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北京周边别墅400万以内(北京周边小别墅200万)

2023-11-29 12:08:08 新鲜事 来源：https://www.hnhaofang.com/
导读 限竞房的出现其实解决了两类人的置业需求：一类是刚需的朋友。7090的限制使得市场上出现了大批量的小户型，而限价的规定又锁死了限竞房涨价的可能，这让刚需的朋友有了在市场挑挑

限竞房的出现其实解决了两类人的置业需求：

一类是刚需的朋友。

7090的限制使得市场上出现了大批量的小户型，而限价的规定又锁死了限竞房涨价的可能，这让刚需的朋友有了在市场挑挑拣拣的底气。关于这部分限竞房帮主之前陆陆续续介绍了很多，今天咱们说说第二类。

另一类产品惠及的是有着别墅梦，但资金实力又够不上的朋友。

开发商为了利益最大化，很多限竞房都被设计成了高层+叠拼的形式，承载大多数刚需客的90㎡以下高层住宅，只占据少部分土地面积，大部分土地则被低矮的别墅所占据。更让人惊喜的是限竞房由于价格限制，所以别墅产品价格很多都低于周边在售其他项目。

拿佑安府为例，同样是叠拼类产品，佑安府的价格在8万左右，而懋源·璟岳最新参考价格是11万+。品质差异撇开不谈，价格对于购房者的冲击绝对是致命的。更何况，限竞房里不乏单价比佑安府更低，总价只需五六百万的叠拼项目，五百万北京买别墅，放在两年前是天方夜谭，具体的可以看下面的表格。

产品类型也比较多样化

在北京94宗限竞房里，已知的有叠拼类项目的是28个。这28个别墅类项目分布范围广，既有城六区的朝阳、海淀、石景山，也有远郊的密云、平谷等;价格差别大，从400多万一套的北京岭秀到3000万一套的佑安府，差别不是一般的大;，有叠拼也有合院。

面对这些从区位到价格差别都很大的项目，如何选是摆在购房者面前最主要的难题。为此，帮主给大家提供几点挑选别墅最实用的建议。

01

看版块，尽量选择成熟版块

如果这个别墅是你的第一居所，那么一定要尽量选在相对成熟的区域，这个可以保证生活的便捷。上述28个别墅项目主要集中在孙河、后沙峪、高丽营、亦庄瀛海及京西别墅区域。

五环里有三个别墅类项目

这三个是地段最好的。其中佑安府价格最贵，叠拼3000万起步，金融街融府叠拼1700万起步，国风长安暂时还未确定。

孙河板块（包括大望京区域）

这个区域目前在售的都是高端项目，限价在6.8万以上，总价高。目前区域内项目情况如下：

瑞悦府已售罄，北京院子二期小叠也基本售罄，此外禧瑞春秋、天瑞宸章叠拼1500万起，合院2500万起。中海望京府首期主推的产品是135-150㎡的四居，总价1000万左右。另外项目还有合院、叠墅等产品类型，不过数量相对较少。

不远的后沙峪版块在售项目为祥云赋，合院售价在1500万以上;再往北的高丽营成熟度较之前两个较低，目前观承别墅大家总价1800万起。

京西别墅区的青龙湖板块

位置较远，交通不便。不过学校资源不错，目前仅有翡翠西湖在售，目前合院绑精装绑车位，总价1200万起。

亦庄瀛海版块

规划不错，不过起步较晚，目前配套相对较为欠缺。这个区域有有瀛海府及海晏春秋，其中瀛海府已经售罄，海晏春秋目前在售产品为叠拼及合院，总价1300万起步。

02

看容积率，高于1.5的要慎重。

容积率对社区规划的影响最直接也最显著，容积率哪怕降低0.1，带来的改变也是超乎想象的。比如每降低0.1可能就意味着楼间距增加了2米，日照增加15分钟，小区新增了100颗树等等。除了这些变化，容积率与项目产品形式其实存在一套有迹可循的规律，那就是：

当容积率在1.1以下时，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层只会起到点缀、陪衬的作用，不会影响居住舒适度。

容积率在1.1-1.5之间时，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明。如此对生活的舒适度影响也有限;但是一旦容积率超过1.5，高层占地比例会接近一半，高层对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部，此时对于居住舒适度的影响会非常大。

这28个项目中容积率低于1.5的有13个：

对于生活舒适度要求较高的朋友，可以优先从这13个项目里挑选。

最后，希望大家都能早日实现别墅梦。

佑安府

位置：西南二环右安门外西铁营万达广场东侧

户型：300平米-500平米叠拼

价格：总价3200万元/套起

交通：西南二环、西南三环、右安门外大街、京开高速;地铁有14号线西铁营站(建设中)、4号线北京南站。

金融街融府

位置：丰台区泥洼中路

户型：320平米—520平米叠拼

价格：均价66555元/平米

交通：距离西三环、西四环约1公里，南侧100米是丰管路，北边约600米是丰台北路;距离10号线泥洼站200米，西局站600米。

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祥云赋

位置：京承高速6出口(中央别墅区)罗马环岛北800米

户型：约400-500平米合院

价格：总价约1500万元/套

交通：距京密路约2公里，距京承高速约4公里，离最近地铁站花梨坎或后沙峪站，都在4.6公里左右。

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翡翠西湖

位置：丰台区泉湖西路与山湖路交汇处(青龙湖公园东门)

户型：300-400平米合院

价格：总价1200万/套起

交通：轨道交通有丰台河西T2线(规划中)，日后可与14号线进行换乘;公路有西六环、京港澳高速和泉湖西路等。

北京领秀

位置：平谷区夏各庄新城

户型：220-260平米叠拼

价格：总价428万元/套起

交通：轨道交通有地铁22号线泃河湾站(规划中);公路有京平高速。

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