在小红书，一批年轻人正在对商住房“上头”。

“100w+搞定北京公寓，新晋朝阳群众”。发这篇笔记的95后男生小P，北漂5年搬了5次家，终于在今年住进了自己家：一套位于北京朝阳双桥的商住公寓。

公寓距离地铁双桥站800米，6站地铁到国贸，车程不到20分钟。小P给笔记配了一张在大落地窗前眺望CBD的封面图，远处的“中国尊”(北京第一高楼)依稀可见。

这条笔记的评论区，堪称“商住上头现场”。有“实名羡慕”的，有询问楼盘名、房屋面积、价格的，有交流商住购买资质的。甚至有人张罗起了“看房团”，想要和其它人结伴选房。

还有人说，自己在北京已经入手了两套商住公寓，住一套出租一套，“很香”。

买不起住宅又渴望在北京安家，价格亲民的商住房，让北漂年轻人有了念想。小红书搜索“北京公寓”“北京商住”，相关笔记超过44万条。批像小P这样的年轻人，或已经买了商住，或在准备入手的路上。

当然，这里还有大批忙着推销的房产中介，和一些站在对立面、不厌其烦科普商住“天坑”的房产博主。和“年轻人该不该买房”一样，“该不该买商住房”同样是一个争议话题。

那么，商住房到底是“天坑”，还是“真香”?

01

北漂的尽头是商住

当一个北漂年轻人意识到，自己也许奋斗一辈子都不能在这座城市买房，除了转头离开和继续租房，商住提供了第三种选择。

商住房，又称“商改住”，就是将商业、办公类项目改变用途，以公寓的形式销售给个人。房屋实质上是住宅的用途，但性质上仍属于商业地产。

不同于普通住宅，商住公寓的土地性质决定了其不能落户，也不带学区，产权只有40年或50年，通常是商水商电没燃气，个人购买需要全款……

种种缺点都已经摊开在台面上，但架不住商住便宜。同样地段，商住单价往往比普通住宅便宜一半以上。

而商住均价只有1.8万元左右，连住宅的1/3都不到

数据显示，2023年2月，北京住宅新房均价约每平米4.8万元、二手房均价约6.8万元，。

以小红书讨论度很高的“旭辉26街区”为例。其2018年交房，距离顺义区南法信地铁站不到800米，共9400多户。某房产交易平台显示，二手房均价2.6万元，而许多业主的挂牌单价远低于这个数。比如一套建筑面积59平米、套内36平、4房两卫、南北朝向的loft，挂牌价139万元，房屋单价不到2.4万元。

位于双桥地铁站附近的“金隅可乐”，2009年建成，均价1.9万元，其中挂牌价最低的一套房仅92万元。仅一街之隔，作为普通住宅的“双惠小区”，均价达到4.9万元;同一开发商的“金隅康惠园”，均价4.3-4.8万元。

这张票关系的不仅仅是一个稳定的住所，更是在这座城市继续奋斗下去的信心和勇气。

对于想要在北京城区买房的年轻人来说，商住就是最便宜的一张“车票”。

28岁的北漂女孩慧慧，2022年入手了一套位于立水桥的商住式公寓。房屋总价150万，加上契税、印花税、中介服务费，一共155万出头。

拿到房产证的那天，慧慧在小红书晒出“红本本”，感慨着“万家灯火终于有我一盏”。随后她花了三个月，把这个50平的小家装修成想要的样子，自己喜欢的家具和各种物件，也终于可以放心大胆的买回家了。

其实，不只是慧慧和小P这类95后年轻人会为商住房心动，年过三十的80、90后老北漂们，也可能会在买房无望后，选择用一套商住实现在北京安家的梦，也算是对北漂生涯有个交代。

今年38岁的王婷北漂十几年，期间搬了18次家。她说，自从35岁以后自己心里就一直憋着口气，觉得奋斗这么多年不该这么窘迫，却总是被遥不可及的房价劝退。直到一个月前的最后一次搬家，让她产生了买一套商住公寓的想法。

那天是工作日，王婷一个人搬家。而且因为和房东漫长的扯皮，她不得不让搬家师傅等了4个小时才进门，最后还折进去一个月房租和一个月押金。

曾经有网友把孤独分成十个等级，“一个人搬家”是第九级，仅次于最高级的“一个人做手术”。王婷调侃，自己漂着漂着就活成了孤独界的王者。也正是这一次遭遇，让她无法再忍耐下去。她把目光投向了商住，“已经打听过了，我之前住的那个小区，一百多万就能拿下。”

