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来源：中国商报
当大多数房企陷入一二线城市的竞争格局时，一些公司悄然开始了又一轮投资下沉。
碧桂园(02007.HK)确认，集团正在进行新一轮组织架构调整，共涉及21个区域，其中沪、苏、皖、湘、鄂、桂等15个大型区域已拆分，拆分后新增26个区域；其他领域涉及管辖项目范围的调整和变更。经过这次调整，碧桂园下的面积从47个增加到73个。
市场瞬息万变，碧桂园组织架构高频整合。据统计，从2019年到本次调整，碧桂园围绕提升全周期竞争力，至少实施了6次相对较大的组织架构调整。但与以往调整的根本区别在于，本次调整的诉求更多是针对三四五线城市的扩张。
碧桂园透露，区域结构调整的目的始终是提高管理效率，着力深化三四五线市场，提升全周期竞争力。调整是根据区域运营团队的市场容量、业绩规模、管理半径、综合能力水平等实际情况进行的。并采取合并或裂变等灵活措施。
具体来说，相邻较小区域合并的目的是整合重点，提高效率，而较大区域的裂变细分则是丰富布局，贴近市场，继续深化3、4、5线，相当于“让瘦的人增肌”或“让胖的人减肥”，从而使区域达到相对均衡的“姿态”。
以碧桂园沪苏区域为例。去年全年实现销售规模约870亿元，在2019年中国房地产百强企业销售排名中排名约40位。销售规模连续三年位居集团第一。这次分为四个区域：上海-江苏、南通、苏中、苏北。前湖南地区多年保持当地市场份额第一。2019年销量超过了第二、第三、第四名本土房企的总和，这次也是一分为四。
一般来说，房企的合并区域被视为战略收缩，而拆分区域往往是由于战略扩张。碧桂园近一年左右的合并区域，一度被市场解读为逐渐收紧低水平城市的前线。但从这个分裂区域的运作来看，其吸引力倾向于跟随市场节奏，优化组织以保证其敏捷性，而非外界猜测的“抛弃低水平城市”。碧桂园表示，集团将“坚持占领三四线，牢牢下沉五六线，精心布局一二线”。
虽然三四五线城市的房企在业内还是少数，但碧桂园并不缺少追随者。第一财经采访发现，一批大型房企在战略布局上悄然下沉，三四线城市围绕城市群和城市圈布局更加广泛，钟君集团(01966.HK)就是其中之一。
今年4月，钟君集团与广东省梅州市签署战略合作框架协议。根据规划，钟君集团计划在梅州投资建设大型商业综合体和城市更新项目，计划总投资约130亿元。主要建设集大型商业、主题街区、大型超市、住宅小区为一体的城市商业综合体，以及城市老旧社区改造项目。
因为钟君和新城控股一样，有着双轮驱动的“地产生意”的商业模式，更愿意布局在三四线城市的核心区域。钟君集团董事局主席黄朝阳在此前的投资者交流会上直言：“征地是一条生死线。公司将以商场和长租公寓作为征地起点。它计划拿下20个商场和30个长期
下沉3、4、5线的房企更看重低能城市的回报周期，而不是高能城市。碧桂园披露的一组数据显示，集团收购18个月后，2019年三四线城市投资转化率为1.27，与一二线城市0.71以下的投资转化率相比，三四线城市优势明显。碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市88%的权益价值。
中银国际表示，此前市场对低线城市过于悲观。截至2019年10月，低线城市的销售面积和平均销售价格均优于一二线城市。
截至2019年底，中国城镇化率为60.60%，远低于发达国家平均水平。城市化仍然是房地产发展的根本动力。中国经济稳步发展，持续改善的基本态势没有改变。
早在2018年的一次公开场合，当碧桂园董事局主席杨国强被问及三四线市场是否存在压力时，他回答说，每个城市都有自己的特殊性，很难简单区分一二线还是三四线，而是要根据每个城市和地区的具体指标来分析。一二线有不好的市场，三四线也有卖得好的项目。在杨国强看来，三四五线城市一定会从中国的城市化进程中受益。
诺贝尔经济学奖得主约瑟夫斯蒂格利茨预测，在21世纪，影响人类社会发展的两大因素是美国的高科技和中国的城市化。
说到房地产中间，每个房地产企业仍然在做出不同的选择。这一次，无论是机遇还是风险，都只能在未来每一个房间、每一扇门窗演绎的故事中得到印证。
(文章来源：中国商报)
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