金银湖和金银潭

在大汉口的远城区中，东西湖的金银湖和金银潭是最贴近汉口核心的，接纳汉口三环人口外溢的居住新城。今年下半年东西湖整体不限购了，更是让东西湖区非常受益。但金银湖和金银潭的热度和声音在楼市中并不高，到底是为什么呢?今天就来扒一下的楼市情况。

销量情况：

两片区楼盘很难进东西湖销量前十

在东西湖区的楼市中，金银湖与金银潭所占分量越来越小，一是区域内在售楼盘加起来也不多，并且总货量也不多。二是，金银湖与金银潭的房价连续多年上涨之后，直逼汉口三环内，部分楼盘甚至超过后湖、古田等区域，刚需看中的性价比优势越来越不明显，于是整体销售变慢，销量持续下滑。

2021年全年的东西湖区新房成交量排行榜TOP20中，仅有地铁时代云上城、中交泓园、汉口道6号三个盘上榜(地铁时代常青城和百步亭长青壹号为回购房备案)，并且不算靠前，远不如临空港新城(吴家山)的楼盘卖得好。

2022年1-10月前十更是都是吴家山楼盘，金银湖和金银潭的楼盘一个都没有。11月金银湖纯新盘万科翠湖隐秀首开，列当月销量第三。

2022年1-10月金银潭实际有销量的楼盘就3个。

2022年1-10月金银湖楼盘销量排名如下：

货量情况：

整体存量不算很大

金银潭目前就地铁时代云上城货量很大，另外纯新盘美联奥公馆有1300多套房源，当代春风十里其实很多房源是回购的、实际可对外房源没有那么多，地铁时代常青城剩余的房源具体是对外销售还是回购迟迟没有准确消息，剩余两盘销量不大。

金银湖销量相对金银潭要充足一些，不过一眼望去基本也都是高价盘，就汉口道6号和恋湖家园两个楼盘价格相对亲民一些。

1、中交泓园，尾盘，准现房，折后约18000元/平。还有100多套未备案。

 

2、恒基旭辉铂悦园著，128平、140平户型折后20000-23000元/平，180平户型折后约25000元/平。

项目目前仅开盘一次，因为价格较高，已备案40多套。

该项目是东西湖区单价地王，楼面地价13672元/㎡。

3、汉口道6号，约11XXX元/平楼层任选

部分楼栋已交付。

汉口道6号进入中盘阶段，已推出7栋楼，还有1000多套房源未售。

4、地铁时代云上城，价格比前期下调明显。

项目已售1300多套，后期库存量非常大。

5、万科翠湖隐秀，近期已新盘首开。主推1、2、11、14、17号楼建面约164-177㎡毛坯叠拼别墅及大平层。

片区楼盘动态一览表：

6、恋湖家园，折后均价约14500,60平户型折后约13000+，总价八九万起步。

项目开发多年，全盘还有2栋未推，还有300多套未售。

项目已交付区域园林实景图：

7、纯新盘：

美联奥公园，金银潭地铁口，永旺对面，位置好。

恺德信达樾景臺，即将首开，预计主推6、7号楼建面约115-140平房源，放风价约19000-20000元/平。

项目拿地楼面价约11006元/平。

区域特点：

紧邻汉口三环，开发较早配套成熟，地铁线路较多

金银湖、金银潭都是汉口主城区的延伸区，起初基本是沿着汉口北三环线布局，以机场高速为大致分界线，西边是金银湖，东边是金银潭。其中金银湖片又先后分裂出金银湖、金银湖北岸、马池等差别比较明显的小板块。

这两个板块的崛起跟汉口“扁三环”的特点息息相关，所谓“扁三环”指的是汉口主城区北三环范围相对东、西方向要狭小很多。这也直接导致金银潭片区虽然位于三环外，但到汉口二环或内环江汉路等地的距离，比三环其他位置要近很多。比如金银潭到汉正街直线约8.6公里，而谌家矶到汉正街直线约15.7公里。

1、金银潭-金银潭大道沿线

优势：

金银潭板块距离三环线、汉口主城区更近。开发时间较早，尤其是常青花园片和将军路片，商业、教育、公园等配套设施都非常齐全，品质也很不错，居住舒适度与便利度甚至比三环内部分区域都好。其中常青花园更享受主城区待遇，常青花园教育资源在武汉都是领先的，不过将军路的教育资源要差很多。