“希望这是我最后一次搬家。”王婷说。

02

上头过后是真香吗

正如“王子公主从此幸福地生活在一起”在现实世界里并不代表一段关系的结局，年轻人买房安家的终点，也不会定格在拿到房产证的那一刻。

买下之后，真正的考验或许才刚刚开始。

刨除不能落户、没有学区、产权年限短等在购买决策阶段已经有明确共识的问题，关于商住房的居住体验，被讨论最多的有3个问题：隔音、安全和水电费。

商住房隔音不好，这算是通病。王婷租的上一套房子就是商住。她吐槽说，楼上和左右邻居咳嗽、打呼、讲电话，自己都能听得一清二楚。“有天楼上当妈的教孩子做题，教了好几遍孩子都不会，可我会了，有一瞬间很想上去敲门说，要不这题我来教吧。”

至于安全问题，则是见仁见智。相比住宅而言，商住人多户杂，很多办公的、开店的，甚至还有从事非法营生的。不过，小红书上也有商住业主表示，自己所在小区以住户为主，而且物业管理严格，24小时门禁，感觉挺安全的。所以，商住的安全性个体体验差异很大，也跟物业管理水平有关。

最后是水电费。大多数商住都是商业用电和商业用水，成本比普通住宅高出不少。

北京居民用电，一档每度不到0.5元。而商业用电一档，高峰时一度电1.38元，平段也要0.85元，算下来是居民用电价格的2-3倍。

北京居民用水，第一阶梯自来水每吨5元，而非居民用水达到每吨9.5元，几乎翻倍。

假设一户住宅每月电费200元+水费100元，那么平移到商住，可能电费要500元+水费近200元，每月相差将近400元。一年下来，水电费就要差出近5000元。

所以才有人说，自从搬进了商住，电热水器不用就不开，怕耗电，洗脸时也不敢再放任水龙头哗哗流了。

不过，理性地看，高出的水电费在商住与住宅的房价差值面前，基本是可以被忽略不计的。更何况，还有人幸运地买到了少数民水民电的商住房。

除了上面3个问题，商住房相比住宅，在实际居住体验上还有一些其它的遗憾：比如商住房大部分没有燃气，做饭得靠电磁炉;有的商住房必须接商用宽带，价格比住宅高出几倍;部分商住房在通风、采光等方面不适合居住，等等。

商住与住宅的差距，是客观存在的。

“就跟找对象一样，你什么都想要，什么都不想将就，怎么可能？”

对此，已经实际住过商住房的王婷看得很开，在她看来，忍受这些差距，是选择了低房价“上车”必须做出的妥协。

慧慧则在笔记当中细数了商住的种种缺点，并表示自己在买房之前就已经心知肚明了。在拥有一套自己的房子所获的的那份安全感和归属感面前，诸如隔音之类的问题，都只是无伤大雅的小毛病。

其它准备入手商住的人，不少也有类似的想法。有人说：“就算住起来不爽，但至少是自己的房子，心安定了，也再不用看别人脸色了。”

但也有人无法忍耐。在小红书上“现身说法”，奉劝其他人远离商住的业主和租客有不少，其中还不乏往外出租、出售自家商住房的个人业主。

相比于出租，选择出售无疑需要更大的勇气和决心——

因为商住并不好出手，倒贴钱也未必有人接盘。

03

买完降价50万

栗子在2017年3月入手了一套北京亦庄的商住公寓。正是这个决定，令她“一想起来就要落泪”。

据栗子讲述，她在自己23岁时入手了这套公寓，总价170万。但到了2022年底，房子的市场价跌到了110-120万。尽管栗子反复说着“这个房子本身的居住属性是达标的”“安全感本身很值钱”，但她也承认，这是一个“不堪回首”的“ 买房天坑”，甚至让她有三年时间陷入抑郁。

栗子的悲剧与一项里程碑式的政策有关。

2017年3月26日，北京市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商住房执行“限购”又“限贷”，设置了极高的交易门槛。而栗子的商住公寓，刚好买在新政出台前两天。

根据这项政策，新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售;存量商办项目可以销售给个人，但个人购买从不需要购房资质，变成了必须在京连续五年缴纳社保或者个税，且个人名下在北京没有住房和商办类房产登记记录;此外，个人购买商办从前可以贷款，但新政出台后不能再贷款。

一夜之间，北京商住房产交易几乎冻结。据中原地产研究中心统计，新政后的一

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