点击上方“关注”，可第一时间获悉精彩文章，另有电子版天津购房大地图相赠。

持续的闷热天气如约而至，天津楼市的凉爽天气也如约而至。

7月新房成交量比6月减少了23%，二手房同样也没有什么好消息。

成交量虽然微涨，但成交均价掉头下跌，下半年的“几连跌”，可能就从7月开始了……

01

上半年，天津二手房的高峰出现在4、5月份，但也只是量的凶猛，成交均价一点都不兴奋。

6月二手房成交均价微涨了0.08%，一方面来自5月的余温;另一方面有结构的原因。

7月，天津市区、环城二手房成交均价下跌0.62%，仿佛又看到了去年下半年的步伐。

如果接下来没有政策的好消息，二手房价格还会持续下跌。

这几年看下来，二手房最好的行情都出现在上半年，下半年持续阴冷。

今年第一个卖房时点已经过去，下一个关注9、10月份，如果想卖，别犹豫。

毕竟，对于二手房来说，现在谈卖房，太难了。

02

7月天津二手房成交4492套，比6月还多了2%。

根据贝壳找房、我爱我家、中原地产的综合数据，

7月二手房成交量回归了楼市的正常水平，也是天津二手房市场的保底量，这也意味着，二手房开始进入平台期。

另一方面，这个月二手房成交量扛住了，也跟成交均价下跌有关系。

这个行情下，二手房的成交量更多来自房东的退让。

根据贝壳找房数据，7月二手房议价空间涨到了4.7%。

6月比较低，才1.5%，也是因为5月市场好，业主心气上来了，不太接受划价。

但市场会教育人，稍一转冷，价格就好谈了。

03

虽然7月二手房的量价都表现平平，但带看量挺亮眼。

7月日均带看量达到3912次，比6月多了约9%，几乎赶上4月的水平，在近两年都算高的了。

根据贝壳找房数据，

看房的人并没有减少，但成交量却没有大幅增加，看来“只看不买”的不在少数。

如今，大量二手房面对的状况是，高总价的和新房比没有产品力优势，低总价的要和同类老破小拼价格……

除非“工具型”二手房，比如学区、落户等，否则想打动买房人出手，挺难。

但二手房不像新房，说降价就降价了，业主都不会轻易割肉。

而且7月的挂牌均价竟然还涨了3%，买卖双方还是在博弈。业主不甘心，买房人不认头，僵持！

7月，贝壳找房平台又新增2.9万套房源，目前外网可看到的房源，已达到13.5万套。

挂牌房源“生长速度”很快，天量的供应持续压顶，稍微大一点的小区，就有近百套房源在售，能不能顺利卖出，都要看“邻居的脸色”。

天津二手房已经进入了存量残杀的时代，很多二手房降价都卖不掉。

也难怪一直有人劝告：不要碰二手房!

看看最近一周哪些二手房降价比较狠。

能发现几个规律，以小见大，这也是整个市场的状态：

① 降价狠的都是中高总价的房源

，这些房源不走量，150万以内的房源，降幅很小;

