秋末冬初，在黑龙江省东北部的地级市鹤岗，这座常住人口不到百万的东北边陲小城，天黑得越来越早。国庆节前的某个傍晚，7时许，当第一财经记者在该市核心区之一的向阳区走访时，在周遭黑压压、静悄悄的环境中，仍有一处售楼处亮着灯光——这里销售的是鹤岗今年上市唯一的新房项目，也是鹤岗近年来销售均价首次突破5000元/平方米的楼盘。

走进售楼处，记者注意到，有三四组客人正驻足于楼盘销控板前，销控板上一共列出7栋、270余户在售房源，房源面积多数在120~160平方米，最小的也超过90平方米。其中，共有150余户被标红，表明这些房源已售出。

“这是一个多月的业绩。”该楼盘销售经理告诉记者。

不同于外界对鹤岗住房“白菜价”的认知，今年以来，鹤岗新房市场出现逆市回暖势头。鹤岗市统计局最新数据显示，今年1~8月，鹤岗商品房销售面积为7.32万平方米，已超过2022全年销售面积，同比增长68.66%，增速全省第一，已提前实现销售面积连续四年正增长。

对于至今仍处于黯淡期的全国以及黑龙江楼市而言，鹤岗的楼市行情无疑是暗夜中一抹亮色。今年前三季度，全国商品房销售规模和销售额同步降幅走阔。在黑龙江，今年1~8月，全省销售面积和销售额分别较上年下降3%和1%，销售规模尚不足邻省内蒙古自治区的一半。

然而，亮眼的新房销售情况依然难以给鹤岗地产投资、经济增长以及政府财力的充实带来显著益处。低地价之下，鹤岗新房价格始终处于黑龙江省内末位。站在购房者的角度，这让当地相当比例的置换群体在老房子没卖出的情况下，可以全款再购买一套新房;但“卖不上价”无益于投资，伴随棚改后当地供地趋紧，拿地越来越少的本地房企开始另谋出路，外地房企也渐渐退出当地市场。

业界人士认为，从长周期而言，面对城市化进程中出现的青年人出走、老龄化严重，产业流失、房价断崖式下降等现象，“鹤岗化”的三四线城市如何应对当地楼市刚需和改善型需求饱和的问题，依然悬而待解。

“很少见贷款买房的”

“鹤岗宇宙”“鹤岗国”是鹤岗人、电影导演耿军在谈及家乡时曾提及过的文学性表述，也一定程度上折射现实世界中鹤岗楼市与外界的割裂：今年以来，多地因二手房“有价无市”而导致置换需求难以释放，但在二手房库存高企的鹤岗，新房却不愁销;截至目前，黑龙江省会城市哈尔滨和鹤岗周围地市新房价格仍在“跌跌不休”，鹤岗新房价格却从底部微涨。

以前述提及的新房项目为例，目前在售均价为5150元/平方米。换言之，一户120平方米的房子，总价为61.8万元。根据鹤岗住建局10月中旬对第一财经记者提供的最新数据，这是目前鹤岗新房项目的最高均价。除此之外，鹤岗还有另外3个在售楼盘，均为2021年开盘的中高端改善型项目，在售均价在4600~4700元/平方米左右，去化率在85%~95%。

“你是说要贷款买房?”当记者进一步以外地贷款购房者的身份向前述楼盘售楼处咨询时，该名与记者对话的销售经理语气中略显新奇。她表示，来此购房的客群多为全款购房者，贷款者也有，但基本都是本地人。本地购房者中，以有老人的家庭和新婚夫妻占比较多。

多名鹤岗本地人告诉第一财经记者，棚改之后，当地人手头不缺房，但这些房屋可能建成年份久远或质量不佳，不再宜居。比如，老旧小区的顶层可能因为大面积的积雪而出现裂缝。此外，目前，鹤岗商住房以步梯楼为主，随着老龄人口占比逐年攀升，相较于二手房，带有电梯楼的新房成为当地人换房或置购新房的首选。

鹤岗市住建局相关负责人进一步对记者分析称，今年鹤岗新房市场并没有跟随楼市大环境走弱，这背后存在多重原因。一方面，当地新房供给量不大、总价相对不高;另一方面，疫情期间积攒的需求在今年得到集中释放，加之又有新盘推出，政府对新开盘的项目也参与做了不少前期的宣传和质量监督工作，这让观望已久的本地家庭选择在今年出手购房。

如果将时间轴再拉长，鹤岗新房市场的起势开始于2020年前后。该负责人说，上一轮棚改之后的相当长时间，鹤岗都在消化存量商品房。直至2019年，当地还有一些新房的尾盘没有售出。随着新项目入市，房企只能降价脱手尾盘，这让鹤岗新房价格一路回落。在此番总结与反思之下，近年来，鹤岗开始有意识地控制新建房地产项目数量，并要求房企对新房建筑结构和房屋质量进行升级，以保障新房能够及时消化。

鹤岗住建局数据显示，目前，鹤岗新房库存量为12.74万平方米，去化周期16个月左右，每月销售保持在1万平方米上下。

随着今年前述新项目入市，鹤岗首次出现新房均价超过5000元/平方米的现象，甚至预售价最高达到了5900元/平方米。

在均价涨至每平方米4600~5200元之后，鹤岗的新房价格还算低吗?

