近两年来，受到限购、限贷政策影响，房企打造新型的144平方米以下小别墅抢夺刚需、改善需求市场。在市场激烈的竞争当中，经济型小别墅甚至被传统豪宅别墅竞争对手戏称为“假别墅”，然而尴尬的是，“真别墅”卖不赢“假别墅”，经济型小别墅在成交市场受宠引起业内外人士的关注。对此，购房者对144平方米以下经济型小别墅有赞有弹，小别墅总价低、首付低进入门槛低，然而居住舒适度上不如大户型别墅，也引起人们对“小别墅是否值得购买”的讨论。

数据 ：近半成交是144平方米以下小别墅，“小别墅”比“大别墅”更好卖

在楼市的传统概念中，宽敞的独栋别墅才是真正的别墅产品，后来衍生出来的200-300平方米左右的双拼、联排、叠加别墅等，被称为“类别墅”，而在近两年受到限贷政策影响而诞生的144平方米以下的经济型小别墅，更是被竞争对手戏称为“假别墅”!有大户型别墅针对经济型小别墅的竞争进行宣传时称“要住就住真别墅”!然而尴尬的是，由于总价高，首付高，进入门槛较高，自称为“真别墅”的大户型豪宅别墅卖不赢被戏称为“假别墅”的经济型小别墅!

东莞中原战略研究中心统计的数据显示，从别墅成交结构来看，11月东莞144平方米以下经济型别墅持续热销，在别墅产品中成交占比持续上升至49%，对比10月上升2个百分点，创下近三年来单月占比新高。该研究中心认为，这主要是由于这类产品不受豪宅产品需6成首付制约影响，同时具备较高赠送率，有天、有地、有院子，总价甚至比部分大平层还低，因此受到购房者的欢迎 。另外，144-200平方米别墅成交占比回升至22%，200平方米以上别墅因总价高，项目去化相对缓慢，成交占比仅28%，环比下降近5个百分点。

业内人士介绍，与早年不同，随着房价处于高位，面积越小的别墅越好卖，总价低、首付低，成交效果也更好。一名业内人士告诉楼三姐，仅从总价来看，一套144平方米以下的小别墅总价和部分大户型洋房差不多，而且首付比例和普通住宅一样只需要3、4成，但是别墅往往又有一个单独的别墅住宅区域、高端的圈层 ，也因此受到不少私营企业主、小老板的青睐。

别墅越建越小，品牌房企纷纷打造“小别墅”

在东莞盛行的小别墅当中，有不少是由碧桂园、万科等品牌房企打造的，由于两家房企在东莞占据的市场份额大，楼盘多，拥有小别墅的楼盘也显得特别明显。东莞中原战略研究中心统计数据显示，11月东莞全市别墅供应195套，环比和同比分别大幅下降56%和39%，主要是由于开发商已于10月提前放量，使得11月仅万科中天城市花园、碧桂园兰亭等少数楼盘供应别墅;但在成交方面，11月别墅成交332套，环比和同比分别上涨32%和77%，创下今年单月新高，同时也是近三年同期新高，主要是由于144平方米左右经济型别墅成交突出，其中包括碧桂园风华东方、万科大中江南院子及金地前海山等项目。

而无论是供应还是成交方面，楼三姐发现，目前在市场上比较盛行的经济型小别墅当中，建筑面积从131-143平方米不等，面积小，总价低，能够购买的人群基数也相应扩大，这使得这些小别墅的受众更多，成交效果也更好。

与此同时，受到别墅面积小、总价相对较低影响，经济型小别墅的单价相对就会较高。以城区小别墅为例，目前中心城区小别墅的成交均价达到3万元/平方米以上，而镇区小别墅的成交均价也达到2.3-2.5万元/平方米，无论是相对洋房产品还是相对大户型别墅产品来说，小别墅的单价要高得多。为了提高溢价率，房企也热衷于通过开发经济型小别墅来获得更高的利润。

随着经济型小别墅的热销，东莞别墅整体价格出现回升。据东莞中原战略研究中心统计的数据显示，11月份，东莞别墅整体价格波动回升至25529元/平方米。

楼三姐踩盘：

小别墅面积虽小，但五脏俱全

随着144平方米以下小别墅盛行，许多想换房的购房者都想到楼盘现场一探究竟。楼三姐在踩盘中了解到，小别墅的建筑面积虽然比较小，但是由于往往有开发商较多的赠送面积，因此在满足生活需要上是比较齐备的。院子、阳台 、房间、地下室和停车位，传统别墅所拥有的功能基本上能够满足。

