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经济适用房如何买卖(经济适用房如何转成商品房)

2023-11-09 00:31:54 新鲜事来源：https://www.hnhaofang.com/

导读一、前言1999年以后的军队新建住房，不论是离退休干部的安置房还是在职干部建设的名义上确定是军队经济适用房，都是按照综合成本价，上市交易按照准入制度，补交土地出让金或土地

一、前言

1999年以后的军队新建住房，不论是离退休干部的安置房还是在职干部建设的名义上确定是军队经济适用房，都是按照综合成本价，上市交易按照准入制度，补交土地出让金或土地收益后，其余归个人。补交土地出让金或土地收益的具体办法，按照当地政府政策。

安置军队离退休干部的住房，军队和地方政府都可以建设，付清购房款，拥有全部产权。这个“全部产权”又被军委文件授权总部解释。

按照军委2023年10号文件，对合作建房也有明确规定。

二、本题

北京某小区系军队某单位为安置第五批、第六批离退休干部建设的安置房，享受北京市经济适用房土地划拨的优惠政策。入住十几年来，房产证一直没有办理。某单位在与小区业主或业主委员会的函件中称业主为“住户”。引起广大业主(离退休干部)的不满。他们认为，从字面上看似乎也没有多大毛病，他们确实是住户，但他们是有产权的住户，不是租房子住的住户。某单位屡次不改，称业主为住户，不是单纯的称呼问题，而是对业主权利与义务的漠视;不仅反映了售房单位(甲方)对购房人(乙方)的不尊重，更是有不讲诚信的嫌疑。

按照《民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

虽然《民法典》没有对业主给出明确的定义，但是根据最高人民法院的司法解释、国务院和北京市《物业管理条例》(见附录业主定义)，简而言之，业主就是房产物业的所有权人。

离退休干部们认为，本小区住房都是合法合规购买的，依据中央军委1999年19文件和总后勤部后营字1999年516号文件之规定：付清购房款后拥有全部产权。这里的产权就包括所有权。

问题的关键在于“有没有付清购房款”。业主按照建设单位发布的小区综合成本价购房，且不说比同期建设、同期完工隔壁小区的价格高出很多，后来经过总部机关审计，还退回部分购房款(即便如此，还比隔壁小区的房价高出不少)。如果购房人没有付清购房款，怎么会退给我们部分购房款呢?

按照军委和总部政策，小区购房人付清购房款，对所购房子拥有包括所有权在内的全部产权。因此，从名称上承认购房人的业主身份，不仅是对业主的尊重，也是履行合同讲诚信的表现。

事实上，小区事实上已经登记成立过业主委员会，并且在一审、二审中被确认合法。

广大离退休干部认为，如果不承认购房人的业主身份，那么小区的物业费是否由甲方支付?

售房单位之所以称业主为住户，还牵扯到购房协议的甲方给业主办理产权证的义务。把业主称作“住户”就能逃避责任吗?

用逻辑思维看“业主”身份：

三、业主身份的逻辑推理

按照国务院和北京市《物业管理条例》，业主是住房所有权人。

按照军委1999年19号文件和总后勤部1999年后营字516号文件：付清购房款后拥有全部产权(产权主要包括所有权、用益物权)。按照这个政策，产权的取得不是以产权登记为准，而是以付清购房款为标准。购房干部付清购房款的事实，在于售房单位多收了购房人购房款，在总部审计后还退回购房人部分款项(尽管我们对总部机关的审计结果不满意)。如果没有付清购房款，为什么还退回部分购房款?这点常识性的问题，难道还用多费口舌吗?

综上所述，本小区购房人付清了购房款，拥有对所住房子的所有权，按照国务院和军委政策是业主，这是不容置疑的。遗留的问题就是兑现购房协议约定的、售房单位应该履行而拖了十几年没有办理的产权证。

四、业主的定义

附录1、最高人民法院于2009年5月14日发布了“《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“业主”给出了一个明确的定义：

1.依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

2.基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。

附录2、国务院《物业管理条例》第六条对业主定义：房屋的所有权人为业主。

附录3、《北京市物业管理条例》第二十五条　房屋的所有权人为业主。

公房尚未出售的，产权单位是业主;已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括：

(一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

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