大家好!我是苏北哥!今天(11月16日)最新的全国70城房价出炉，10月份南京房价又毫无意外的应声下跌。

按照今早国家统计局发布的70城房价数据，南京10月份房价下跌幅度为，新房环比下跌0.7%，同比下跌0.8%，二手房价格环比下跌1.1%，同比下跌4.4%。

南京新房价格环比已经连跌6个月!二手房出现环比7连跌!

而南京网上房地产数据来看，整个10月新房成交3621套，环比上月(2935套)，上涨了686套，上涨幅度为23.3%;同比去年同期成交量(3203套)，上涨419套，涨幅13%。

二手房方面，10月南京二手房成交7097套，环比9月份(成交6641套)，上涨456套，微涨6.9%!同比去年(成交5567套)，上涨27.5%。

整体来看，10月基本上延续了9月南京房价下探的行情，并且数据层面来看，降幅还在扩大。而成交量的上涨，反映出南京“以价换量”的基本行情。

01.

10月份全国房价下降城市增多，一线城市房价也降了！南京新房、二手房价降幅增大。

经过9月史上最强楼市ZC的狂轰猛攻，刚刚让全国整体房价抬头，根据上个月国家统计局数据，9月全国70城新房价格是15城上涨、1城持平，54城下跌的局面，一线城市之中，上海9月新房价格上涨0.5%，同比上涨4.4%领跑全国;北京9月新房价格环比上涨0.4%、同比上涨2.9%位居第二。

一线城市二手房价在9月也首次出现了“首次止跌转涨”行情，一切都是好消息面前，标普机构也曾为国内楼市站台，预判2024年将出现触底反弹行情，就在一切都沉浸在和风细雨、和颜悦色的气氛之下，10月份房价出炉给之前的所有预判浇了一盆冷水。

从数据来看，10月的70城房价，房价下跌的城市明显增多了，新房层面，10月份70个城市中，环比下跌城市已经达到56个，除1城持平以外，房价上涨城市只剩下13座。

二手房方面下跌的趋势更加明显，10月70城二手房价，实现环比上涨的城市只剩下2座，分别为杭州与三亚，涨幅分别为0.5%和0.1%，同比上涨城市为3座，分别为长沙、成都和三亚。其中成都同比去年10月二手房价涨幅最大，达到3%。

9月曾引以为傲的一线城市二手房止跌转涨行情，10月份行情逆转，一线城市二手房价格全部出现下跌。其中9月份涨幅达到0.7%，领跑全国的北京，10月份二手房价格下跌幅度比较大，环比下跌1.1%，同比下跌0.2%，上海二手房也出现了环比0.8%、环比2.3%的下跌行情。由此可见，9月组合式XZ的长尾效应正在减弱。

南京新房价格，10月份下降幅度分别为环比下跌0.7%，同比下跌0.8%，与9月的环比下跌0.8%，同比下跌0.5%，其实差距并不大。

差距虽然不大，但新房价格的下行趋势明显，近期南京不少在售楼盘折扣力度扩大，上周末的“双11大促”，兴智、江宁东山、燕子矶、大校场、人居森林、燕子矶、雨花软件谷等板块祭出大额折扣优惠，其中江宁东山的万科都荟启境一口气打折90万，堪称全城之最;同板块的中天云来打折70万，兴智的金地都会紫京打折54万，仙林湖的电建珑悦雅颂降价75万等等，如此折扣在今年1-10月的南京市场还没有出现过，按照此趋势发展11月南京新房价格环比还将持续下降。

10月南京二手房下跌幅度更加明显，环比下跌1.1%、同比下跌4.4%的行情相比9月份，分别扩大了0.2个百分点和0.4的百分点。

快速新增的二手房挂牌量和不断走低的成交价格是造成这种局面的主因。

按照10月末的统计数据，南京二手房挂牌量已经突破18.5万套，进入11月份挂牌量还在激增，据悉为了避免可能出现的负面影响和数据层面可能对现行市场造成的压力，目前链家已经关闭了全市挂牌量统计数据，但据知情人士透露，南京目前整体挂牌量不会小于19万套。

 

南京各个板块具体情况来看，近期二手房也有成交价走低的趋势，江核隧道口江畔都会上城、国际健康城悦辰府以3万/㎡单价出售首套二手房，双双跌破当年开盘价;核中核华润国际社区最低以2.4万/㎡成交，青奥保利西江月最低成交价跌至2.2万/㎡。