从佳木斯机场一路行至鹤岗，第一财经记者留意到，在与鹤岗毗邻的佳木斯市，已出现不少低至3800~5000元/平方米的新房项目。据当地人回忆，该市新房项目曾达到过7000元/平方米左右的水平。

但放眼全省乃至全国，鹤岗的新房价格仍处于“洼地”的最深处。根据市场机构国庆期间对全国主要城市共计50家房企的调研，对比其他大城市，哈尔滨、长春、沈阳等东北省会城市的房价处于低点，一两百万元便可以买套房子。另据国家统计局数据，今年第三季度以来，黑龙江省会哈尔滨新房价格已经连跌三个月。

即便如此，根据中指研究院最新发布的“9月百城新建住宅价格指数”，9月，哈尔滨新房均价在9081元/平方米，这是鹤岗现今新房价格的近2倍。在安居客等中介平台上，黑龙江大庆等其他资源型城市的新房价格也显著高于鹤岗。

更低的房价水平让鹤岗楼市对“认房不认贷”“带押过户”等政策保持“钝感”。

今年9月27日，哈尔滨公积金中心实行“认房不认贷”。而早在2015年起，佳木斯市的商业银行就执行“认房不认贷”。但在前述鹤岗市住建局负责人看来，这一政策如果在鹤岗落地，可能溅不起多大水花。

“相当一部分群体在拥有50万左右房产且未卖出的情况下，有能力再花50万另外买一套房。” 该负责人说。

有外地人花三五万买房，十几万装修

一套房50万元，放眼全国三四线城市不算高，但对于来到鹤岗看房的外地人，这却有失性价比。2019 年，一则“浙江舟山某33岁单身海员在鹤岗花5万元买了一套房”的新闻将鹤岗推至外界视野，随后“白菜价”俨然成为外地人对于鹤岗楼市的固有印象。

前述接受第一财经记者采访的鹤岗市住建局相关负责人表示，相较于新房，在鹤岗买房的外地人大都集中在二手房市场。

当记者实地走访时，60～70平方米、单价不过千、总价约四五万元的二手房在当地依然存在，同片区内也有不少总价在十五万元以下，并以十万、八万居多的住房，这些房源主要来自安置采煤沉陷区的拆迁居民小区。一些楼高六七层的住宅楼外墙上，张贴着各类一口价买卖房产或租房的广告。

据鹤岗市棚改办相关负责人介绍，2005年前后，是“煤城”鹤岗煤炭产业发展最红火的时期，彼时因为煤炭开采，大量矿工聚集到鹤岗，这带来大量的居住需求。在南山区等外围工矿型辖区，工厂周围曾一度分布着大量矿工居住的平房。随着煤炭资源枯竭和国有煤矿效益下滑，城区外围的工矿区快速收缩，带来大量废弃厂区、空置建筑与土地，这些区域成为2015~2018年前后棚改的重点区域。按照规划，棚改拆迁以就地安置为主，“拆多少补多少”。

不到十年的时间，这些棚改拆迁的房产呈“低值愈低”的发展态势。与其他棚改城市不尽相同的是，鹤岗城区面积小，位列黑龙江省13个地级市倒数第二，距离市中心较远只是棚改安置房价格低背后一个不太关键的原因。

一篇去年发表、以东北师范大学地理科学学院副院长刘艳军为通讯作者的研究文章分析认为，在鹤岗煤炭产业进入衰退期后，相关行业失业率上升，居民收入下降，区域间居民收入水平差距变大，带动居住消费产生差异，推动住宅价格空间分异。与此同时，随着人才和劳动力流动频繁或大量外迁，人口密度和年龄结构出现改变。例如，鹤岗市东山区、兴山区等原先的工矿型辖区老龄化程度尤为严重，购房需求弱，区域内居住空间布局分散，住宅价格水平较低且变化速率小。

棚改期间大量兴建的保障性住房也进一步缩减了当地住宅市场有效需求，加剧了原工矿区住房市场的供需错配问题。刘艳军等调研发现，鹤岗外围工矿型辖区的大陆南小区、光宇小区、松鹤小区等保障性住房小区，正是当地的价格洼地所在。

“住不着。如果出租，房东还得承担供暖费。”谈及此类

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