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融科橄榄城(融科橄榄城)

2023-11-26 12:16:42 综合生活来源：https://www.hnhaofang.com/

导读全网各平台同名：《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。上篇说到了新北苑的位置、学校、生活配套，还有3个小区：华贸城

全网各平台同名：《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

上篇说到了新北苑的位置、学校、生活配套，还有3个小区：华贸城、世华泊郡和中国铁建国际城的踩盘分析，上篇在这里：

北京改善买房|新北苑板块小区踩盘分析(700-1000w预算)

这篇主要写剩下的4个小区的踩盘分析。不得不夸一下我的带看中介小哥，热情、讲解的很详细，下篇写写老北苑，仍然是这个小哥带看。

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接上篇，第四个小区：

4、中国铁建花语城

花语城是2011-2013年建成的，由花园高层与花园洋房两大类住宅组成，3栋高板6栋洋房，700户左右，一梯两户，可以对标望京的融科橄榄城，主力户型面积89-140平米2居-3居，物业管理也不错，3.1元/月，车位也比较充足，地暖，均价9.8w左右，属于中高端改善小区。小区环境和绿化都不错，花语城的品质和华贸城8号院差不多，但是单价要贵小一万，花语城有4-5平米的赠送面积，且户型也要好一点。花语城离地铁站也不近，大概步行1.5km

看了一套9层/24层的2居，户型挺方正的，还有一套在21层，面积和户型(左右对称)都一样。

89.51平，9/24，报价873w

5、润泽悦溪

小区2008-2012年建成，分三期，属于低密度洋房社区，可以对标望京的大西洋G区，20栋板楼，9栋塔楼，板楼为一塔两户，塔楼为两梯四户和一梯两户，板楼一梯两户，总高7-11层(塔楼总高11层)，楼间距也比较大，一层带花园，还有下跃，顶层是复式。自采暖，人车分流，车位租的话是600元/月;买产权车位15-22万之间，很充裕。总户数2094户，容积率1.6，绿化率50%左右，小区阿里员工比较多，比较安静，南边一排会临街，便宜个2-30w吧。小区建筑质量不错，外墙3层以下为干挂石材，物业管理也可以，物业费2.75元，环境绿化也不错，属于中高端社区。前面介绍的几个小区大多是高板，喜欢低密度洋房的，可以关注润泽悦溪。

有ABCD四种户型，BC户型居多，2居为主3居为辅。

小区的缺点也有，最大的就是离地铁站太远了，步行大概2km。看了一套B户型的9层/11层的，报价835w，上套同户型成交价798w

87.5平米，9/11层，报价835w

6、润泽公馆

润泽公馆在新北苑属于仅次于福熙大道的存在，品质非常棒，开发商也很有来头。占地近9万平方米，总共12栋板楼，其中一期5栋，二期7栋，高板24层，矮板9层，有1梯2户的，也有2梯4/3户的，共1994户，车位充足，750元一个月，买的话40w左右。2013年底陆续交房，毛坯交房，开发商赠送地暖和三菱中央空调。1-5居都有，主力户型是88平米的南向两居和145平米的南北3+1户型。

小区建筑品质很不错，外立面都贴了瓷砖，物业管理也很好，3.46元每平，号称一栋楼一管家一保洁阿姨，集中供暖，30元每平，绿化很好，景观带，水系以网状布满整个园林。小区可以对标望京的东湖湾，介于东湖湾和臻园之间吧，东湖湾12w多一平，这边的均价9.5w。

大门

楼道

缺点是：1、离地铁站远，步行大概1.5km，2、这边两居室户型有的设计比较差，比如下面这个户型次卧二次采光，很暗

87.22平米，报价838w

此外还看了一个纯南向两居，楼总高23层，106.94平，报价969w，但是是个顶层哈，上一套17层的同户型成交价1015w。

顶层/23层，106.94平，报价969w

还有一套小区最好的两居室户型，8/11层，86.52平，报价898w

8/11层，86.52平，报价898w

7、天润福熙大道

这是我踩盘以来，见过的最豪气的小区了，均价9.7万，高端改善楼盘，对标望京臻园，建成年代2011年到2020年。福熙大道分为南区和北区，南区规划建设10栋楼，目前已交付了4栋，还有6栋人才公寓没有建设，留有空地，所以便宜些。北区有8栋高板，2梯3或者4户，1500户左右，还有10栋洋房，328户，物业管理不错，酒店式物业管理，一楼一管家，随叫随到，物业费3.3元。集中供暖地暖，停车位750每月，车位充足。距离地铁站步行900米左右

小区环境很棒，福熙大道的高层为经典的ARTDECO建筑风格，洋房为法式风格建筑，外立面是天然石材的，据说比臻园的石材好一些，绿化率达50%，据说还有十几万/棵移植过来的树，公园式住宅，一步一景，而且进小区就是长达200米的横穿小区的水系大道，每天下午5点左右喷泉就开始喷水了，好像在欢迎业主回家。据说北大门造价1.5亿元，看起来非常高端大气。不得不感叹，有钱真好

福熙大道的大门

看了一套小区最便宜的一个复式，业主非常着急，他已经买了房子了，不过听了他的例子，我感觉这个大哥犯了两个错误，一是误听开发商忽悠说复式稀缺，买了复式，二是先买了房子再卖房子，其实先买后卖主要是为了赚周期的差价，但是现在的大环境是房住不炒，为了防止自己焦虑的睡不着，还是先卖后买吧。

四、总结

新北苑这块还是比较偏改善的，小区品质和环境各方面都不错，没有太差的，但是值得吐槽的是道路上有乱停车的现象，老北苑更严重，就停在路中间，另外就是有的小区离地铁站远一些。龙湖天街开业后+17号线通车以后，这个板块也就很成熟了，过去几年新北苑涨幅很不错，未来怎么样就看周围有没有更好的板块能够替代了，包括产品和生活配套及交通各方面，如果能找到这样的板块投资，收益将会很不错。

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