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在谈论商业地产时，位置和“投资回报”通常占主导地位。
然而，建筑物的年龄也应该是商业地产买家的一个考虑因素，特别是如果它是一个多层结构。
建筑物的平均寿命是多少?
根据 Herron Todd White 商业总监 Alistair Weir 的说法，商业建筑的标准寿命约为 60 年。
然而，翻新可以延长使用寿命，并且是在较高的城市内部结构中延长建筑物使用时间的常见选择。
“我会说一般来说，你会预计商业建筑的寿命大约为 60 年，类似这样，”威尔说。
“但拆除高层建筑是一个非常昂贵的过程，因为除非重建的收益使其成为一项有价值的工作，否则真的很难做到。
“在这个城市里，你有很多建于 1970 年代的建筑，它们通常在 25 层高的时候封顶。
“现在，拆除这种规模的建筑物实际上并不经济。因此，通常每 10 到 15 年就会进行一次相当大的翻新，从而重置使用寿命。”
虽然翻新可能会很昂贵，但它们仍然比重建便宜，并且还可以为未来增加资产的价值。
Weir 表示，低于 10 层的商业建筑的使用寿命往往较短，但这是有充分理由的。
他说，这纯粹是一个“经济决定”，因为拆除较小的建筑物并不那么昂贵，而且在许多情况下，如果有更大的结构可以取代它，那么该场地的价值就更高。
影响商业建筑寿命的因素
1. 维护
如果您想最大限度地延长其使用寿命，那么照顾建筑物是拥有资产的重要组成部分。
这意味着对结构及其机械部件进行定期检查，并掌握一般磨损情况。
维护并不便宜，但它在提高资产寿命和确保其价值增长而不是下降方面发挥着巨大作用。
2. 天气和气候
热量、雨水、湿度、盐分、阳光和风都是影响建筑物老化并导致其腐烂的因素。
这些条件会导致潮湿、开裂、生锈的窗户、砌块工作的恶化和管件(包括管道)的压力。
此外，重要的是要考虑污染的影响，污染会长期损坏商业建筑，使其看起来疲惫、不安全且对新租户没有吸引力。
3. 材料
在商业建筑中使用哪种材料的问题一直是激烈争论的焦点。
现实情况是，市场上有许多更便宜的材料，虽然它们可以在建造过程中节省资金，但从长远来看，它们最终会使业主花费更多，因为它们根本不耐用。
例如，砖覆层的使用寿命比装配式覆层长得多，但成本也更高，因此开发商通常会权衡成本。
然而，可持续建筑材料正变得越来越流行，并为商业地产增加了长期价值。
4. 用法
建筑物使用得越多，磨损就越大，因此租户的类型和规模会产生影响，应将其纳入建筑物的设计和使用的材料中。
如何判断建筑物是否老化?
了解建筑物何时值得购买以及其翻新质量是否良好可能很困难，因此 Weir 建议在开始谈判和签署合同之前请一位商业建筑检查员。
这将有助于确定结构的使用年限和坚固程度以及装置的状况。
“这很重要，因为建筑物中工厂设备的生命周期是首要问题，”Weir 说
“你想知道电梯、管道和空调的使用寿命是多少。”
“这些通常需要每 10 到 20 年更换一次，如果您购买的建筑物存在此类维修和维护成本，那么完成的成本将非常高。”
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