注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房

@阿刚

在不，帮忙分析分析，刚需目前想买房，面积90-100，现在是否可以下手。及分析下华发，越湖湾，上河这三楼盘如何选择，按目前的形式，谢谢了。

老裘

目前绍兴楼市，“投机不可取，改善需谨慎，刚需更趁早”。

而且近期楼市暖风频现，政府放水，房贷利率也有所降低，市场已经有了回暖迹象，现在下手没什么问题。

你是刚需自住，有硬性需求，况且全球大放水的背景下，住宅也是对抗通胀的有效手段，不用太担心。

具体选哪个楼盘，建议优先从自身出行、生活便捷性出发选择。

板块本身各有优劣。

华发所在湖东，定位“科创金融活力区”，镜湖核心区之一，是绍兴未来金融中心。

上河之城、樾湖湾所在则水牌，定位“水韵智城”，产业偏弱，宜居性更强，位于镜湖-迪荡两大CBD之间，湖东更偏北，城市界面不如则水牌成熟。

三盘产品力相似，华发在镜湖属于中等。

从项目本身来看，华发均价约2.3万/㎡，相对樾湖湾和上河之城的优势是：自带产业。

本身175万方超级大盘，包含五幢金融总部和7万方商业配套，还有博物馆、传媒大楼等，工作岗位会带来人口，有人口就能保证一定入住率，也能保障二手房后期有人接盘。

但金融行业不是绍兴传统强势产业，湖东金融城能不能崛起还待观察。

上河之城价格差不多，也是2.3万/㎡。

位于则水牌核心，新妇保院、绍兴虹桥国际学校也都在建，最重要的是6.5万方MALL+2.5万方水街，而且89㎡小户型得房率相当高，刚需来说十分合适。

上河之城相比樾湖湾的优势，在于商业是自己家的，虽然樾湖湾仅一路之隔，但实际使用起来的体验感，上河之城肯定会更方便。

而樾湖湾的优势，一是价格相对便宜，房地产信息网上均价仅2万/㎡出头，二是绍兴人对融创品牌的认可度更高。

如果你从事金融行业，未来有可能住到华发，或工作在袍江方向，华发相对更近，更合适。

如果工作在古城或迪荡，则水牌相对更方便。

@『哈特Heart 』小尉

你好现在房子商业贷款是几个点

老裘

上月绍兴各银行首套、二套房贷利率有所下滑，具体如下图所示：

目前大多楼盘的利率基于下调，如建行和工行放款速度都加快了，但部分银行因为前期积压单子多，放款还是有难度。

且每家银行支行都有对应合作楼盘，具体房贷利率视支行与楼盘具体情况而定。

@方

请问下陶堰的鉴湖山水的170方排屋与城南会稽云庐叠排160方比较，价格差不多，哪个更适合买

老裘

会稽雲庐距离主城区更近，生活还算方便，南面就是会稽山区，自然景观不错，周边都是排屋别墅，是绍兴老牌豪宅区，生活氛围幽静。开发商是绍兴本土的华颐，华颐开发的项目虽然不多，但是小区口碑都比较好。

鉴湖山水位于陶堰，板块产业更加活跃，集成电路小镇的工厂热火朝天，未来会聚集大量高收入、高学历的财智人群，整个板块处于价值跃升的前夜。

而且鉴湖山水依托东鉴湖公园，两面临水，南面一线临江，无遮挡，小区景观本身甚至相比会稽云庐会更好。

产品上，鉴湖山水的170方排屋，相对会稽雲庐160方的叠墅，多了地下室+露台的可改造空间，尺度感更加阔绰。

不过会稽雲庐物业是绿城，未来服务上大概率会优于鉴湖山水。

家在皋埠周边，家里多人合住，看好皋埠的产业前景，或喜欢有天有地的院墅生活，更建议鉴湖山水。

工作在越城古城区，考虑工作通勤便捷度，重视产品品质、物业服务，更推荐会稽雲庐。

@飒Saxton

您好老师，现在住朗诗绿色家园，大概123.6平，想要置换130平以上的，精装修差不多三万一平的房子，请问有什么好的新盘可以推荐?

老裘

改善置换，品质起码要比朗诗好一点，地段也不能很差，毕竟绿色家园位于瓜渚湖边。

烟波飞鹭是比较适合你们的，南临浙东运河，金昌标杆项目，小区定位高，靠近坂湖公园，地段、品质都相当好，单价3.2万/㎡，目前洋房还有143㎡。

如果烟波飞鹭总价偏高了，大坂绿园相对便宜，均价约2.8万/㎡，位置并不差，三面环水，与坂湖公园仅一路相隔，精装修水准很高，最后三幢已经加推，有约142㎡。

你们是住过瓜渚湖边的人，本次换房也是想置换升级，还是更建议垫垫脚，去买烟波飞鹭。

@我是mx-

你好，老师，刚需买房，在柯桥中国轻纺城上班，孩子明年幼儿园，之前想买二手房，但是二手房除了学区好，交通便利靠近上班外，另外的都没啥看起来好的，有什么好的建议吗?预算200左右，谢谢

