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佛山二手房价(佛山二手房价2023)

2023-11-15 12:20:11 综合生活来源：https://www.hnhaofang.com/

导读感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。没有一点点防备，但却有一丝丝惊喜，碧桂园灯

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

没有一点点防备，但却有一丝丝惊喜，碧桂园灯湖盛世今天低于市场预期价格首次开盘了。

对外开出的价格是3.3-4.9万/㎡，比起上次改口的吹风价3.7万/㎡起又低了4千，具体价格详情我们下文分解。

不过这个价好歹也跟2019年保利天悦首开时的3房价格接近（手动狗头）

这个价有惊喜，惊喜到周边有的业主想哭，

那么，今次的价格到底算不算笋呢?下文我们来说道说道。

首先要说一点：此前周边有二手业主还指望碧桂园抬轿，如今碧桂园卖这价，如意算盘打歪了。

本次碧桂园一把梭哈，推出了全组团3栋所有的单位，合计才158套。

这是它被吐槽的最大槽点。

该组团占地极度袖珍，约8036.21㎡，

其中1座2梯2户，18层高，面积为128㎡带装修四房。2/3座为2梯4户，17层高，面积为95/119㎡带装修三四房。

此次开盘价格区间段跨度很大，3.3-4.9万/㎡，因为产品类型差异明显。

其中，据说95㎡的南向三房，价格8楼以下去到3.3-3.5万/㎡，而8楼以上价格在3.5-3.7万/㎡。

而119㎡的四房整体在3.7-4.4万/㎡，比之前吹起步4万的价格又低了3千。

至于2梯2户的128㎡，看似在片区非常稀缺，价格喊到了4.3-4.9万/㎡。

项目户型产品放在千灯湖，和周边次新房比起来，有点优势，但丢在大市场上，就是路人甲。

至于该盘周边的配套，我都不稀罕说了，估计知道万达广场周边那片的人心里都门儿清。

地铁、商场、公园啥的，配套几乎应有尽有。

但我只强调一点，关于教育配套，幼儿园就无关紧要，那边公的私的都有。

但是对口小学，基本就是随项目附近规划的48个班公办小学了，定名为灯湖二小，跟灯湖小学、三小应该无缘。

未来这灯湖二小投入使用后，至少永胜的商品房、回迁房生源都分配到这边，甚至有可能其它旧改也分过来。

要说生源质量，那跟灯湖小学有着天壤之别。至于灯湖中学是否能恩泽到，这个不确定性依然巨大。

所以，该盘在对口教育配套溢价上，相比金高区其它盘得打折。

碧桂园首开价，笋不笋？

先参考一下当前周边二手次新盘，以它们的价格为锚：

对比之下，灯湖盛世的刚需3房95㎡卖3.3万/㎡起，刚改4房119㎡卖3.7万/㎡起，还算笋的，这给了周边尤其隔壁二手次新一定冲击。

毕竟隔壁的二手盘也不大，三房普遍1卫，容积率高，品质也很一般，且楼龄也慢慢上去了。

不过千灯湖最不缺的就是三房产品，未来同类三房的竞争还是会加剧，投资需谨慎。

而刚改的四房产品，在千灯湖是硬通货。自住的多，放盘的少，区域竞争倒不激烈。倒是平洲的四房产品会对它有狙击，毕竟现在平洲四房有300万出头的货，两者总价相差100多万。

至于2梯2户128㎡，我认为不笋。这种产品按理算终极改善的配置了，但是却被放在了体量如此之小的盘上，产品错配是肯定的。

用4.3-4.9万/㎡的价格买这种袖珍盘，还是差点意思，可以拿着这钱继续淘淘周边的二手次新。

兴许付款方式到位，在价格上还有折让空间，不过你想“2”字头就过分了

碧桂园本次开出这个价，应该卖得还行，但不至于日光，还有单位剩。

写在最后

说它价格回到3年前，有点无厘头。

灯湖盛世本次的首开价媲美2019年四季度保利天悦的首开价，

但可以肯定，灯湖盛世此次首开，又拉低了大家对于千灯湖市场的预期，当然这是暂时性的。

授信不代表钱已到账。

有业主本以为碧桂园被几个银行授信上千亿，不差钱会吊高卖，但碧桂园终究是那个价格硬不起来的狠角色，

但如果是中海、保利操盘，那姿态指定放得更高，必须吊高卖。

你看平洲的保利盘、中海盘，哪个价格都不低，还在硬扛。特别是地王中海丽湾尚宸，哪怕销售情况极度惨淡，也高昂着头颅要站着。

此次灯湖盛世卖这个价，如果你出于自住，只要不介意楼盘小，不介意碧桂园的口碑，95㎡和119㎡可以盘。

不过项目日后还有大量新货推出，后续的价格能否稳步往上走，还得看后续的行情几时回暖。

这里的回迁房是以后可以自由流通的商品房，

有个很重要的点需要注意，类似现在南海万科广场的回迁房，是全盘价格最低的二手货，有些家庭分了好多套，会拿出来卖，未来短期也会冲击区域市场。

当然更重要的是，未来其它几条村的旧改供应都会陆续推出市场，像万科的洲表、招商的宝华，进度都在加快。

听万科的人说，进展顺利的话，明年四季度有望出来，届时其它旧改项目的产品力应该会在碧桂园之上，当然也有好些个麻雀小地块组团。

临近年底，如果你看不上灯湖盛世，那就勤快点走千灯湖的二手市场，毕竟保利天悦的二手也在回调中。

广州还在封控中，广州客看房极少，这个时候业主心态也不太稳，能遇见急出货的，你可以趁机手起刀落，过了这个年，搞不好他们又生龙活虎了。

佛山买房，问问楼司令吧!

司令说楼

：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。

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