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房地产租赁可以作为公司的关键战略资产，为改善业务战略的执行提供机会，同时也创造运营效率。但租赁也存在风险。如果不密切关注它们，您可能会失去业务地位，导致运营中断并因多付运营、税收和其他租金而蒙受损失。此外，要求租赁在资产负债表上列为负债的新会计规则(ASC 842、IFRS 16 和 GASB 87)给所有行业带来了额外的风险和机遇。
为了获得管理良好的租赁组合的好处并降低风险，您需要对租赁中的内容有深刻的了解。以下是您在整个租赁期内应密切关注的 10 项关键金融商业租赁条款。
1. 租金和违约
拖欠租金会带来严重后果。如果您违约，房东可以终止租约，您可能会被驱逐，面临诉讼以追回租金，并没收您的财产以支付任何到期余额。如果租约因违约或其他原因终止，如果您没有完全腾出房屋，则每月可能会向您收取正常月租金的 150% 至 200%，直到您遵守规定为止。
2. 租金上涨步骤/百分比
租金可以按设定的时间间隔增加一定数量——按百分比增加以解释通货膨胀，作为支付增加的运营费用的传递或与消费者价格指数 (CPI) 同步。一些增加将每年发生，而另一些可能会以不规则的间隔激活，因此跟踪增加的内容和生效时间至关重要。这些增加也必须考虑到您的 ASC 842、IFRS 16 和 GASB 87 租赁会计计算中——并且租金的后续变化需要重新计量这些计算。
3. 利润分享或基于收入的租金
零售租赁中常见的租金百分比或营业额租金计算要求您与房东分享总销售额的百分比，房东通常有权审核您的账簿以验证数字。跟踪销售、断点和其他指标的详细信息对于遵守本条款并向房东支付适当的金额至关重要。
4. 选项
如果您有足够的影响力来预先协商续租、扩大、签订合同或提前终止租约的选择权，请注意条款和必须通知房东的日期。如果您错过了一个选项通知日期，您的房东可能不会保留该选项。如果您预先协商了设定的续租租金，而您错过了选择通知日期，您的房东将有能力将租金提高回市场甚至高于市场价格。
5. 运营费用
除了基本租金之外，大多数租赁要求您支付按比例分摊的运营费用、财产税、保险和公共区域维护 (CAM) 费用。尽管这些条款与租户进行了大量谈判，以确保排除他们必须支付的项目，但大多数房东不会根据他们的个人租户租约定制账单，房东的审计员也不会核实这些数字。
在入住率发生变化且运营费用不符合预期的2020 年之后，这一点尤为重要。对于基年为 2020 年或 2021 年的租户，基年费用可能被严重低估，导致整个租赁期内出现大量费用多收。这些费用应由经验丰富的租户租赁审计师检查。
6. 租金奖励和报销
房东会经常鼓励租户搬入他们的建筑物，例如免租、减租和租户改善 (TI) 津贴。奖励的性质和获得奖励的条件因租赁而异。您必须非常小心地跟踪它们并遵守说明以确保收到欠款。
7. 清洁服务
清洁服务通常由您的房东与其他维护服务一起提供。在办公楼中，基本清洁费用包含在运营费用中(见上文)。但是，在许多情况下，您可能需要对厨房空间、行政会议空间或其他非标准区域进行额外清洁。确保您了解您在租约下的权利和要求，以免您为相同的服务支付两次费用。
8. 电力
在某些租赁中，租户根据测量空间消耗的单独仪表直接向公用事业公司付款。在其他情况下，房东为建筑物购买电力，然后根据房东测量消耗的方法向每个租户收费，该方法可以通过私人电表或电力调查。在这些情况下，房东可以增加 1% 到 12% 的行政费用。您有责任了解自己的欠款，并警惕潜在的应用程序错误和其他计算错误。
9. 加班服务
加班服务，从下班后的暖通空调到货运电梯等，通常按设定的小时费率收费，并且可以短至 15 分钟以递增方式收费。有些租户会定期需要这些服务，有些是间歇性的，有些是临时需要的，并且多个租户可能共享相同的服务。您需要密切跟踪加班服务费率及其基础、成本的任何增加以及您对这些服务的使用情况，以确保您只支付所需的费用。
10. 保险
你负责为建筑物投保吗?即使空间损坏，您也需要支付租金吗?您是否有义务支付维修费用?了解您在保险方面的责任和义务。
在以后的文章中，我们将回顾一系列其他重要的考虑因素和主动租赁管理的最佳实践。
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