江宁曾经的改善集中区九龙湖，标杆次新房小区保利中央公园10月底售出一套68㎡小两房，成交单价仅2.8万/㎡，而在前几年同小区相同户型单价曾经冲到4万/㎡。

近期成交价格也全面“破4”，集体进入“3万+/㎡”时代

就连江宁二手房价最坚挺的百家湖板块，。

朗诗玲珑屿

首先是百家湖头号科技住宅，10月份接连成交4套二手房，单价均在3.6-3.9万/㎡之间，而此前该小区单价都在4万/㎡以上，2021年5月成交单价甚至高达5.2万/㎡。

龙湖春江郦城

小龙湾的一直是百家湖二手房价的“扛把子”，而近期的几套房源成交，价格直接跳水!10月底该小区一套86㎡3房，单价低至3.6万/㎡。

而就在10月22日，龙湖春江郦城同样户型成交价还高达5.2万/㎡。

另外，百家湖的另外两个标杆二手房小区。万科翡翠公园、万科金域蓝湾近期二手房也在下行，前者最新成交单价跌至3.7万/㎡，后者跌的更厉害，最新成交价只有3.1万/㎡.

就在今年8月份，百家湖还被相关权威机构评选为南京二手房价最坚挺的5大板块之一，称房价下行两年来，二手房价格跌幅不超5%。如今看来，百家湖的“不跌神话”也终将破灭。

02.

房价环比、同比实现“三连跌”，南京首套房贷利率即将下调？

对于南京不断下行的房价，很多人可能会“倒吸口凉气”!算起来，南京新房环比已经实现了6连跌，二手房已经7连跌!今年还能买房吗?很多人在提出的这个疑问之前，赶紧捂紧自己的钱袋子!

其实认清事物发展规律，有丰富社会经验的朋友肯定明白事物总有“好坏两面性”，虽然10月份南京房价又下跌了，但对于真正买房自住的朋友来说，也给出了极好的购买契机。

不存在不能买房的说法，关键看你买房用途如何?如果你仍然抱着升值TZ的传统思维去买房，那确实是不合适，经过上文分析，如果年底前不再出台重磅刺激ZC，今年房价出现大幅度抬升，预计已经是小概率事件。

如果是买房自住确实是不错的时机!

从ZC信号来看，虽说10.27新房改提出让商品房回归商品属性，很多人就单纯的以为“房住不炒”时代过去了，然而历史是无论如何不会开倒车的，11月11日住建部部长倪虹在接受新华社访谈时，分别从六个方面阐述未来房地产新发展模式的建立。除了肯定今年以来房地产业取得的成绩，保交楼工作取得的成果，以及强调未来商品房市场“高质量、新科技、好服务”的发展方向以外，也重点提及了“房住不炒”。

据有关媒体披露这是自今年7月24日GWY召开下半年经济工作会议之后，“房住不炒”这个关键词被再次提及。结合“支持刚性与改善性住房需求”的ZC持续输出，分析人士认为，新房改之后“房产的自住购买需求”将会继续获得大力支持，而并非之前网络揣测的那样回到“炒房时代”。

后续ZC环境上，必然会对自住购房行为越来越友好。

本月6日，YH发布了《持续深化利率市场化改革》的文章，这被视作对于国内利率改革的一个承先启后的重要环节。

该文件不仅重申了“健全市场化利率的重要性”，梳理出“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的全市场化贷款利率形成、调控和传导机制。

另一方面再次强调了持续完善差别化住房信贷政策，发挥新发放首套房贷利率政策动态调整机制作用。

说白了，现在的首套房贷利率形成有两种机制：第一，由当月出台的LPR数值决定;第二，运用首套房贷利率政策动态调整机制，由当地城市自住决定下调空间。

本月20日新的LPR就要出炉了，按照最近的信号释放来说新的LPR是有下调预期的，但就算维持不变，本月南京首套房贷利率已经有了下调的基本条件。

今年1月份，住建部、央行、金融委曾联合发声，从2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限

。

目前中山、南宁、柳州、珠海等城市执行的首套利率3.6%;郑州、南通、无锡、扬州、沈阳等城市执行的首套利率3.7%，正是因为符合了这个“连续3个月新房价格连续下降”的条件。

今天南京10月份房价出炉，整体算下来南京已经满足8、9、10三个月新房价格环比、同比连续下跌。下调首套利率已经箭在弦上。

假如这次南京首套房利率下调至3.7%，等额本息贷款300万，30年的购房成本变化：

4%利率，每月还款14,322.46元，总利息额2,156,085.19元。

3.7%利率，每月还款13,808.49 元，总利息额1,971,056.23元。

每月少还513元，总利息额少18.5万左右。

03.

一天三盘领销许，开盘潮正在路上

本月初北哥就曾料定，11月的南京楼市不平凡，今年一多半的纯新盘都有可能在这个月悉

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