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我是商业抵押银行家。2018 年 6 月的一个下午，我发现自己向我的客户恳求，我的客户疯狂地爱上了芝加哥林肯公园时尚街区的一个价格过高的老式 16 单元公寓大楼：“请不要这样做!您不能以 5.50 美元的上限购买此房产，然后投入 700,000 美元对其进行翻新。你将无法提高租金来制造这支铅笔。”
“不，”她回喊道，“你太悲观了。我已经找了八个月了，我的经纪人告诉我，如果我把厨房开到客厅，重新装修木地板并安装新的厨房和浴室，我的租金可以提高 20%。哦，换屋顶。此属性的步行得分为 94!我要在五年内大赚一笔。”
我反驳说：“但这是一栋破旧的旧房子，价格与新房子相同，根据我的计算，你必须将租金提高 34%，而不是 20%。在这个市场上没有租金可比性那么高。如果您绝对必须购买这处房产，请以更优惠的价格购买，暂时忘记改造它。”
我无法为这处房产提供资金，因为正如我所提到的，这些数字不起作用。值得我客户称赞的是，她在别处获得了一笔私人贷款，该物业竣工后美得惊人。但她第一年支付抵押贷款后的现金对现金投资回报率仅为 2%，第二年为 4.5%。然而，到了她的第四年，租金上涨了，房产价值开始上涨——她投资的现金翻了一番多。在昂贵的社区支付太多费用并采用长期持有策略进行改造是有效的。
我的客户给了卖家的礼物!我们谈论的是她前两年的大部分运营净收入，以及卖方本应以如此惊人的价格进行的升级所花费的所有时间和金钱。到 2021 年 6 月，它更像是一个卖方市场，房产价值飙升。虽然她没有从运营中赚到很多钱，但她通过升值获得了大量的股权。
如何衡量出租物业的投资回报率
出租投资物业的投资回报率 (ROI) 只是您每年赚取的利润占您投入该物业的总现金的百分比。如果您支付所有现金，投资回报率总是会比您为房产融资时低得多。如果您希望在股票市场获得 8% 的投资回报率，那么在第一年在这个定价过高的房地产市场中争取 4-5% 的投资回报率。是的，您将不得不在第二年增加一些附加值并提高租金，以达到当年 8% 的预期年投资回报率。目标是在您的第五年年底之前，从运营、租金上涨、升值和折旧中获得 20% 或更多的年度投资回报率
以今天的价格购买是否值得?
如今，投资性房地产价格处于历史最高水平。根据全国房地产经纪人协会的数据，2021 年 3 月的中等房屋价值比上一年上涨 17.2%，创下历史最高涨幅， 2021 年 2 月待售的商业物业比上一年减少 28%，导致价格上涨腾飞。
投资房地产的第一条经验法则是通过以低于市场价值的价格购买来赚钱。这在今天很难甚至几乎不可能做到。我的客户打赌，如果未来租金和房产价值上涨，那么在 2018 年支付最高的美元就会得到回报。虽然她从运营中赚的不多，但三年来，她基于升值的现金投资增加了一倍多。
那么，以今天的疯狂价格购买是否值得?好吧，如果您可以在以下指标中的一个或理想情况下获胜，则可能是这样：
1. 现金现金回报 (CCR)： CCR 是年度净营业收入减去经营贷款支付除以投资于该物业的总现金。你应该在第一年争取 8%，随着时间的推移会更多。您的策略将是实施许多增值措施，例如提高租金、降低开支和进行廉价的化妆品改进以增加净收入。
2. 权益倍数：这是您的现金投资在一段时间内增加的百分比。你的目标应该是 2.0 的最低股权倍数，这意味着你的现金在五年或更短的时间内翻倍。
3.内部收益率(IRR)：这是最大的一个，你的现金投资从运营中获得的总金额加上出售房产时的增值。在五年内争取 20% 或更多的内部收益率。
4. 资金成本：这是指您的贷款利率和条款，加上每月还款额。如果您能够以低利率和只付利息的方式获得 80% 的卖方融资，那么您的资金成本就很低。
5. 投资者优先回报：优先回报仍然为您留下了赚取丰厚利润的空间，如经营和出售物业的五年备考表所示。
总而言之，如果您今天绝对必须购买价格过高的房产，请明智地购买并愿意做这项工作。如果您有长期持有策略，在优质社区购买，当然还有一些很好的增值策略来增加租金和房产价值，那么在您的前两年期望很少的投资回报率是可以的。
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