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住宅开发中最热门的事情是建造出租单户社区 (BFR)，数十亿美元的投资正在排队以满足不断增长的需求。寻求收益的投资者很难找到足够的已建成房屋来购买，因此他们将更多的注意力转移到全新的出租单户住宅区的“地面”开发上。
抢地潮非常激烈。土地经纪人每有一个“老手”买家，就接到了刚刚进入BFR竞技场的团体打来的50个电话，土地供不应求。一个非常适合出租的网站通常会获得 10 到 25 个报价。
处理住宅地块的土地经纪人传统上出售给正在规划人们购买房屋的社区的开发商和建筑商。现在，他们开始看到越来越多的人购买土地来建造出租单户社区。
我和我的朋友 Greg Vogel 谈过，他经营着位于亚利桑那州斯科茨代尔的Land Advisors，这是最大的土地公司，他告诉我，他们现在有 5% 到 10% 的土地销售用于 BFR，并且百分比份额逐月快速增长。他说，他预计这一比例将“在未来几年内翻一番或三倍”。
谁在购买所有这些 BFR 地块?
这些地块的买家涵盖范围广泛，从较小的本地参与者到背后有数十亿美元资金的主要平台。主要参与者占据了头条新闻，部分原因是他们拥有大量资金，但不太知名的公司占了大部分活动。
我的公司为投资 BFR 的公司提供特定地点的市场研究，我们的大多数客户都是公众从未听说过的公司，但随着他们在其市场内成功租用更多社区，这些公司开始声名鹊起. 在接下来的 18 个月内，您可能会阅读其中的一些内容。
不同的 BFR 土地投资者有不同的偏好。有些人想要最大化密度，目标是每英亩 11 或 12 个单位(在这种情况下通常追求“水平公寓”策略)，而其他人，如 American Homes 4 Rent，只
建造传统的单户住宅，密度接近每英亩 4 到 5 个。适合出租联排别墅的地块，密度在这些范围的中间，需求旺盛。
租金收益率开始让 BFR 投资者的出价高于房屋建筑商。在我们的研究中，我们发现在过去的十二个月中，许多地区的单户住宅租金每年上涨 7% 至 10%。在给定的 BFR 社区内，租金上涨的速度比这更快，尤其是当租户搬出而下一个租户进来时。 单户住宅租金经常上涨
次要都市区最快，这增加了奥古斯塔、萨凡纳、圣安东尼奥和圣保罗等地以及佛罗里达州圣克劳德、彭萨科拉和夏洛特港等小城市对 BFR 土地的需求。
由于担心学校过度拥挤以及对附近道路的交通影响，开发适合家庭的住房也存在政治障碍。
BFR 住房需求的五个驱动因素
多种强大的力量正在汇聚，以推动和维持未来几年对 BFR 的需求。这里有五个。
1) 家庭形成率为 160 万，并且还在继续上升(一些华尔街分析师现在估计为 190 万!)
2)千禧一代有大量孩子，他们想在郊区、公园附近、其他孩子和好学校抚养他们，他们非常看重有一个院子。
3)千禧一代养狗的比例很高，养狗有院子有很大的优势。
4)家庭办公室需要足够的空间(或一个或两个专用房间)，这使得一些人离开公寓，进入联排别墅或独立住宅单元。
5) 房价对于许多年轻家庭来说越来越遥不可及，而租用联排别墅或独立屋往往是他们的最佳选择。
增长潜力巨大。目前的生产水平存在不确定性，因为人口普查局广泛引用的数据并未涵盖建造出租开发的所有方面。根据我们的估计，如果可以采购到足够的土地，这代表了未来几年的发展情况。
出租房屋开发商认识到五个增长动力和服务不足的需求，他们正在专门设计社区来解决这些问题。私人户外空间、袖珍办公室、小狗门、后面的宠物草、内部的智能家居技术以及具有分布式公共户外公园、休息区和游乐场的社区是他们今天为社区设计的一些功能。较大的开发项目设有会所和度假式设施、远程工作区和智能入口。
需求驱动因素将持续多年，供应将在一段时间内无法赶上全国总需求的潜在水平。即使是 BFR 供应量相当大的市场(阅读：凤凰城，这是整个运动的发源地)也没有出现严重拥挤的迹象。从 2024-2025 年开始，一些子市场的正面竞争将越来越激烈，未来几年开发商将需要更加关注细分策略，但在全国范围内我看到了一个很好的交易的跑道左侧在我们面前。
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