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封面新闻记者 宋潇
当农村的房屋逐渐成为“香饽饽”,家住简阳市的老钟,却因为这事而犯了难,这到底是怎么一回事?11月16日,记者从简阳市法院获悉,几年前,老钟和老伴退休后,就开始筹划着在农村购置一套房屋颐养天年。很快,他们相中了一套房,房主王某也有出卖意愿,双方一拍即合,迅速签订了《房地产买卖契约》。
经过装修之后,老钟和老伴搬进了该房屋居住。
然而,2020年的一天,房屋的原所有人王某却起诉到简阳法院,请求法院确认房屋买卖合同无效,理由是王某并非集体经济组织成员,该农村宅基地上的房屋买卖违反法律效力性强制性规定而无效,老钟应该返还房屋。
老钟很纳闷,自己当时支付了合理对价,且已在该房屋居住了好几年,怎么购房协议说无效就无效呢?法官认为,关于宅基地使用权的相关问题,我国现行法律是这样规定的。第一,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。宅基地使用权的取得有何限制?农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积应符合相关规定,不得占用永久基本农田,并应按照规定进行审批建设,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。
宅基地使用权能否出售给本集体经济组织以外的人员?宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人,双方之间签订的买卖合同是无效的。城市居民不得占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
宅基地使用权能否被继承?分为两种情况,若宅基地上尚未建有房屋,宅基地使用权不能被单独继承;若宅基地上已经建有房屋,基于“地随房走”“房地一体”的原则,宅基地使用权也随之发生继承。
经法院审理,最终判决该购房合同无效,同时,法官对王某出尔反尔的不诚信行为进行了教育,并组织双方就房屋的后续处置进行了调解,对钟某的经济损失予以了平衡。
法官提醒,宅基地使用权是村集体经济组织成员才能享有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份密不可分。《土地管理法》的相关规定属于效力性强制性规定,依据《民法典》的规定,违反效力性强制性规定的合同无效。大家一定要审慎购买,避免引起不必要的纠纷。
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