10月以来，杭州连出房地产新政，部分放开限购、降低首付比例，带来了二手房挂牌量增加，短暂的“市场回暖”后，杭州也持续出现二手房成交周期长或“降价出售”的情况，这一市场变化也传导到租赁市场。

“年底是租赁淡季，从去年到现在租金普降5%-10%，由于天气转冷，不太热门的区域租房更看价格。杭州出现了二手房‘售转租’现象，出售库存量增加，租赁房源略有增加。”杭州滨江区房产中介胡先生告诉21世纪经济报道记者。

房地产新政出台后，杭州二手房挂牌量激增，不少房东借此机会将存量二手房出售。不过，真正能实现迅速卖房置换的购房者仍然有限，当杭州二手房库存持续走高，去化周期继续拉长，二手房“售转租”现象略有增加。

接近年底，本身就是租房淡季，加上二手房库存增加，传导至租赁市场就造成了成交量和租金价格持续走弱现象。从房地产长远发展看，未来租赁市场租金普遍下降是一个可预见的现象，同时，长租公寓、公租房、保租房等租赁房供给也会分流现有的租赁需求，而随着人们租赁需求和房产消费观念的改变，租赁市场会出现分化，一些核心区品质租赁、高端租赁需求会增长。

图片来源：视觉中国

二手房去化缓慢

10月以来，杭州的二手房市场库存量继续上升。这背后有宏观经济变化带来购房者入市信心不足、持续观望的长期原因，也有部分区域二手房价格倒挂的市场因素，同时，房地产新政释放“房票”后，不少准备置换房产的改善型购房者房产挂牌量增加。

从最新的数据看，杭州二手房存量还在继续上升，仍处于库存的阶段性高位。截至今年11月23日，链家网显示，杭州当前的二手房挂牌量为14.5万套，去年11月，这一数据在10万套左右。

二手房大量库存堆积的情况下，价格也在走低。此前，国家统计局公布数据显示，10月杭州二手房价格环比上涨0.5%，同比下跌1.3%，二手房价格在连续五个月环比下跌后，10月终于止跌回升，虽然10月二手房价格同比还在下跌，但跌幅已经收窄。

今年10月16日，“杭六条”新政落地，杭州限购范围缩减为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区主城四区，全城降低首付比例，此外，杭州10月25日再次调整了公积金政策，限购区首套首付比例最低为25%，非限购区最低为20%。

“杭六条”之后，二手房挂牌数量有明显增加，挂牌价持续走低。根据58安居客研究院统计数据，今年10月，杭州二手房挂牌量环比增加5.7%，同比增长幅度达128.1%;挂牌价方面，杭州10月二手房挂牌均价环比下降2.6%，同比下降4.3%。

“杭六条”在10月也迅速带来了一波二手房去库存，急于出手房子置换的购房者在政策出台后明显提高了成交速度，加快资金回笼。根据杭州贝壳研究院统计数据，10月杭州市区(含临安、富阳)共成交二手房6277套，日均成交量突破了200套，环比增长27%，同比增长36%。

不过，进入11月中下旬，政策影响带来的“小阳春”明显减弱，杭州二手房库存量继续增加，去库存速度则有所放缓。

“杭州目前库存和新入库房源激增，因为交付的一手房下半年多了，卖房的就多了，加上现在市场去化量占比较小，房源还是降价较多，目前来看，一二手倒挂的价差也不是很大了。”杭州上城区房产中介森先生告诉21世纪经济报道记者。

二手房源增多，房子去化越来越慢，同一小区出现价格竞争，因此，部分二手房源也进入租赁市场。尤其值得关注的是，在杭州，部分老旧小区的二手房价格持续下跌，难以卖出，租售比变得更加划算。

以拱墅区朝晖小区来看，一套35-40平方米的房子月租金在3000元左右，精装修后价格还会上涨，年租金为4万左右，而这类房子在二手房交易市场上价格在100-200万左右，租售比在4%左右。因为老旧小区体量大，同一小区价格竞争明显，房子相对难以卖出，转入租赁市场反而能获得不错的收益。