楼三姐在踩盘时看到，这种小别墅房间的面积都比较小，一层的建筑面积约在60、70平方米左右，每层楼分布着一个洗手间，两间房间、公共活动区间和楼梯及电梯空间等，房间还各有一个小小的露台，这也使得房间面积小，仅能放下一张床和一些简单的家具。此外，位于一楼的客厅、餐厅和厨房都比较小，仅从一层楼的面积来看，和普通刚需紧凑型洋房相似，自然也没有传统别墅的宽敞感觉。

但是小别墅的赠送面积也比较大，除了部分露台面积赠送外，负一楼还赠送两个车位和一个储物间、以及可以设计成儿童活动空间或藏酒柜的地下室空间等，同时拥有一个小小的独立院子，甚至可以架上秋千、或者装上榻榻米、摆上茶具，在客人来访时在小院子里一起喝茶聊天，举办小型聚会。

由于小别墅面积小，一些豪宅购房者更青睐大别墅。在南城一家别墅楼盘样板房现场，一名正在看房的购房者表示，经济型别墅太小了，房间里除了能够放下一张床外，基本上没有放衣柜的位置。该名购房者告诉楼三姐，他自己居住的是一套300平方米左右的大户型洋房，听说有小别墅卖就特意过来看看。但是他表示看完以后有点失望，因为房间比较小，使用起来也并不是那么方便，不符合他的需求。

购房者有赞有弹

赞：

总价低，有高端圈层

对于小户型别墅产品，刘先生认为，小别墅的优势在于有独立的院子，有露台，有三四层楼可以保证家人各自的私密空间，别墅有的功能都基本具备了。而且与大别墅不同，小别墅普遍位置较好，往往处于城市较中心的区域，交通、生活配套都比较齐全，更适合喜欢居住在城市当中，又想拥有一套别墅、经济实力不是很强的小家庭居家使用。

对此李先生也同意，他认为购买小别墅的主要原因是经济型小别墅总价低、首付低，相对于大别墅来说更加经济实惠，对于其他的舒适度等方面要求就不会太高了;同时，居住在别墅区里面，对于部分人来说也有一种高端圈层的意义，因此许多私企老板等愿意花钱购买小别墅，而不是大户型洋房。

弹：面积太小，不实用

“感觉有点鸡肋!”肖女士在看了一圈小别墅后这样评论道。在她看来，小别墅虽然精致美丽，但是单价相对洋房较高，房间又太小不宽敞，不适合她的需要。由于二孩的到来，肖女士一家原本准备换一套大房子居住，但是经过对比后她发现，这种小别墅建筑面积太小，房间甚至不如她现在居住的洋房空间大。她觉得对于普通的二孩家庭来说，拥有大客厅、大房间的大户型洋房可能比小别墅更合适;这种精致的小别墅更适合家里人口较少的家庭。

也有换房打算的杨先生则表示，客厅是一家人一起呆得最多的地方，但是小别墅的活动空间太小，客厅和餐厅都很小，空间不够一家人经常聚在一起，因此可能回家后一家人只能经常呆在各自的房间里面，会比较缺乏他所希望的那种热闹的家庭氛围。

提醒：新事物还需要时间验证

自东莞楼市调控政策实施后，东莞进入限购、限贷、限价、限售、限外“五限”时代，同时在高房价的影响下，为了降低首付和总价，房企开发出溢价率相对洋房较高，但是首付和总价又相对大面积别墅低得多的小别墅。这种建筑面积在144平方米以下的别墅产品，首套房可以首付三成，加上面积小，总价低，降低了购房者的入市门槛，也因此成为目前别墅市场上最受欢迎的产品之一。

此外，由于小面积别墅相对于大面积别墅而言，地理位置上相对较优越，普遍位于交通比较方便，生活配套相对齐全的区域，一定程度上属于中心城区的豪宅，这也受到许多不愿意到郊区居住，又想住在别墅里面的购房者的青睐。

不过，业内人士也表示，作为一种新出现在东莞市场上的产品，与传统别墅相比，小别墅面积较小，居住舒适度相对较低。虽然目前不少企业老板、经济实力较强的购房者选择购买总价较低的小别墅作为刚需自住，但是新产品需要时间来验证，未来入住后是否达到购房者的生活需求，将来换房时购房者的审美和需求是否会出现变化，都需要考虑进去。

业内人士称，今年以来小别墅在东莞楼市大行其道 ，但是真正交楼入住的楼盘很少，小户型别墅是否能够长期受到市场的欢迎，还需要时间的考验，而购房者在购买前也要多一点理性，多考虑一下自己的实际需求再决定是否购买。

文、图：广州日报 楼三姐

---

版权说明： 本文由用户上传，如有侵权请联系删除！

---

标签：