一、2022年全国二手房相关政策解读

1.取消二手房指导价：能够逐步改变市场预期，促进市场成交。

二手房指导价政策多以住宅小区为单位，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。不同城市之间的二手房指导价的应用场景略有差异，有的城市会作为房源对外推广的统一价格，有的城市会作为税费参考的依据。

二手房指导价是作为经纪人做广告或者推广房源的价格参考，购房者在不同渠道获取同一小区的对外展示价格会是相同的。政策出台的目的是减少部分房产经纪人在对外展示的房源中普遍存在价格偏高的虚假房源，误导购房者对未来房价的预期，从而获取不正当利润;其次是在二手房指导价的政策之下执行“一房一码”的政策，规范对外展示房源的真实性，从而减少虚假暂时房源，提升购房者的看房效率。

二手房指导价推出的另外一个目的是通过行政手段进行控制房价。在二手房的交易过程中会涉及到多个价格，如网签时候的合同价格，在交易中心税收窗口的完税价格，在贷款的时候的银行评估价格，还有就是实际成交价格，有的时候这四个价格是一致的，多数情况是会有出入。那么政府的二手房指导价格政策出台初期，其指导价明显低于实际成交价格，因此能够帮助购房者减少部分税收的支出，但是影响更大的是银行评估价，从而无法在贷款的过程中获得足额房贷，势必会增加购房者的首付支出，从而减少购房需求，并且购房者在最终中介费的支出上，也会按照实际成交进行支付。政策整体还是降低的房源的流动性。

目前，多个城市纷纷取消二手房指导价政策，主要的目的还是减少行政对市场的干预，激活市场，促进成交。从具体放松政策执行城市来看，一二三线城市都出现了政策的松绑，体现出当初在执行二手房指导价的政策对其城市二手房市场的交易影响较大，当期有较高的取消意愿。

2.取消/放松限售：楼市深度调整，投资需求不复存在，限售政策也不合时宜。

限售政策是购房者在购买新房之后，必须持有一定的时间之后才能够对外出售，这个时间周期一般会是2-5年时间。这一年限的计算会以交房时间，买卖合同签订时间或者拿房产证时间来进行计算，因此在具体实施过程需要看以那个时间进行计算。如果以买卖合同签订时间进行计算的话，如果限售2年，目前多数楼盘从签订合同到交付可能需要2年左右时间，部分楼盘可能会更长，那么这一限售政策的制定基本没有意义，因此从交付或者产证时间进行计算的话会对市场的影响会更大。

对于当初在政策出台的时候，主要是部分城市一二手房出现倒挂，多数购房者为了获取价格倒挂的利润纷纷进入楼市;其次，房价的过快上涨，诱发大量的投资和投机性的需求入市，这部分需求会在短期内出售获取利润。因此，政策出台的目的是为了让这部分购房需求在短期内无法变现，并且房价具有周期性，从而降低这部分投资和投机性需求对未来获利的预期，从而保障更多的自主性需求买到房而制定的政策。

目前，多数城市面临着房价的调整，投资和投机性的需求已不复存在，该政策也没有持续执行的必要，并且从政策放松的城市来看，也是楼市调整幅度相对较大的城市，更需要减少行政干预市场的政策来盘活市场，从而保障楼市的活跃度。

3.放松二手房限购：试探限购放松效果，为楼市全面取消限购做准备。

从城市限购政策来看，基本上都是新房和二手房实施一刀切的政策，并且在“房住不炒”的政策背景之下，今年各地政府在全面放松楼市调控政策的时候，多未突破全面放开限购政策这一底线，尤其是一二线城市更是如此。

从今年定向放开二手房市场限购的城市来看，主要是定向放开新落户购房者对二手房购房的限购，新房市场仍旧实施严厉的限购，而合肥和大连则是对部分限购区域的二手房购房套数会实施更为宽松的政策，和取消限购几乎没有区别。

对于部分二线城市定向放松二手房限购政策，首先可以通过政策放松之后观察市场反应，是否能够激发部分购房需求入市，从二手房市场进行突破起到救市的作用，如果无法达到预期效果可为全面放开一二手房的限购做准备。其次，多数一二线城市的新房和二手房交易是存在较大的关联性，并且这部分城市的主要需求已从刚需向改善型需求转变，那么势必需要通过卖一套再买一套的形式进行置换，因此二手房市场放开限购能够盘活整个楼市。

