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北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面

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Q:提问:

京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产?看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行?如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢?还需要考虑哪些因素呢?还望您给一些建议～

A:回答:

您好，感谢信任!首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你的期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是建议挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的资产就要果断换仓， 不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，这个租金很高了，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街都不错，保值也很好，你买后即租，以及未来的流通性都可，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:

京总好~很喜欢看您的各种解答。也咨询下自己的困惑： 北京两套房：1)望京季景200平四居，约1500W,一直自住。 小区环境及会所都很好, 住着也舒适，只是感觉保值增值性不太强，且户型不理想;2)德胜九十年代75平两居学区房，1000W，租金收入一般，楼龄老，孩子高中已无学区需求，近两年政策因素价格跌得较多，现挂出的房源也很多。想着过几年价格回升后再找机会卖出?或一直拿着出租并保值? 毕竟学区不错。 未来几年即将退休，不知怎样做家庭房产配置更佳?关注居住舒适度及增值性。

可否卖出季景换望京其它小区，保留学区房出租。看了保利中央公园，感觉太商业中心有些喧嚣/光污染;远洋万和公馆，中介提及其房间少面积大，户型不主流不易卖出… 可加现金300W，贷款不想负担太多。还有近两三年较忙，三年后折腾还来得及么?望请老师指点迷津，谢谢您

A:回答:

您好，从学区房未来持续变化的可能以及你目前自住季景产品本身,你应该做全部脱手重新布局的计划，首先德胜的学区房，最大的不确定是人为干预性太强，一个好的投资品应该是市场决定的，而不是人为决定的，从未来教育改革的方向，你这套德胜学区都不应该再拿了，及时拔高逃顶不会吃什么亏，相反继续持有如果再被针对就要吃大亏了，你们已经没有学位需要，按照总价值1000万去计算租金回报，这个利润太低了,其次租金也本不是房产投资收益的主体，涨幅才是，租金回报率是基于房价停止上涨，作为理财的一种计算方式，

而北京作为首都核心位置的大盘价格远远没有到顶，无产人群会看空市场，有产厚产人群会看多，而房子的价格不是无产人群决定的，是有产厚产的购买力决定的，或许在某一阶段这些购买力有所下降，房价显的有些脆弱，一旦购买力提升，那些好房子会出现报复性上涨，这就是目前北京的高端市场，现在网上看空的声音居多，导致很多购房者看不清，事实是所有的分析与预测都是通过多种维度去判断未来的一个方向，而不是解读现在正在发生的，那叫解说不叫预测，可以参考星球08#通货膨胀货币与房价; 关于季景因为地处望京所以保值性不会太弱，它成长慢的原因是太中规中矩，从小区资源，到户型设计在整个望京都是很普通的产品，而望京有100多个商品房小区，

比它条件更好的自然有优势，望京不缺乏购买力，你全部出仓后2500的资金可以考虑保利中央公园150平的三房朝南的四居户型，也可以考虑东湖湾180平三房朝南的大三居和190的大四居，如果你还能加现金也可以考虑金茂府的220四居，你瞄准这个置换的方向不会错，如果说十年后的望京价格会到20万以上一定会是这些盘，就是你置换升级要瞄准的是未来海拔最高的楼盘，这些楼盘吃到的任何一轮行情都是租金比不了的，参阅星球01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032);关于时机:你如果决定要动，最好是在近期就做准备，早拿到那些大盘心里早踏实，也无需担心后期的上涨，我见过太多因为工作原因没上心错过太多好机会的了，后期就需要付出更高的代价，祝顺利!

Q:提问:

京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策?

最好的出手时机是在什么时候呢?我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。 2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗?6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉?(我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题)我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点?谢谢您的解答。

A:回答:

您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;?

2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利!

Q:提问:

京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不

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