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降超3000亿元！行个人按揭贷规模大缩水

2024-09-04 17:49:06 综合生活来源：中国房地产报

导读 [摘要] 存量房贷利率居高不下，促使客户积极提前还贷，是房贷余额减少的主要原因。

一直被银行视为最优质资产的个人住房按揭贷款业务，正在持续缩水。

根据财报数据统计，截至6月末，42家A股上市银行个人住房贷款余额共计34.04万亿元，较2023年末减少3190.63亿元。其中，国有商业银行个人住房贷款余额为26.12万亿元，在42家上市银行总额中占比达到77％，但相比2023年末减少3118.97亿元。

这种态势在2023年就已出现。2023年末，国有商业银行个人住房贷款余额为26.43万亿元，较2022年末减少5569亿元，这是行按揭贷规模首次收缩。而此前的2022年，行个人住房贷款余额共增加4049亿元，2021年增量更是高达24843亿元。

央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1％。此前央行数据显示，2023年末，我国个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6％。这意味着，今年上半年，个人住房贷款余额共减少了3800亿元。

多家银行将个人住房贷款余额下降归因于，房地产市场调整和提前还贷规模增加。国泰君安研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37％的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。

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存量房贷利率居高不下，促使客户积极提前还贷，是房贷余额减少的主要原因。以北京为例，截至8月30日，北京新发放的首套房贷利率为3.4％，而存量首套房贷利率则高至4.75％，两者利差达135个基点。央行面临的存量房贷利率下调压力正在上升。

按揭贷规模持续缩水

今年上半年，上市银行普遍加大了对个人住房贷款的投放力度，但仍止不住下滑态势。

个人住房贷款投放大户仍是建设银行。截至6月末，建设银行个人住房贷款余额为6.31万亿元，但相比2023年末仍减少764.66亿元，降幅为1.2％。

第二名是工商银行，个人住房贷款余额达6.17万亿元，相比2023年末减少1230.92亿元，是上市银行中缩减最多的。

第三名是农业银行，个人住房贷款余额5.07万亿元，上半年缩水规模亦超千亿元，达到1006.73亿元。排在其后的是中国银行、邮储银行、交通银行，个人住房贷款余额分别为4.75万亿元、2.36万亿元以及1.46万亿元。

邮储银行是国有大行中按揭贷唯一正增长的银行。今年上半年，邮储银行个人住房贷款新增236.18亿元，在上市银行中增量最大；其在2023年按揭贷规模亦增加762.28亿元。

邮储银行零售业务总监梁世栋表示，今年上半年，邮储银行按揭投放近2000亿元，净增超过200亿元。之所以能取得比较优势，一是抢抓二手房市场，坚持一二手房并重。针对二手房交易相对活跃情况，加大对二手房贷款的资源配置力度，加强了跟头部优质房地产中介机构的合作，上半年二手房贷款投放占比近6成。

二是向一线等高能城市发展。2024上半年高能级市场投放同比增长近40％。另外，抓县域市场，随着新型城镇化的推进，在需求端，有乡镇居民的孩子上学、结婚、就业等刚性需求，同时，还有很多打工客户回到县城置业的需求也比较强烈。在供给端，也由原来的传统大型开发商向区域优质开发商转变。

三是用好金融科技。持续优化跟优质中介和房企的直联，提升对于合作伙伴的服务能力，同时推进按揭的预审批服务，全面升级线上服务，客户体验明显提升。

在股份行中，招商银行、兴业银行个人住房贷款余额超过万亿元，分别为1.38万亿元、1.07万亿元；排在其后的是中信银行、浦发银行，余额分别为9884.57亿元、8336.47亿元。其中，中信银行上半年个人住房贷款新增172.86亿元，另外3家银行该指标皆为负数。

42家A股上市银行中，上半年个人住房贷款正增长的银行有13家，邮储银行、浙商银行、中信银行、宁波银行、杭州银行新增规模排名前五。其中，浙商银行的增幅最高，上半年个人住房贷款余额1553亿元，较2023年末增加12.66％。

