纽约市的多户家庭市场继续沿着 2021 年上半年显示的充满希望的轨迹发展。根据我们公司 Ariel Property Advisors 的最新多户家庭报告，2021 年第三季度的建筑量增长了 20%，美元交易量增长了 6%，尽管在 199 处房产中总共减少了 5 笔交易，共 85 笔。这些交易总额为 26.5 亿美元，其中仅布鲁克林 Starrett City Portfolio 的部分利息销售就占 13 亿美元。这项机构规模的交易是一个主要指标，表明多户家庭市场正在恢复清晰度和信心。

基本面

今年早些时候移居纽约市的人数是 2019 年的两倍(看看 1 月和 2 月)——这一持续趋势导致多户家庭交易量增长 42%，建筑量增长 83%，美元增长 10%与 2020 年第三季度相比的数量。

八月是本季度表现突出的月份。根据 Elliman 的说法，新签订的租赁合同为 8,201 份，比 2020 年 8 月高出 64%，是 2008 年以来的一个月以来的最高水平。其中很大一部分原因是曼哈顿对豪华住宅的需求激增，新签订的租赁合同增长了 63%年复一年。同样，与 2020 年 8 月相比，布鲁克林今年 8 月的新租约签署量增加了 28%。 曼哈顿、曼哈顿北部、布鲁克林、布朗克斯和皇后区的平均空置率从 5.10% 降至 3.2%。

由于租金中位数已从 2020 年 11 月的 2,957 美元增至约 3,210 美元，但仍远低于 2019 年 2019 年 2019 年 12 月的 3,600 美元中位数，因此投资者的承保预计未来几个月将有巨大的潜在上涨空间。

曼哈顿(东 96 街以南和西 110 街以南)

曼哈顿在 2021 年第三季度占纽约总交易量的 19% 和总建筑量的 24%，即 4.934 亿美元和 48 座建筑(在本季度进行了 26 笔交易)。同比数据反映了大幅增长，房地产交易量增长 167%，交易量增长 63%，美元交易量增长 199%。按照前两个季度设定的趋势，每平方英尺价格从 602 美元上涨近 7% 至 644 美元。资本化率也从 5% 压缩至 4.75%，表明价格上涨且稳定性更高。

该行政区最大的交易是 A&E 以 1.335 亿美元从另一家机构投资者 SL Green 手中购买了 400 E 57th Street。(400 E 57th 占地 290,482 平方英尺，由 269 个混合用途单元组成。)

曼哈顿北部(东 96 街以北和西 110 街以北)

曼哈顿北部本季度保持稳定，记录了 11 笔交易——比 2020 年第三季度增加了两笔——并且其美元和建筑量同比分别增长了 385% 和 237%。Jay Group 将 56 W 125th Street 出售给 HUBB NYC 对这一美元交易量产生了积极影响。这笔 1.05 亿美元的销售额计算为每 uniacross 142 个单位约 739,437 美元，其中 46 个单位受收入限制。此外，该建筑的零售部分已经全部出租，进一步巩固了哈林区 125 街作为曼哈顿北部主要走廊之一的地位。该交易还进一步证明了开发商和代理商对曼哈顿岛多户住宅部门重新产生兴趣和信心。

布鲁克林

由于斯塔雷特市的投资组合，布鲁克林本月对该市的美元交易量做出了巨大贡献，该交易总额占纽约市总美元交易量的 55%、该行政区美元交易量的 88% 和该行政区建筑交易量的 32%。Rockpoint Group 和 Brooksville Partners 增加了他们的所有权股份，使他们完全控制了价值 18.4 亿美元的投资组合。

布鲁克林总共有 20 笔交易，总额为 14.7 亿美元，美元交易量比第三季度增长了 479%。然而，不包括重磅销售，同比指标仍反映出建筑和交易量分别增长了 26% 和 27%，而美元交易量下降了 35%。与 2021 年第二季度相比，交易、建筑和美元交易量分别下降了 14%、22% 和 29%。每平方英尺价格从 339 美元小幅上涨至 335 美元，资本化率保持相对平稳。

布朗克斯

布朗克斯区的建筑量在所有子市场中名列前茅，共有 61 座建筑，20 笔交易的总对价为 3.595 亿美元。尽管定价指标保持不变，但与 2020 年第三季度相比，布朗克斯的建筑量增长了 135%，美元交易量增长了 273%，交易量增长了 43%。

将本季度与 2021 年第二季度并列时，仍然可以看到增长。具体来说，建筑、美元和交易量分别增长了 11%、38% 和 49%。本季度该行政区最大和最引人注目的销售是在 Clason Point 的 Academy Gardens Portfolio 以 9100 万美元的价格出售，该项目由八栋建筑组成，占地 376,218 平方英尺，拥有 472 个单位。售价相当于每件 192,797 美元。

与曼哈顿北部一样，布朗克斯传统上由多户资产类别领导，并且正在经历新发现的对经济适用房的兴趣激增。低收入住房税收抵免和第 XI 条税收抵免等税收激励措施进一步鼓励了这种兴趣。两者都是在布朗克斯开发经济适用房的重要吸引力，并且随着该市进入第四季度，可能会继续产生重大影响。

皇后区

皇后区 2021 年第三季度的美元交易量同比增长 5%，涉及 18 座建筑物的 8 笔交易总额为 1.182 亿美元。虽然美元交易量增加，但与 2020 年第三季度相比，该行政区的交易量下降了 20%，建筑量下降了 22%。皇后区的每平方英尺价格同比增长 23%，从 222 美元增至 272 美元，同时上限率从 5.29% 增至 5.39%。

Jackson Heights 是本季度该行政区最大的一笔交易，以 5,875 万美元的价格出售了 35-64 84th Street 和 80-01 37th Avenue，这是 A&E Real Estate 购买的两处混合用途物业，自开发以来由 Joseph Bruno Trust 拥有和管理将近一个世纪以前。该交易总面积为 217,262 平方英尺，住房 222 套，占皇后区总交易量的近 49.7%。

皇后区的多户住宅在所有行政区中最少，但最近的活动表明这种情况也可能正在发生变化。例如，Zara Realty 最近为牙买加 233 个单元的项目获得了近 8300 万美元的融资，而 Elite Builders and Management 最近也在同一社区完成了一个 100% 负担得起的项目。展望未来，皇后区可能会发现自己成为建造 更多经济适用房的主要目的地，特别是当该市希望提供更多单元以满足需求时。

外卖

多户住宅市场延续了第二季度的积极趋势。展望未来，根据高盛的第三季度投资更新，随着经济增速在 2021 年和 2022 年分别达到 5.9% 和 5%，第四季度有望更加强劲，从而实现自 1984 年以来的最高增长水平。在查看同比水平和几笔机构规模的交易时，交易量全面增加，越来越有把握地说纽约市回来了，第三季度代表了市场的转折点。

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