4.带押过户：降低交易风险和成本，从而激活买卖意愿。

传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户;而“带押过户”是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。

对于带押过户这一政策而言，最大的意义应该是降低购房者在买房过程的风险。因为从传统模式来看，一般都需要购房者支付较大的首付费用支持房东先把房产解押，然后在进行交易，一旦中间出现限制交易的情况，都需要购房者承担相应的风险。那么执行带押过户的政策之后，房产的解押放到最后缓解，中间的交易风险银行会介入把控，他们的专业性一定会比个人购房者甚至中介经纪人都要强，能够把风险降到最低，因此能够更好的降低购房者买房过程中的风险。

其次，带押过户能够适当降低买卖过程中的交易成本。传统二手房交易模式中，房东需要对自己房产先行解押，买卖双方必然需要先期支付解押的资金，这部分资金是需要时间成本的，如果双方现金不足的话，那么需要通过借贷的方式获取资金，其成本相对会更高，这部分费用就会成为房价的一部分，从而增加买卖双方的成本，变相推高房价。因此，带押过户能够降低成本，从而激活二手房交易活跃度。

5.认房不认贷：减少买房首付和后续还贷成本，更好的推动改善型需求入市。

认房不认贷是在买房贷款的过程对首套房的认定标准。首套房的标准应用中，一般会涉及到限购政策，还有就是贷款政策，两者的应用标准会有所不同。从购房贷款的认定中，首套房的认定会从名下是否拥有房产，名下是否拥有过房贷记录两条。认房不认贷顾名思义就是只看名下是否拥有房产，不关心名下是否拥有房贷记录。原先出台认房又认贷的政策初衷主要是防止购房者买卖房产投资炒房的现象，但是当前投资性需求已经消失，并且刚需也逐步减少，市场上的主要购房需求基本已改善型的需求为主，这部分需求绝大部分有贷款买房的记录，那么其在进行改善的时候势必会认定为二套房，从而增加其首付和还贷的成本，从而降低其改善欲望，因此“认房不认贷”的政策能够利好当前楼市改善型需求的入市。

首先，该政策能够降低购房者首付支出。以往政策认定为二套房的话，其首付多为4成以上，部分城市首付会达到7成以上，那么改善型需求如果认定为二套房，其进行改善购房必然需要降低标准，有些购房者的资金甚至只能购买和原先自己类似的房产，那么就没有进行改善的必要了。当前认房不认贷实施之后，卖房之后再买房就认定为收到，只要支付2-3成的首付，那么就能够进行更高标准的改善，提升居住品质。

其次，如果买房贷款的时候认定为首套房，能够享受更低的利率优惠。当前多数城市首套房利率多为基准LPR的基础上再享受20个基点的贷款利率优惠，而二套房的贷款利率都是需要上浮的，相比之下，在后续的还贷中能够省下笔房贷利息支出，从而降低持有成本，增加购房者的置换意愿。

二、全国40城二手房市场

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为：2022年全国二手房市场整体呈现出先平后降的态势，多维度的楼市刺激政策无法提振楼市。二手房在架房源的时长出现快速上涨，全年上涨34%，二手房挂牌均价同比下跌0.6%，房子难卖了是由于房东挂牌价格不跌还是价格不跌导致房子卖不动？最主要还是信心不足导致需求低迷，直接影响销售低迷，而房东对价格的相对坚守也是促使房价并未明显下跌的主要原因。从市场的挂牌和需求数据来看，短期内二手房市场依旧会延续当期地位徘徊，此时探底的过程中，目前需要经济回升、收入稳定增长等“强心剂”的利好作用才是楼市全面复苏的必要条件。

1.全国40城二手房在架房源量

据58安居客房产研究院统计数据显示：2022年整年二手房在架量整体呈现出下降的趋势，尤其是进入下半年，其下降的趋势更是明显。整体楼市低迷，房东挂牌意愿的下降导致当前在架房源量的减少，其次是各地方政府实施“一房一码”政策，提升房源真实性，也是促使当前在架房源减少的重要因素。短期内，尚无明确信号表明市场进入

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