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海珠区逸景翠园(海珠区逸景翠园二手房价)

2023-10-23 09:30:55 地产知识来源：https://www.hnhaofang.com/

导读广州|海珠湿地你或许没听过乔戈里峰，但你一定知道珠穆朗玛峰；你或许没听过艾伦·谢帕德，但你一定知道加加林；你或许没听过约翰·亚当斯，但你一定知道乔治·华盛顿。他们的共同点

广州 | 海珠湿地

你或许没听过乔戈里峰，但你一定知道珠穆朗玛峰；

你或许没听过艾伦·谢帕德，但你一定知道加加林；

你或许没听过约翰·亚当斯，但你一定知道乔治·华盛顿。

他们的共同点很一致，前者之于后者，都是尴尬的“第二”身份。今天老铁踩盘的正是广州大道南板块的二哥——叠彩园。

一、楼盘印象

叠彩园由合景泰富开发，说起合景这个开发商，最近的豪宅项目可谓是风生水起，牛奶厂的合景臻颐府、金融城的合景臻溋名铸备案价都已经上天，匹配目标客群的产品力也做得像模像样。相信可以成为下一代豪宅的标杆。

说回小区本身，叠彩园建成于01-03年，共32栋，由27栋13层电梯小高层和5栋19层电梯高层组成。多数户型都很方正，设计超前，时至今日也不落伍。

有很多客户不在乎园林绿化、人车分流等公共资源的好坏，情愿为自己家里住着舒服买单，选择了这里。

小区由富鑫物业管理，这个物业是合景旗下的品牌。最近海珠有疫情，同片区里，叠彩园是第一个要求看房要出示业主委托书的。当然，并不是临时抱佛脚，平日里的来访管理也比对面逸景翠园高一个级别，陌生面孔都会盘问、登记。

小区刚开盘10年内的主要住户以布行制衣厂老板，和康乐村、鹭江村富足的村民为主。随着时间推移和配套完善，越来越多附近上班的公务员和珠江新城、琶洲上班的白领新贵在此置业。而首批业主中的老板们，除去已经破产回家的，更有不少已经置换到核心区的豪宅（如汇悦台、保利天悦等）或近郊的别墅（如星河湾半岛等）。

叠彩园的租户比例没有对面逸景翠园高，这里自住的氛围要更好一些。

小区北面就是鹭江村，碧兰轩、紫华轩、棕榈轩的北向单位直望村景，看着挺割裂的，购入要谨慎。

二、小区缺点

1、人车不分流、车位紧张：叠彩园的花园本身就没有逸景翠园来得大，又不实行人车分流，路边双侧停车使得小区内公共空间更为狭窄。0.3的车位配比让自驾的业主大呼酸爽，好在小区对面就是合生广场，可以以800元左右的价格租到月保车位。

这都是早年规划的锅，海珠同年代的小区都好不到哪去。

2、始终被逸景翠园压一头：提起广州大道南，逸景翠园总是能第一个被人想到。互联网时代，头部和二线的差距会越来越分化。我们从贝壳APP上可以发现，关注逸景翠园的人是关注叠彩园用户的三倍还要多，这也是逸景翠园领涨板块的原因之一。

3、周边城市面貌差：鹭江、康乐两个巨无霸横亘在那里，大路小路都有骑车拉布的“布佬”穿行，叠彩园周边的城市面貌是真的拉胯。虽说合生创展已经在2021年2月3日完成了签约，总投资额高达347亿元。但由于中央禁止大拆大建的规定和它庞大的体量，真正落地不知道是何年何月了。

三、小区优点

1、户型讨喜：得益于超前的户型设计，叠彩园的3开间朝南2房、方正3房2卫户型非常吃香。房大厅大没浪费，怎么看怎么好。个别楼栋顶层原本的复式设计拆成2层来卖，甚至可以做到79房3房2卫，得房率超过100%，还有顶楼独享的阳台，是自家花园控的收藏级户型。