据受访的杭州房屋中介介绍，杭州有二手房“售转租”的情况，但整体这块市场比较稳定，相对涨幅不大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，“售转租”分两种情况，一是原本用来卖的二手房直接转为出租房，二是“租售房”情况，即原本用来卖的房子先短期出租，租客需要配合买家看房，后续如果成交需要租客搬离，直接成交。

“‘售转租’背后的原因包括，二手房的交易周期明显拉长，正常按照市场价格来挂牌和交易，一般要差不多半年以上的周期才能卖出去，价格可能也会降低，而大量的‘老破小’即使以很低价格也不一定能卖出去，就会流入租赁市场。”李宇嘉说。

易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，近期大城市的“售转租”的现象明显，说明目前房东实际上受到了二手房挂牌价持续下跌的影响，已经从“急于出售”或“希望出售”转变为“不再出售”，这和价格压得较低以及二手房很难出手都有关系，“所以，客观上租赁住房市场的房源会增多，反过来也会使得租赁市场的关系出现新变化。”

租赁市场分化明显

对于杭州租赁市场的这些数据变化，租客的感受倒不太明显，出现了一些数据和微观感受的“温差”。

在杭州拱墅区黄龙金茂悦租房的W女士告诉21世纪经济报道记者，自己在这里租了6年，目前没有换过房，最近没有感受到租金价格变化，但从市场上的声音感受到租金在下跌。

Wannabee在杭州租房快3年，最近所住的房子是去年2月租的。“我没有申请公租房但申请了大学生租房补贴，最近没感觉到太大的租金变化。”她告诉21世纪经济报道记者。

“现在11月本身是市场的淡季，很多房子都是退租出来的，租赁行情现在肯定是不好。”在杭州主要从事房屋租赁业务的金金告诉21世纪经济报道记者。

冬季是淡季，那旺季是什么时候?杭州租赁市场又有哪些特征?

有房屋中介透露，每年的7-8月份是明显的租赁旺季，一方面的原因是毕业生大量流入需要租房，另一方面杭州的学区房租赁迎来高峰。

除了时间季节变化，影响租赁市场的两个重要空间变量分别是学区和产业集聚区。例如，杭州学军中学(西溪校区)附近的兰庭国际不到50平方米简单装修的房子，租金在4500元以上。从产业集聚看，电商直播从业者集聚的九堡、总部企业集中的滨江都是租赁市场持续兴旺的区域。

在相对不太热门的租赁区域，租赁的价格和品质成为影响租客决策的重要因素。“我所在区域是西湖区蒋村附近，租房房源还是比较多的，但租房环境比较复杂，不少是公寓和回迁房，住宅的价格会高很多。”Wannabee说。

在受访的租房者看来，他们目前对租房的要求主要在地理位置、公共交通和价格因素，会有养宠条件和房间装修等各自不同的需求，并不着急换租，也会在决定租房前反复考察、比对，选择符合自己价格预期的房源。

对不少租客而言，公租房补贴是一个重要方式，此外，租客也有机会申请公租房和保租房，这意味着，未来杭州的租赁市场将有不同种类的房源供给，二手房出租的价格、品质也将迎来更多市场比较。“公租房补贴方面，我申请的是每个月800多元，硕士学历+无房+主城区工作就可以申请。”W女士说。

“客观上，随着公租房、保租房入市，租赁市场的好房源不断增加，不过，其他房源也开始加入，所以租赁行业需要理解一个传导问题，即二手房市场的供求压力也开始传到租赁市场，会对租赁市场的价格和预期等产生影响。”严跃进说。

从长远来看，租赁市场分化会越来越明显，随着房价很难迎来大涨，公租房、保租房、长租公寓的兴起都对租赁需求进行了分流，一些高收入人群也转去租房，带动核心区高端租赁需求的增长。

在李宇嘉看来，租金价格持续长期下跌是一个必然趋势，目前整个商品房价格下降、供应量增加已经开始，也传导至租赁市场，租金价格下降一方面是对实体经济，也对包括收入和就业的反映，另一方面也是租赁供应暴增的结果，未来，租赁需求差异化会更明显。

“今年各地租赁市场普遍比较冷，和房地产市场压力以及求职人员变少有关系。随着宏观经济在慢慢复苏，还是有一些产业和企业开始招工，客观上也会对租赁市场产生影响。但是总体上说，一些热门区域的租赁市场总体是偏疲软的。”严跃进说。

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