金银潭永旺实景图：

华师一附中美联实验学校实景图：

常青综合医院实景图：

东西湖区第二人民医院实景图：

黄塘湖公园实景图：

自驾或地铁出行也都非常便捷。金银潭大道经机场高辅路可快捷进入汉口主城区，上三环、二环也非常便捷。已有地铁2、3、8号线开通，地铁站点相当密集。

地铁2号线金银潭站：

2、3、8号线换乘站宏图大道地铁站实景图：

金银潭大道实景图：

机场高速辅路实景图：

常青高架入口处实景图：

劣势：

除了常青花园之外，大部分区域属于东西湖区户口，初中升学只能选择东西湖区的远城区高中，选择性少，学校都在吴家山老城，就读也不方便。

2、金银湖-金山大道沿线

优势：

最大的优势是占据大汉口最大的城中湖金银湖，生态宜居价值相当高。距离三环也比较近，金山大道沿线开发较早，成熟度也高，城市界面不错，是区域精华所在，同样各项生活配套设施齐全。

东西湖万达广场实景图：

金银湖协和医院一期：

金山大道沿线俯瞰图：

金银湖实景图：

金银湖绿道实景图：

在交通方面，也不亚于金银潭。自驾金山大道走三环也很快捷，地铁也有6、7号线，园博园北站可以轻松换乘。

金山大道实景图：

园博园北站实景图：

劣势：

区域范围比较广，湖汊众多，多数区域距离地铁站点较远。另外，板块内学校资源一般，也都属于东西湖教育局直管。

武汉市园博园学校实景图：

3、金银湖北岸、马池

优势：

临湖生态环境也不差。环湖中路、环湖路升级之后，路况不错。

劣势：

整体发展明显滞后于金银湖南岸，各项生活配套较少，出行基本靠自驾，仅马池板块有地铁7号线北延长线马池站在建，大部分楼盘都距离地铁很远。最核心的问题还是距离三环线太远了，高压线、污水处理厂、工厂等不利因素多，与金山大道的繁华大相径庭。

环湖中路实景图：

环湖路实景图：

马池站地铁7号线北延长线施工实景图：

金银湖&金银潭地铁密度示意：

金银湖北岸湖景图：

价值规律：

金山大道与金银潭大道沿线较高

1、普遍来讲，在三环外的新城、开发区，越靠近环线，价值越高。在金银湖和金银潭却例外，价值高点主要集中在金山大道和金银潭大道沿线，都是板块开发的轴线。金银湖早期入驻的名企如中国联通、中国邮政、凌云科技等，以及东城马城、高尔夫球场、湿地公园、万达广场等资源配套等，都分布在金山大道沿线，早期品牌楼盘如万科高尔夫花园、金地格林春岸等，也都在此。

金银潭大道常青花园片是板块价值制高点，常青花园的存在，在武汉都是一个特殊存在，几乎相当于一个独立的高等级的大型社区，以一己之力带动北边“新常青”崛起。后期多数重点楼盘和配套都是沿着金银潭大道一路布局，如极地公园、武汉客厅、常青综合医院等。

2、另外，金银湖、金银潭板块本质上属于新城区，刚需购房者最看重的核心配套资源稀缺，因此靠近地铁站点、核心大商业、优质学区，楼盘价格也会相对较高。都不近的项目关注度明显下降，价格较低，且没有上涨动力。

3、金银湖北岸是金银湖南岸的延伸区。近几年金银湖南岸可开发土地越来越少，金银湖北岸沿环湖中路两侧开始兴起，北边靠近府河，南侧为金银湖，区域比较狭长，开发速度较慢，不在地铁站点辐射范围内，配套设施较匮乏，因此价值比较差。

置业建议：

高价盘

1、金银湖片区：金山大道沿岸都是，不少都是地王，价格很高，典型的是恒基旭辉铂悦园著，开盘时折后25000元/平左右，后面要入市的恺德信达樾景臺、马赛国际价格也不会低。这些盘地段在金银湖片区内都是很好的，但价格实在是太高了。

价格便宜

金银湖片区内的就是汉口道6号、恋湖家园两个盘。中建壹品澜荟虽然单价不高，但户型面积大，总价并不低。

注重品质

的恒基旭辉铂悦园著和万科翠湖隐秀是值得一看的。

纯新盘美联奥公馆

2、金银潭几乎无低价新房可选，价格低的地铁时代云上城像一座孤岛。目前在售的仅有地铁时代云上城，周边工业企业众多，生活氛围不够，但项目自带大商业和学区规划，又是金银潭地铁站上盖，未来还是有一定的发展潜力。百步亭长青壹号虽然是现房，但18500元/平的单价还是太高了。青青佳园17000元/平+和140多平大户型的组合，也让多数人望而却步。是值得期待的纯新盘。

3、另外如果有购买现房的需求，汉口道6号、中建壹品澜荟、当代春风十里、百步亭长青壹号、青青佳园都是现房。

4、金银湖和金银潭片区内除了金银湖北岸，大部分楼盘距离地铁都不算很远。

结语：

时至今日，金银湖、金银潭板块房价已不便宜，各板块都面临周边区域明显的竞争分流。

PK临空港新城

，金银湖、金银潭板块更靠近三环线，生态环境强一些，但价格竞争优势不大，吴家山现在很多楼盘都是8000多一

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