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北京房价2021年房价走势(成都房价2021年房价)

2023-11-13 12:35:12 综合生活来源：https://www.hnhaofang.com/

导读马上到10月底，今年的房地产市场似乎很少见到好消息，大部分时间都在对政策的预期中过去。3月份的短暂回暖，2万+的成交量让很多人以为报复性买房潮到来，但是涨潮到退潮只花了一

马上到10月底，今年的房地产市场似乎很少见到好消息，大部分时间都在对政策的预期中过去。

3月份的短暂回暖，2万+的成交量让很多人以为报复性买房潮到来，但是涨潮到退潮只花了一个月时间，伴随而来的是二手房挂牌的高涨，抓住风口在3月换房的人很多都被套在了尴尬的位置上。

倒跌了0.7%

9月份力度空前的认房不认贷，政策第一天甚至有人喊出了北京的库存新房只够卖一周的口号，但是脉冲行情一共也只是持续了一周多，回顾9月，市场更低谷，政策力度更大的深圳二手房价反而，挂牌量再创新高，这个还只是统计局给出的数据，实际的情况也许还要更严重一些。

楼市似乎和股市一样，小反弹之后就是连绵阴跌，反复的折腾之后，很多人对于政策都有点麻木了，说起来，就是‘一片待涨’。

其实，归根到底，是属于房地产的大时代过去了。

现在的市场上到时候适不适合下手买房，从三个维度聊一聊。

一

从2003年到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售额年均增长20.3%，但是从2020年之后，所有的曲线都在向下走。

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债务扩张，居民杠杆，人口增量。

其背后是三条线：

房地产的扩张是依靠债务扩张推动的，2015年那一波，开发商大举借债，靠高周转模式，一举把杠杆拉到极限，随着楼市的量价双达峰，很多开发商都陷入债务泥潭，当前开发商的总债务规模高达90多万亿，债务出清遥遥无期，百强榜上未暴雷的开发商只剩少数的国央企，民企开发商寥寥无几，自救都艰难，何谈继续扩张。

今年一季度，个人房贷余额达到峰值38.94万亿，从二季度开始提前还贷潮开始爆发，截止二季度个人房贷余额38.6万亿，加上开发企业贷款，中国房地产贷款规模占总贷款规模的23%，超越日本巅峰时期的21.2%。同时，根据中国社会科学院金融研究所发布的报告，截止今年二季度，中国居民杠杆率已经达到63.5%，作为参照，日本的峰值是68.4%，不是不买房，而是实在确实加不动杠杆了，叠加收入预期的下滑，很多家庭都开始了去债务杠杆，这个也是刺激政策屡屡失灵的核心因素。

第三条线，人口的住房需求的基础因子，2022年中国人口已经转入负增长，并且人口还处于加速减少的过程之中，2022年新生儿出生956万人，根据机构预测，今年可能不到800万，与此同时，老龄化也在加速，儿童年轻人占比提高，社会的总需求在下降。

所以，基于债务规模，居民杠杆，人口增量三方面的制约，属于房地产的时代已经过去，2021年中国一共卖了17.9万亿平的房子，2022年中国一共卖了13.5万亿平的房子，根据黄奇帆的计算，未来10年中国的住房需求主要来自折旧，按550亿平存量估算，每年的需求量在10亿平左右，也就是销售面积还会继续下降。

二

上面是宏观视角的维度，另一个维度是微观市场的分化，这几年分化这个词几乎被用烂了，城市之间在分化，版块之间在分化，版块内部不同楼盘因为资源禀赋不同也在分化。背后的原因有两个，一个是家庭优化房产配置，将低线城市，非核心区，老破小向核心城市核心版块的优质楼盘进行置换。一个是人口继续向大城市流动，低线城市购房需求崩塌。

其导致的结果，从2017年317到现在，北京整体均价上涨6%左右，变化不大，但是北京不同城区不同版块的价格涨幅差距极大。

早上有一个粉丝找我问了一个问题，目前看好了石景山八角的一个小区，一居室和两居室的面积相差不算多，但是一个220万，一个320万，价格整整差出100万，问为什么会这样。

这个实际上就是家庭优化房产配置导致的，住房需求在向改善置换转变，老破小在加速踩踏，虽然同属上车需求范畴，但两居室相比一居室的功能性优势拉大了两者的价格表现。很多新房现在在定价的时候，大户型的单价往往比小户型要贵，是一样的道理。

分化的结果体现在北京市场上，影响有两个方面，一个是具备投资价值的房源急剧减少，在总体市场比重不到10%,这导致了很多二手房的改善需求被挤出到新房市场，新房的市场表现要明显好于二手房;另一个影响是对买房人而言，买房的时候从主要考虑外部市场因素向更多的考虑家庭需求因素转变。

到今年年底，预计北京的二手房房源挂牌量会达到20万套+，大多数房子会越来越难卖，很多房子会通过降价降出性价比，这个时候在考虑时一定不要仅仅是因为划算而上车，更重要的是理清自己的真实需求。

三

第三个维度是针对目前的市场，可以新房二手房同步来看，新房相对来说比较有优势，不过二手房很多小区目前价格都已经达到年内低点，有些价格甚至又重新跌回了21年，可以说是跌出了性价比，相对新房优势来说，差距是在缩小的。

今年上半年入市的不少热门地块这个月下个月基本都要开盘，如果在新房中没有能选到合适的房子，也可以同步扩大范围看看二手。北京的市场每到年底都会有一个翘尾行情，如果短期里有购房需求，可以重点把握一下。

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