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首开璞瑅公馆(首开璞瑅公馆缺点)

2023-11-11 01:15:20 地产知识 来源：https://www.hnhaofang.com/
导读 步入11月，土拍热门地块陆陆续续入市，热门的土拍市场已经传递到新房市场，整理了一下近期北京刚开盘以及将要开盘的项目信息，做一下分享。熙华台2023年5月6日拍的地，建工+

步入11月，土拍热门地块陆陆续续入市，热门的土拍市场已经传递到新房市场，整理了一下近期北京刚开盘以及将要开盘的项目信息，做一下分享。

熙华台

2023年5月6日拍的地，建工+城乡房屋联合体 最终通过摇号方式 拿到青塔地块，地块价格封顶。

项目面积段96-156㎡，125-156㎡均做四居，得房率高达82-87%，指导价8.5万/平，总价816万起。

项目周边以老旧二手小区为主，次新房不多，附近的二手小区保利·和光逸境，均价10万+，南北户型挂牌价在11万/平左右，金隅大成郡均价8.4万/平，130多平南北大三居户型好，挂牌价在10万+。

往南3公里，是龙樾天元，指导价8.5万;华曦府，指导价7.5万;北京城建·宸知筑单价也是7.5万，对比周边新房，属于区域价格天花板。

项目位置很好，离海淀非常近，只有一路之隔，临近规划中的11号线，靠近四环，自驾上莲石东路，西四环，京港澳都很方便。

但要注意的是项目临铁，北面的楼栋距离铁路不到100米，噪音在所难免，选房的时候有线南侧楼栋。

开盘海报35亿，没有公布成交套数，私下打听的数据是取证437套，开盘去化了200套，数据还不错。

森与天成

项目靠近南四环，距离新宫站只有500米，换四号线和十九号线都很方便，自驾到金融街、丽泽通勤时长半小时内，步行可到万达广场、大悦春风里，项目周围多个公园环绕，完美符合公园地产定位。

版块内新房热度很高，周边的建发璟院在上市后快速的清盘，森与天成的热销是可以预期的。

小户型也都安排了阳台，

项目面积段为76-168㎡，相比建发璟院，多了不少小户型，尤为重要的是，适合西城区海淀区外溢以及新宫本地改善，总价预算750-1000万左右的人群。

目前已经开盘，不过开盘开的悄无声息，也没见到宣传海报，可能是因为拿证房源太少，目前就下了一个证，54套房子，但没拿证的据说可以先定房，下证后走手续。

香山樾

上半年的王炸地块，6月14日，越秀以79.35亿+4.5万㎡超低能耗摘得，后期引入城建共同开发，改善天花板产品。

地块占地7.39万平，见面8.96万平，限高12米，容积率1.05，预计供应185-220-270面积段三到四居，460多套房源，185平占比39%，220平占比45%，270平占比16%。

地块销售指导价位121000元/㎡，加7000的精装包，总价2178万起，首套首付871万起。

地块周边二手房，西山美庐约18万元/平米，香山艺墅约12万元/平米，东侧五环内颐和金茂府、融创香山壹號院均已售罄，网签价均在11万+，目前颐和金茂府二手房挂牌价约14.5万元/平米。

项目预计11月中旬开盘

北投晟景汀澜

项目位于通州运河商务区旁，是副中心核心板块之一，距离通州商务园、运河CBD约2公里，距离6号线物资学院站约3.3公里。

指导价5.5万/㎡，开盘均价5.1万/㎡，主力面积段75-115平二-四居，有少量52-64㎡户型，执行套内70/90政策，总价最低286万就能上车。

颐瑞府

通州唯一带大阳台的改善新房。

项目位于通州东小马，今年2月拿的地，底价拿的地，加上配建比较多，开始以为会做成刚需盘，但产品出来设计成了改善型，之前通州的改善盘春和景明卖的不错，不过春和景明没有阳台。通州改善型的带阳台的要数珠江阙了，但珠江阙的定位要更高一些，算是比较难得的改善产品。

项目一共6栋楼172户，都是11层的一梯两户，主力户型为137平、140平和170平，销售指导价都是6.2万/平，总价850万起。

周边有璀璨公元和京玥兰园，指导价都一样，但是璀璨公元和京玥兰园都是偏刚需刚改的产品设计，颐瑞府属于享受型改善。

最后还有两个二环新供应的二环项目，二环不供地多年，不是新拿地项目，都是以前的遗留。

永定樾

乍一听名字像和永定府有点关系，查了一下，就在永定府边上，这个位于原革新里地块，属于南二环棚改项目，北边是永定府，南边就是这个永定樾，1997年协议转让，目前产权年限只剩40多年。

项目边上就是天坛府，前端时间六期开盘，10分钟275套，二环地段出改善产品，一个字，抢就完了。

项目供应的产品为130-200平的三到四居，容积率1.8，一共3栋楼79户，都是4-6层低密洋房。

从品质上来说，肯定没办法和招商玺、香山樾这样的项目相比，但是地段无敌，在内城属于绝对稀缺的产品。

价格上可以参考一下天坛府，天坛府150-280的三到四居均价在12-13万，这个项目应该差不多也是这个价位。

首开璞瑅隐园

又一个二环豪宅

首开璞瑅公馆的最后一栋楼，06年左右拿的地，产权还剩50多年。

项目位于方庄版块，紫芳园五区，距离二环只有900米。

曾经方庄是北京最早的富人区，尽管目前北京的城市发展南不如北，但是作为二环的核心版块，这里的房子也是卖一套少一套。

项目一共60套房子，均价11万左右，170-215㎡的三到四居，都是大平层产品，全精装交付。值得一提的是整个社区全都是大户型大平层，圈层非常纯粹。

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朝阳

1、中建璞园、保利天汇、北熙区、中建星光里、玺悦朝阳，蜂硕蜜居返购物卡

昌平

2、北清橡树湾、文源府、珺合府、梧桐山语、硅谷ONE,等蜂硕蜜居返购物卡

石景山

3、璟山和煦、越秀天玥、中海学仕里、中海学府里，蜂硕蜜居返购物卡

丰台

4、森与天成、君礼著、建发璟院、招商臻园、熙华台，九里熙宸，蜂硕蜜居返购物卡

大兴

5、中建玖玥府、晓月和风、橡树湾、御璟星城、中建星光城，蜂硕蜜居返购物卡

通州

6、璀璨公元、国誉朝华、万科东庐、颐瑞府、京玥兰园、武夷融御，蜂硕蜜居返购物卡

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