个人住房贷款业务下滑的同时，各大银行的个人消费贷款、个人经营贷款业务却在快速增长。

截至6月末，农业银行个人贷款较2023年末增加5921.78亿元，增长7.3％。其中，个人消费贷款增长26.5％，个人经营贷款增长28.4％。工商银行个人贷款比2023年末增加1809.22亿元，增长2.1％，其中，个人消费贷款和个人经营贷款分别增长17.4％和16.7％。

建设银行的个人贷款规模较2023年末增加816.82亿元，增幅为0.94％。其中，个人经营贷款增长13.93％；个人消费贷款增长13.99％。交通银行也不例外，其个人经营贷款较2023年末增长9.14％，个人消费贷款增长26.85％。

股份制银行、城农商行个人消费贷也呈阶梯式增长态势。截至6月末，“零售之王”招商银行个人消费贷款余额较2023年末增长25.27％，贵阳银行个人综合消费贷款余额增长23.11％。

当前个人消费贷、经营贷利率已跌破3％，将房贷置换为消费贷、经营贷，通过贷款产品间利率差达到变相降息目的，已成为行业公开的秘密。这种现象出现的根本原因，就是存量房贷高位站岗，由此带来的风险不容忽视。

按揭贷不良率也在上升

在今年业绩发布会上，上市银行的盈利性、资产质量，尤其是房地产等重点领域风险备受关注。

净利润增速放缓，已是整个银行业需要应对的挑战。2024年上半年，工商银行实现净利润1712.96亿元，是国有商业银行中赚钱最多的银行，但仍出现营业收入、净利润“双降”。

工商银行表示，受LPR（贷款市场报价利率）下调、存量房贷利率调整、存款期限结构变动等因素影响，年化净利息差和净利息收益率分别为1.24％和1.43％，同比分别下降28个和29个基点。而由于中国商业银行净利息收入占营业收入8成左右，其增长放缓对利润影响显著。

近期，市场传闻政策方正在考虑进一步下调存量房贷利率，至于如何降，可能通过重新协商房贷利率或转按揭来实现。

对此消息，招商银行行长王良在中期业绩会上表示，招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

值得关注的是，今年以来，银行业个人住房贷款不良率有了上升之势。据记者统计，42家上市银行中，有23家披露了上半年个人住房贷款不良率，其中19家均出现上升。

青农商行（即青岛农村商业银行）、兰州银行、郑州银行、重庆银行、重庆农商行个人住房贷款不良率均超过1％。截至上半年末，这5家银行个人住房贷款不良率分别为1.33％、1.25％、1.12％、1.08％、1.05％。其中青农商行、兰州银行、重庆银行出现上涨，郑州银行、重庆农商行个人住房贷款不良率分别较2023年末下降0.05个百分点、0.06个百分点。

个人住房贷款不良率上升最快的是重庆银行，其次是中信银行。截至6月末，重庆银行个人住房贷款不良率较2023年末上升0.31个百分点；中信银行个人住房贷款不良率为0.71％，较2023年末上升0.21个百分点。

中信银行在其财报中，将此归因于“受房地产销售低迷、经济增长放缓等因素影响，不良率及关注贷款率均较上年末有所上升”，并认为，该行个人住房贷款加权平均抵押率维持在40％左右水平，个人住房贷款业务整体风险基本可控。

股份制银行中，民生银行、浦发银行、兴业银行个人住房贷款不良率分别为0.83％、0.75％、0.65％，分别较2023年末上涨0.16个、0.13个以及0.09个百分点。

国有大行中，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.6％、0.58％、0.54％、0.48％，分别较2023年末上涨0.16个、0.03个、0.12个以及0.11个百分点。

邮储银行则出现下降，该行个人住房贷款不良率为0.5％，较2023年末下降0.05个百分点。邮储银行零售业务总监梁世栋在业绩会上表示，下一步邮储银行将紧抓政策指引，坚持支持刚需和改善型住房需求，上半年超90％业务都是此类需求；坚持一二手房并重；坚持在重点区域发力，一个是高能级市场，一个是县域市场，持续保持住房按揭业务平稳健康有序发展。

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