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江山赋二手房(江都江山赋二手房)

2023-11-28 12:32:50 地产知识来源：https://www.hnhaofang.com/

导读更新一个新系列，说说北京的各个大区的房子。开篇先聊顺义，这属于全北京房价跨度最大的区域。既有北小营100多万的新房，也有国展1000多万的大平层。要是觉得这就到头了，不妨

更新一个新系列，说说北京的各个大区的房子。开篇先聊顺义，这属于全北京房价跨度最大的区域。

既有北小营100多万的新房，也有国展1000多万的大平层。要是觉得这就到头了，不妨看看温榆河边的别墅?在顺义，1亿以上市值的小目标豪宅并不少见。

我们从北往南说，顺平路以北的区域可以一棒子打死，从保值角度看只能说一般，其中包括且不限于顺义县城、马坡、南法信以及更远的北小营。

先看北小营，必须要提到近期关注度较高的新盘『金茂北京国际社区』，总价170万可以买到一居室，首付只需60万就够了。

因为门槛低，加之很多人有买房落户的需求，项目的小户型此前卖的相当快。

至于进入二手市场，是否有人接手?我们仔细考察了周边，发现连房屋中介都找不出两家，几乎没人卖房。看地段，北小营过一条河就是怀密区域。说不好听点，那叫渺无人烟。

再看马坡，这儿吸引了一批内部的改善群体，有些本地人会住进鲁能7号和北辰1900这类别墅享受人生。即使四五百万的预算，也有大量的花园洋房可供选择。

像126平的户型做了4室2卫的洋房，有牛栏山一中实验有转公办的利好，深受顺义人欢迎。

说到马坡的热门项目，还得是在售的新盘和锦华宸。

但整体看，马坡缺乏交通规划，开车进城也不便，只能算北京远郊改善的自住区域，有闲钱没地儿花去买一套还行，就当作是消费品。

至于顺义老县城和南法信区域，同样是老顺义人居住的地方，吸引的外来人口比例不可能有10%。

要是选房，临15号线和新世界商圈的次新房有些流通，比如万科四季花城、红杉一品这类地段和品质较好的项目，还是能找到下家，但不具备房价“暴击”的潜力，因为新北京人不住这儿。

延申到顺平路以南，先说六环外，首都机场东部就是著名的仁和镇。

这要说到地铁三期规划中的R4东延线，从管庄路口西向东北延伸到顺义，在仁和镇设有两个站点。

仁和与马坡一样，属于新房扎堆的地段。仁和的优势是离城里近一点，且未来有地铁。

在十四五规划里，中德产业园的发展得到了更高级别的扶持。至于孩子长大后能成龙还是成虫，这事谁也说不准，至少是个念想。

且不管未来是否有增量，仁和目前已经配有像北京现代汽车和燕京啤酒厂这些大厂，虽不是绝对的高精尖产业，但也在附近5公里内形成了一定规模的职业住房人群。

仁和镇有产业存量，这一点比马坡更务实，但终究也不是我们推荐的板块。毕竟通地铁的周期不短，进城也有距离。只能说，仁和在顺义六环外是矮子当中拔将军。

要说在顺义，商品房流通有确定性的区域只有后沙峪。

优势是全方位的，先说地段，后沙峪是离市区最近的板块。走京承高速到望京的来广营产业区，只需要20分钟出头。

加上一条地铁15号线，贯穿整个大望京，无论自驾还是坐地铁到朝阳区都方便。从这个角度看，后沙峪就是妥妥的望京睡城，这项优势是顺义其他区域比不了的。

同时，后沙峪就在首都机场西侧，离的近总能吃到肉。受空港经济的直接辐射，像我们熟知的商办房艾迪城就住着不少空姐。

除了地段上占便宜，把后沙峪的内部配套单拎出来讲也是“顺义一哥”。

先看商业，中粮祥云小镇已经成了公认的顺义的第一商圈，地位就如同朝阳大悦城之于东五环。

周末去中心广场看看鸽子，再去清吧小酌一杯，这种小镇风格的街区总是能让人放松。

医疗上的短板也在补充，友谊医院顺义院区也进入到了外立面装饰的阶段，预计2023年6月竣工，以后看病也不用跨区域折腾了。

算上教育，因为临着中央别墅区，后沙峪是顺义乃至全北京私立学校最密集的区域之一，这一点能打动不少家长。

我们看后沙峪的购房热度，先说在售的顺义第一红盘和光瑞府，项目均价6万2。一期在前段时间几乎卖完了，即将推出的二期据说要涨点价。

要说在顺义以单价6万以上把房子买空，且最小户型是109平，只能说明区域内有大量700万以上级别的居住需求。

新房看清盘速度，评估后沙峪的二手房市场不妨看看涨幅，我们选几个标杆项目作为样本：

比如，老牌低密社区主要看江山赋。就说116.05平的三居电梯洋房，前两年成交640万左右，今天的成交价在670万左右，涨幅约5%。

再看花梨坎地铁口的吉祥花园，74.8平的小两居属于主力户型，前两年成交价是370万，现在的市场行情在400万以上，也有接近10%的走势。

其他像万科城市花园这类小区环境尚可，因为房龄老且离地铁远，需求量也就弱一些，价格几乎就没动。

在近两年顺义大盘没动的情况下，只有后沙峪的房子涨了。但你要看涨幅，和海淀、朝阳一些热门板块比差了不少。只看顺义内部，后沙峪板块是当之无愧的一哥。

最后说温榆河边的别墅，像天竺镇以恒大丽宫为首的“丽”字辈豪宅，也有后沙峪南边像优山美地这样的富人聚集地，这种动辄数千万的市价和普通人关系不大。

等这类豪宅以后进入二手市场，按照历史经验看会有成本的折损，但土豪考虑的不是这些，毕竟人家不靠房子炒作挣钱，咱就别闲操心了。

总体看，在顺义买房考虑自住加保值，后沙峪总价800万以内的次新品质房是个选择。

在顺义购房要三思，毕竟这儿不是城里。

要是纯粹为了增值，我们建议撤出顺义。考虑到区域内未来的产业结构不存在大变动，整体关注度就不可能提上去了。说句得罪人的话：

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