房成交量的70%左右。

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买卖双方整体以理性为主，部分房源或存在“炒作”嫌疑

虽然节后郑州二手房市场有所回暖，但市场特点在于，买卖双方整体比较理性。

近日发生的一个买房案例令中介康康(化名)印象深刻。前一周，买卖双方已经谈妥了中原万达附近某房源的价格，可到了第二周，卖家认为近期房价会涨，所以将挂牌价格抬高了5万，不过，购房者方面并没有跟进，表示再等等看。“没过几天，卖家又来找我联系买家，说价格可以调回到以前谈好的价格……”

“不过，这样临时涨价的卖家并不多，大多数还是比较理智的。毕竟，目前市场环境下，虽然交易量有所回暖，但如果卖家临时涨价太多，购房者可能还是会选择再等等，相对比较理性，并未出现早些年的那种‘抢房’现象。”中介康康向记者透露。

除此之外，多家机构表示，目前二手房成交价格总体稳定。“市场在复苏，但买卖方双方大多是理性的。从我们的成交单子来看，成交价基本与挂牌均价相符，甚至可能还会偏低一点，毕竟，现在郑州房源供应量较充分，市场选择余地也多，如果房东过于强势的话，买家也不会贸然出手。”一位资深二手房中介表示。

随后，记者在贝壳二手房网站上查询了郑州多个热门二手房小区的成交情况，发现与中介所言基本相符。

比如，金水区的正弘数码公寓，近90天成交42套，成交均价为19531元/㎡，近期几套房源的成交均价在19500-21000元/㎡;

经开区的远大理想城，近90天成交38套，成交均价为13723元/㎡，近期几套房源的成交均价在12000-13500元/㎡;

郑东新区的正商东方港湾，近90天成交20套，成交均价为20964元/㎡，近期几套房源的成交均价在20000-21500元/㎡。

整体来看，近期房源的成交价基本与挂牌均价相符，买卖双方以理性为主。

但是，在采访中，也有一些买家认为，部分二手房房源或存在“炒作”的嫌疑：比如虚抬房源的挂牌价格，故意营造出“多人来问询”的热闹景象，中介和卖家在朋友圈、微信公众号、小红书等社交平台上的房源宣传文案中，以“激增”“火爆”“抢购”等字眼博眼球。

对此，有业内人士呼吁，相关部门应进一步加强房地产中介管理，持续整顿规范房地产中介经营行为，共同维护市场稳定。

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春节后二手房成交量出现明显上涨

整体成交量方面，郑州市房管局相关负责人在接受媒体采访时透露，2月份单月，全市新建商品住宅销售12583套，成交面积135.71万㎡，环比增长118.25%，同比增长120.31%;二手房方面，全市成交6906套，成交面积72.37万㎡，环比增长22.18%，同比增长121.37%。

前两个月，郑州全市新建商品住宅累计销售17503套，成交面积197.89万㎡，同比增长40.73%。二手房方面，全市累计成交12422套，成交面积131.60万㎡，同比增长87.09%。

此外，郑州市房管局相关负责人还表示，郑州市商品房市场正处于回暖复苏的阶段，预计3月份二手房交易也会继续保持稳中向好的态势。

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购买二手房，记得做好这些“功课”!

至于近期郑州二手房市场回暖的原因，易居研究院研究总监严跃进认为，这种回暖，和房源挂牌增加、市区较好学区房受认可等有关。但本质上还是因为近期郑州购房需求比较强劲，而新房的供应不足问题，也可能会带来二手房交易的活跃。

中国商业经济学会副会长、河南省商业经济学会会长宋向清则认为，郑州二手房市场回暖，是多方面原因的推动。首先是政策因素，房贷下调了，对刚需一族或是改善型消费者都是一个重大的利好，有助于带动成交;第二，疫情调控政策优化之后，积压的购房需求被加速释放;第三，与郑州二手房所处的区位有关，相比于郑州的新房供应，二手房更多的处于中心城区，对于居民来讲，生活、工作都会更加便利，所以回暖速度会更快一些。

同时，宋向清还预测，按照郑州目前市场的状况，二手房市场未来将会持续回暖。因为生育政策的改变，居民家庭人口逐渐增加，改善性住房的需求量也会持续增加，原来的住房会销售出去，这样的话，市场上供应的二手房数量就会增加，同时由于郑州的二手房很大一部分是在中心城区，更加适合刚需一族，因此，这个二手房，也会逐步的变成抢手货，所以它的价格也会增加，因此，二手房未来将会持续升温。

而诸葛数据研究中心高级分析师陈霄却持不同观点，“郑州这一波市场回暖主要还是前两年疫情下积压的需求释放的结果，持续性并不强，3月在小阳春的带动下，预计成交将会稳中有升，但是后续若是没有政策的加持可能难以长久。”

那么，对于普通购房者来说，现下是不是购买二手房的最好时机呢?

陈霄表示，对于普通购房者尤其是刚需购房客户来说，当前信贷环境较为宽松，首套房贷利率以3.8%为主，同时银行贷款额度较充足，加上当前二手房挂牌房源较多，选择更加宽泛，是一个入手的窗口期。

同时，建议各位购房者，购买二手房，首先要关注房屋产权是否明确，是否存在多个共有人或者存在抵押等情况，确认房源的真实性。其次，重点关注房屋的品质，实地考察房屋的户型结构、采光通风、装修等，尤其是水路电路安装是否合理，还要考察社区的配套、绿化、物业等情况。另外，在交易前要查看是否存在物业费、水电费拖欠等问题，避免产生财务纠纷等。

易居研究院研究总监严跃进则提醒大家，“现在郑州二手房的学区房明显活跃，购房者认购此类住房要谨慎，部分房源价格虚高，要适当了解房东出售房源的意愿。”

来源：大河报·豫视频 编辑：胡嫦元

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