老裘

主要是200万的新盘太少。

最合适你的是元垄城，大概率轻二小+鲁外的学区资源，加上本身百万方大盘的配套，能一步到位解决你的需求。

但2.85万/㎡单价，超过预算较多，考验你的承受能力。

其它选择，可以考虑金樾玖著高层，二期已经加推，均价约1.88万/㎡起，有约89㎡小户型。

金樾玖著物业是绿城，从目前披露的信息来看，品质是不错的，你孩子还要再过三四年上学，现在买金樾玖著也来得及住。

但金樾玖著距离主城有一定距离，需要开车上下班，学区也不确定。

还有高铁新城的汝悦景园和云筑，小户型总价都在200万左右，但和金樾玖著的问题一样，通勤有距离，且不确定学区。

带学区的安置房基本能满足你的预算，优缺点也正如你所说，学区好+方便，但是品质不佳。

从专业角度，有一定升值潜力，金樾玖著是更优选。

但如果你们着急入住，考虑上下班方便，买二手房是可以的，几年后再换便是。

@黄NJ

想请教一下，目前住城南，由于有公房，小朋友要读老城区内的小学，没办法在老城区内买房子，想请问一下老师投资加自住是则水牌或镜湖

老裘

单纯板块比较，镜湖核心区要强于则水牌。

镜湖是绍兴首位度最高的核心城区，是绍兴举全城之力打造的城市中心，有市政府、奥体、天街、地铁、文化中心、科技中心等批头部城市配套。

而且镜湖新盘选择更多，价格范围更广。

2万/㎡出头的荣安观江园、世茂云筑、华发金融城、黄酒小镇，2.5万/㎡左右的翠湖隐秀、宝能藏珑、三盛汝悦璟园，3万/㎡的奥璟园、天汇、云境、春风十里、镜庐。

安澜、春风十里、镜庐还有总价预算更高的排屋产品。

则水牌高层只有两个选择，金科旭辉上河之城，均价约2.38万/㎡，融创武地樾湖湾，均价约2万/㎡。

则水牌也有“水韵智城”的规划，有妇保院在内的城市资源，到迪荡和镜湖都很近，但定位依然不如镜湖核心区。

预算足够，更建议优先考虑镜湖核心区，甚至安澜这样的市中心排屋。

预算有限，可以优先荣安观江园、三盛汝悦璟园等小户型。

@寒山

想买排喔，目前有山水名家170方，袍江悠步观澜，和柯桥天圣大越府，请教裘老师能卖那2套，谢谢。排喔买了，压力有点重，，想卖掉2套，不知道该卖那套?

老裘

山水名家是大滩老牌豪宅，其它两套房都是地铁盘。

天圣大越府也是地铁盘，300米地铁1号线鉴水路站，还有绿城物业;

悠步观澜也是地铁盘，直线地铁2号线越王路站约500米。

看板块，天圣大越府周边还有小赭区块待开发，悠步观澜所在两湖板块，也处在快速开发阶段，都有不错发展前景。山水名家所在大滩板块已经成熟。

看项目，大越府交付以来口碑很好，业主都比较满意，应该算三盘里面业主满意度最高的。

山水名家是镜湖老牌大平层的代表，但从现在来看，品质已经没法和第一梯队的新盘相比。

严格来说，悠步观澜和天圣大越府目前还不能二手转卖，如果资金紧张，只能先卖山水名家。

之后建议先卖悠步观澜，毕竟刚需项目，袍江接手的人群也更多，最后再考虑天圣大越府。

@好Wasser

老师，我想问一下，我有一套平水的叠排，值得保留吗?西湖桥的若耶紫竹苑，打算置换一套，则水牌的樾湖湾值得买吗，镜湖已有一套，目前手头可付首付

老裘

若耶紫竹苑的位置，放在平水来看，也不算特别出色，距离镇政府约2公里。

平水近年的超级规划利好，主要围绕几大国家级森林公园，这里的墅级产品，周边改善还可以，但投资属性是偏弱的，该不该保留，看你有没有自住需求。

平水置换樾湖湾当然可以。

樾湖湾的优势前面有提到，则水牌“水韵智城”的规划，医院、学校等城市配套升级，项目价格相对镜湖和迪荡核心区又有优势，武地+融创品牌也有保障，长期来看，还是值得入手的。

@破音小仙女T^T

柯桥赞成香林花园146方13楼双阳台，东边套四房两厅两卫配双车位，当初是为了孩子上初中买的，本人工作在绍兴，想置换在镜湖买一套，想问一下柯桥那套还有没有升值空间了

老裘

赞成香林是轻小鲁外的学区房，加上房龄不久，价格保持在2.8万/㎡左右，相对是比

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