2、区位不错：地理位置摆在那里，直线距离珠江新城、琶洲都仅有4km，自驾20分钟内搞定。不要说广州大道堵成狗，试问广州市区哪里不堵？栖身“第一圈层”的同时，小区也靠近海珠区府，广州的区府板块都不会差的。

3、配套成熟、仍在发力：

教育：小区内的海珠第三幼儿园已经官宣民转公，改名为艺彩幼儿园，有家长表扬：公办配套的伙食杠杠的！

小区对口的小学是逸景第一小学（金穗校区），创办于03年9月，是按省一级的标准打造的，但由于后续全市都取消了新认证评定，就没有正式得到省一级的头衔。学生努力，家长鸡娃氛围浓厚，近年成绩上升非常快，已经跃居海珠前五。

不过小孩上学要穿过广州大道，这一点不如逸景翠园的校本部方便，家长接送要多上点心了。

小升初是含金量最高的第六组，初中派位较大概率是绿翠实验。

在逸景第一小学校本部隔壁就是六中珠江中学，是海珠民办里不错的学校，听说有较大可能民转公。前几年有高考的理科状元，初中母校就是这里。

21年9月，这里还进驻了一个教育大IP——华师附中海珠双语学校，九年一贯制，据说首年学费去到15.8w。

医疗：3km范围内有3家三甲医院，家里有老人小孩看病探病比较方便。

商业：合生广场于16年9月开业，人流量始终不高。直到19年12月30日，原布匹专业市场天雄广场，正式蜕变为万达广场，为周边的商业带来活力。这是广州第7座，也是市区内第1座万达广场。

叠彩园出来就是这两家商场，日常生活、逛街约会非常方便。

交通：目前最近的地铁是3号线大塘站和8号线鹭江站，均有1.5km左右的距离，步行过去不现实。离在建的11号线的逸景路站800米左右，预计23年开通，届时出行会有更多选择。

四、板块利好

1、鹭江+康乐村的旧改：如果真的能顺利落地，那对周边的城市界面无疑是非常大的改善。难度应该不小，毕竟附近村民的分红都高达20w/年，让我们拭目以待。

2、十一号线、第一圈层：不同于保利花园的地铁1到2，叠彩园借由11号线，实现的可是0到1的突破，这一点在想象力上可是完全不同量级的。

五、产品推荐

叠彩园没有逸景翠园西区那种超大户型，更多是聚焦于刚需、刚改的客群。

以下是老铁严选：

2房：成交量最大的是临叠景路的方正2房，比如金桦轩6/8/9栋的03/04户型。但相比金桦轩被逸景翠园28层高的倚翠轩挡在面前，老铁这里更推荐翡翠轩的05飞机户型，79㎡。其视野无遮挡，虽然临街，但因楼下就是红路灯，所以车速不快，实际体感并没那么糟。适合追求采光的2口之家。

3房：紫桦轩3栋、棕榈轩、碧涛轩、绿榆轩2栋的01/02户型，绿榆轩1栋的02户型，金桦轩1栋的01/02户型，102㎡南向方正3房，户型设计很现代。当你被对面逸景翠园的北向3房主套还是暗卫的渣男户型伤了心后，叠彩园这种暖男户型会俘获你的心。适合三代同堂的改善家庭。

总结

万年老二的叠彩园，行情来时跟着老大逸景翠园吃肉是没问题的。拥有更优质的户型设计的它，会吸引一批更注重室内居住体验的拥趸为之买单。

万达+合生广场两大商业落地，为其带来更多的人流量。明年11号线的开通，会为它带来地铁从0到1的质变。

老铁对叠彩园的打分是7分，屏幕前的你又怎么看呢？欢迎留言打分，倘若你也想深入了解这个广州大道南板块的二哥，请找我单唠。

海珠买房不迷茫，老铁帮你买对房。

我是海珠老铁赵青，熟悉海珠大小楼盘。

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