二手房挂牌量增至80370套

挂牌价连续四个月下降

按照楼市传统规律，7月是市场淡季，整体去化量会不及金三银四、金九银十，结果2020年，因为疫情影响，很多楼盘暂缓了推盘节奏，于是，7月波优质纯新盘面世，就在上周末，出现了不少纯新盘开盘日光的行情！

新房市场近期成交量喷井，二手房市场也不甘示弱，根据链家数据，从7月1日到7月11日，二手房总成交量约1463套，单7月11日就成交了约167套房源，成交量也有所回升。

截止7月26日武汉二手房数据，挂牌量约80370套，创新高！

与此同时，国家统计局数据显示，6月武汉二手房成交价格同比、环比进一步下跌。

链家挂牌价数据也显示，武汉二手房挂牌价已经连续4个月下跌了！

以上现象反应了手持多套房源的业主对未来市场信心不足，纷纷减持手中的房产数量，即使降价也要卖。这也成了很多购房者现在愿意出手买二手房的重要原因，因此3个月内二手房成交了约9953套房源，也是情理之中。

7月成交房源300万以内是主力

购房客户刚需自住为主

从链家7月1日到7月11日数据看，7月上半月成交的1463套房源中，可以看出：

1、总价主要集中在100-200万之间，占比约60%，这说明二手房置业者主要是以自住为主的刚需客户为主，基本上是两房及以上产品，但总价又不高，适合刚需自住；

2、总价在100万以内及200-300万之间相差不大，都是250套左右，说明特别刚需的及追求品质的刚需客户，也占有一定比例。

3、成交量300万以上的只有约84套，说明改善买二手房的比例比较小。

为什么买二手房的购房者主要是刚需为主？

1、武汉新房市场价格上涨，导致很多想买主城区或者优质地段、配套楼盘的购房者突然买不起了，新房价格大幅上涨，挤压了一部分刚需客户转投到同片区二手房市场去淘货；

2、目前主城区新房面积段越来越大，本来单价就在上涨，面积段还大，买一套房的总价成本提高，无论是首付还是月供压力均有所上升，那么，买个同片区二手房小户型就成了刚需客户不错的选择；

3、改善客户更追求生活品质，二手房要么比较老旧，要么设计过时了，跟不上新房的开发理念等，再加上现在武汉新房市场核心地段改善房源越来越成为主流，所以改善客户大部分都会选新房。

户型越大、总价越高、房龄越老

价格越被压低

在7月成交的楼盘中，对比挂牌价和最终成交价可以发现：

1、总价越高的楼盘，增值空间有限

7月成交额最高的是万达御湖世家，挂牌价约950万，最终成交价约910万，直降了40万！要知道，5年前万达御湖世家新房就在25000元/平以上，过了这一轮，涨幅是远低于大盘的，即是因为总价太高了。

武汉天地云廷88平米小户型，挂牌价约515万，成交价约482万，降价约33万，即使如此，成交单价也达到了54396元/㎡。

如果房子总价高，可以使劲砍价，说不定有意外惊喜！

2、面积越大，降价可能性越大

在光谷的山水华庭，同样一个小区，200多平的大户型要比小户型成交价便宜4000元/平。

这些房源其实质量都不错，社区品质也有保障，但是户型过大，不降价就卖不出去！所以说，买房投资，还是要选小户型！当你决定入手大户型的时候，就应该是冲着终身置业去的。

3、建筑时间长、没有电梯的老项目，价格起不来

房龄15年以上的，没有电梯的房子，就算是板式楼公摊低，依旧价格起不来。武昌内环东亭的楼梯房，成交价也就15000元/平。

要卖房子，还是要尽早，年限太久就不吃香了，只能降价甩卖！

4、别墅盘降价力度较大

F绿岛别墅即使122平，挂牌价约270万，最终成交价约210万，降了60万元！卖了399天！虽然是小别墅，但位于盘龙城片区，且户型设计一般，所以卖起来也比较困难。

宝安中国院子挂牌价约400万，成交价约366万，卖了445天，降价34万，才卖出去！而且可能还是沾了疫情之后，有钱人想买低迷社区的光。

买别墅，也是一门学问，世茂龙湾一百万出头的小别墅，成交情况非常好，既面积小、又是别墅、总价还低，帮助很多刚需实现了别墅梦，特色明显。但是单价一旦高了，且环境一般或没有什么突出特色的别墅，买了基本上就不好卖，除了自住别无选择。

上面这些类型不好卖，那么相应的，小户型、低总价、甚至是热门片区楼盘，那么就非常紧俏，甚至很多项目就是按照挂牌价出售的！所以，买小户型还有投资用途，买大户型估计大部分只能自住了！

光谷房价逆势上涨

热门片区不管是新房还是二手房，都热门

我们再说说区域。

武汉整体二手房房价在下降，但是也有区域房价逆势上涨，这就是光谷！

光谷片区产业多、大学多、年轻人多，所以买房人口就多。然而，光谷整个片区住宅用地有限，新房数量也有限，再加上关山片区新房已经突破20000+元/平，刚需购房者基本上没有机会！而光谷东片区房价也蹭蹭上涨，直逼20000元/平大关，刚需光谷买新房门槛越来越高，选择越来越少，所以，光谷二手房市场比较火爆，也情理之中。

从数据上看，整个光谷二手房挂牌量约8635套房源，约占全武汉总二手房源的10%，90天内成交约1571套，成交量占总成交量的15.7%，这也充分说明了光谷二手房源需求旺盛。

光谷片区的房价走势，也是波动状态的，近三个月的变化，与区域内新房变化也有一定关系。前期新房价格比较稳定，整体市场下行压力较大的情况下，二手房出现了挂牌价下降，市场预期降低，很正常；但是随着6、7月份光谷新房价格上涨，日光盘不断，片区又重回信心，二手房房价出现回升，也在情理之中。

而且光谷的房价，还有一个有趣的现象，关山大道比光谷广场区域房价还贵3163元/平，光谷广场附近楼盘价格与金融港价格差不多，可见随着光谷的不断南拓、东移，区域房价也在发生变化。

特别是光谷东片区，由于新房供应少，二手房供应也不大，二手房需求量就更大，因此二手房价格都是比较坚挺的。像北辰优+这样的楼盘，去年可能就16000+元/平，目前已经逆势涨到17000+元/平，而且成交量还不低。

光谷不是以环线论英雄的，谁更新、谁更接近产业，谁的价格就更贵，发展潜力就更大！

目前，光谷中心城还处于施工状态，片区配套还不成熟，因此区域最高价在关山大道沿线，这里产业和成熟并存，又有优质的城市界面。未来，随着光谷中心城的不断完善和成熟，估计高房价会继续向东移动。

综合点评：

如果说新房，反应的是开发商对房价的预期和对大武汉发展未来的期待值的话，那么二手房买卖主要反应的就是购房者及业主对市场的信心程度，大家都有积极的期待，那么房价就会上涨，如果有消极的反应，那么房价就会下跌。新房市场，可能还存在开发商及政策的影响，有宏观调控的成分在，但二手房市场则更好的体现了市场机制，到底楼市火不火，大家对未来楼市有没有信心，看二手房市场才是最直观的体现。

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