② 房子有“硬伤”，降价也不见得卖的出去。

新都大厦属于3梯6户的大高层，但它能上南开中心小学，所以50多平米的小户型均价3.5万/平米能成交，像这种90多平米的，只能打折割肉。

凯德国贸也是，改善的价格，但不是改善的产品，也不是所有的房源都能上闽侯路小学。

③ 降价狠的都在河东区、河北区、红桥区，分化很严重。

比如南开区一些较新的小区，价格还是很扛的，与新房一样，今年能扛价的大多出现在南开区、河西区。

7月，随着报名结束，学区房温度也降下来了。

有群友一套190万的路小学学区房竟然卖不出去，看来只能等明年3、4月份的学区季了。

04

7月，天津市区和环城10区，二手房成交均价全部下跌，其中红桥区、津南区跌幅较大。

特别是在环城四区中，二手房好不好卖，完全要看新房脸色。

去买二手房的人有多少，也根据新房供应量而改变。

最近有群友以2.2万/平米的价格卖出了西青区李七庄武台馨苑的一套房子，而且成交速度还挺快。

再看看这个小区最近的成交价格，不但扛住了，还比去年涨了一点。

最主要的原因是，李七庄板块没有新房供应，锦庐和艺英里早就清盘了，又没有土地出让，只能选择二手房。

房价短期涨跌，还是要看供需。

对比辛庄板块，因为大量出让土地，新房快速浮出水面，导致二手房相互残杀。

首创暖山去年年底至少还能扛在1.7万/平米，现在降了大约1000-1500元/平米。

周边新房天津悦府15800元/平米起，美的云熙府高层精装19500元/平米。

二手房想活命，只能降价了。

环城二手房的命门，就是新房。

7月成交房源中，市内六区占比高达60%，成交量最高的依旧是南开区、河西区，这两个区常年位于榜首。

河东区、滨海新区、河北区、武清区等成交量都较高。

05

市区和环城92个板块中，7月有72个板块价格下跌，又扩大了。

7月哪个板块二手房成交量最高呢？

第一名是大港，第二名是王顶堤。

可能闭眼都能猜出来：

这两个板块已经持续霸榜很久了，大港的成交均价比6月微涨0.46%;王顶堤微跌0.28%。

华明镇和中北镇7月的排名掉到了后5名，取代它们的是万新街和咸水沽，位列2、3名。

在贝壳系统中，万新街是指津滨大道东丽部分，汇海南里、万隆花园、雪莲东里、秋丽家园等小区7月成交了不少房源。

聚焦到具体小区，7月成交量排名第一的是，津南区天嘉湖的融创星耀五洲。

有点意外，以往都是被诚基经贸中心包揽的，7月竟然易主了。

融创星耀五洲成交均价9041元/平米，这里面包含别墅的成交，实际上高层成交价格也就7000多/平米，甚至还有4000多/平米的，确实比新房低。

而且，融创星耀五洲最近一直在做配套，渐渐的能住下来了，也给了部分二手房业主解套的机会。

另外，河西区的“常胜将军”兰江新苑在7月榜单上不见踪影，取而代之的是云江新苑。

因为兰江新苑有点膨胀，稍微好一点的房源总价都要200万以上，涨了大约1000元/平米，就是这么霸气。

所以买房人开始转战云江新苑，总价基本都在150万左右。

诚基经贸中心、新城小区、奥城公寓、华润橡树湾、富力又一城等小区成交量也很高。

7月哪些小区关注度最高呢？

根据贝壳数据来看，诚基经贸中心、水郡花园、都会轩、贵都大厦、时代奥城、云锦世家、海河大观……的搜索量较大。

在搜索量前30名中，“优质小区”占比很高，比如仁恒滨河湾、仁恒河滨花园、格调春天花园、仁恒海河广场等。

这也说明，改善人群更看重品质，品质好的房子即便贵，也是“有人问津”的，保值度高。

7月，涨幅最高的板块为：

唐家口、常州道、大寺、梅江、劝业场、向阳路、鼓楼街、大营门、芥园道、桃园街，以市区板块为主。

7月，跌幅最高的板块为：

大胡同、新梅江、小站、杨柳青、海教园、光复道、军粮城、八里台镇、西于庄、嘉陵道街，环城板块居多。

06

今年与去年出奇的相似，7月开了两次会，彻底定调了下半年楼市。

最近又提出了“内循环”，老百姓手里得有钱，才能内循环起来呀。

但人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，房贷是家庭负债的主要构成，占到家庭总负债的75.9%。

看来这次上面是铁了心，不想刺激房地产。

放松政策不用再期待了，加大落户可能是唯一可走的路。

8月2日，天津市已经引发了通知，接下来将：

完善我市居住证积分指标体系，提高社会保险和居住指标分值，确保长期在津工作生活的群体优先落户。深入实施“海河英才”行动计划，加大“学历型、资格型、技能型、创业型、急需型”五类人才引进力度，重点保障符合我市产业发展需求的人才在津落户。

至于其它的“口子”，就要等9、10月了，看看有没有动作。

接下来，二手房会越来越难卖，价格也不乐观。

还是那句话，即便行情来了，也是小波段，赶紧卖房。

---

版权说明： 本文由用户上传，如有侵权请联系删除！

---

标签：