【本周关键词】：发改委、优化楼市政策、认房不认贷、购房补贴、土拍政策

国家级

07.31--发改委、国常会：恢复和扩大消费，调整优化房地产政策

据中国政府网，国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知，针对稳定大宗消费、扩大服务消费、促进农村消费、拓展新型消费、完善消费设施、优化消费环境，发改委提出了二十条措施。其中提出，支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议强调，要活跃资本市场，提振投资者信心。要加快培育壮大战略性新兴产业，打造新的支柱产业，增强我国在全球产业链供应链中的竞争力影响力。要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

点评：当前，国家层面持续出台楼市放松政策，但是到地方层面的可执行落地的相关细则却是“雷声大、雨点小”，尤其是在一二线城市，此类楼市刺激政策更是少之又少。房地产业支柱地位在历次领导讲话中得到确认，但是随着城市化进入一个相对高点，城市之间分化日益加剧，三四线城市人口流出明显，其房地产开发已难以支撑起当地的经济发展，而人口持续流入的一二线城市，居民具有长期的自住和改善需求，但是楼市政策相对不友好，阻碍其置业需求，这部分城市是更需要进行楼市刺激的城市，并且政策的效应会得到更好的显现，而房地产的支柱地位在这部分城市也能够更好的得以发挥。

08.04--发改委：持续谋划研究一批针对性更强、力度更大的储备政策

国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会。 国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达在新闻发布会上表示，将持续谋划研究一批针对性更强、力度更大的储备政策，根据形势变化及时分批出台实施。在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。人民银行货币政策司司长邹澜表示，支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

点评：目前，救市政策的路径已十分明确，一切通过支持购房者买房为主，以取消相关限制性政策为主导，配合降低购房者买房成本为辅的政策。但是，目前国家层面和各地方之间在具体执行措施出现了脱节的情况，如存量房贷利率的下调到当前还未得到落实，而核心城市的限价政策也依旧在严格执行中，并且中小户型的开发建设依旧需要占有较高的比重，这部分政策都是极大的影响了改善型需求的入市。因此，当前并非是需要政策储备，而是政策落地。

城市级

08.03--郑州：落实“认房不认贷”、降低存量房贷利率、取消限售

郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。通知还提及，落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整郑州市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

点评：郑州楼市调控政策一直是二线城市中具有“风向标”意义的存在，一旦其出台相关政策之后，后续其他城市多会逐步跟进。目前，此次郑州“楼市十五条”最突出的利好就明确了家庭购房的契税补贴，尤其是对多孩家庭的契税补贴政策做了明确，力度相对较大，更利好多孩家庭买房降低其购房成本，提升其购房意愿。其次，购房限售政策已于2023年4月调整为限售一年，此次全面放开限售，虽然相比前期政策有所放松，但是对于购房者而言意义不大。在目前二手房交易中，其中购房一年内出售的情况几乎不存在，在房价出现调整并加上二手房交易税费的话，购房者都会出现较大程度的亏本，只有在楼市火爆，房价快速上涨的年份才有出现。不过，其他多项政策是前期已有政策的重提，尤其是“认房不认贷”的政策，郑州已在2021年时执行。当前，郑州市首套房贷利率为3.7%，处于历史最低点，政策重提房贷利率的长效机制，表明短期内利率上调的可能性不大，有利于自住和改善型需求长期入市。

08.04--南京：《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》

南京发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》的通知，共八条举措。其中提到，对购买新建商品住房的实施补贴。鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。对集体士地房屋征收推行房票安置。

点评：从购房补贴政策来看，主要还是当地交易量持续走低，并且库存加大已影响到当期的卖地，通过补贴来支持购房需求的入市。首先，购房补贴政策主要还是通过契税的减免来实现，其次是少部分城市对购房者进行直接每平米进行一定金额的减免，但是大多数城市还是带有一定限制性的进行买房金额的补贴，如人才补贴，投资减免等，因此南京未来政策细则多数还是会出台带有一定限制性的进行购房补贴。

08.04--上海：竞买价“触顶”后，增设竞“高品质建设”引导性指标

上海市嘉定区召开2023年下半年经营性土地出让工作交流会，主要与招商企业沟通上海市普通商品住宅用地“高品质建设”竞价情况、介绍嘉定区下半年计划出让地块等。据参会房企介绍，会上主办方称，上海市第三批次集中供地起，将执行新的竞价规则：竞价达到最高限价后，进入竞“高品质建设”环节，最后方是摇号环节。“高品质建设”引导性指标包括“绿色建筑、超低能耗建筑、适老化建设、可再生能源、装配式建筑、BIM技术应用”等。

点评：上海土地出让政策进行部分调整，主要还是通过增加房企的开发成本，提升房屋的品质为目的。由于近几年上海持续执行相对严厉的限价政策，开发商为了提高其利润率多是通过降低房屋品质来实现，因此多个项目出现了房屋的质量问题或者交付标准和对外宣传不符的情况。此次土地出让规则的调整一定程度上能够减少出现房屋质量问题的可能性，但是开发商的逐利性驱使下，这一问题得到完全通过土地出让规则的调整来解决的可能性微乎其微，因为在新房价格倒挂的情况之下，购房者已经不再关注房企的品牌和信誉，而是关注买房的潜在收益的多少。

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