大楼盘社区商业有先天成功的要素

贵阳楼市不缺的是什么，可能了解的人会轻易的说道，当然是大楼盘咯。

这种回答也不能说错，贵阳确实最不缺的就是大楼盘，并且每个区域都有自己的代表作。

正因如此，贵阳也是一个苦大楼盘久矣的城市，大楼盘的弊端经常被人们拉出来吐槽和鞭打。但大楼盘也并非全无好处，其楼盘的社区商业经营性常被人们称赞，特别是那几个商业旺盛的大盘。

确实如此，大楼盘社区商业有着自己的先天优势，例如数量庞大的居住人口，稳定的消费群体，丰富的社区商业业态，良好的商业氛围等，成就了不少的大楼盘“黄金”商铺。

但现实也有泼冷水的一面，也有的大楼盘社区商业做得一塌糊涂，铺子经常更换租户，或者是长期空置，或者是半死不活的维持。

以上简单的描述可以看出，同样是大盘，社区商业呈现是两种状态，这与大盘的商业内在因素有关，不是所有的大盘社区商业都能经营起来，带来丰厚租金的回报。

关于大盘的社区商业成功的要素分析，城语这里将以铁建城实际案例来分析，以供购房者参考和拍砖。

铁建城楼盘北期规划效果图

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铁建城大盘推出社区商铺

近期，位于南明区车水路贵阳6号(兰草坝区域)的新式大盘铁建城有社区商铺推出，楼盘目前正在销售楼盘御景、御文两个组团的社区底商。

铁建城是一个标准的大盘，具备大盘的多样指标，楼盘刚好有社区铺子在售，正好可以把楼盘和铺子结合起来，分析大盘社区商业的情况。

为了后期更好地分析楼盘和组团商业，先看楼盘基础数据和商铺情况：

基础数据：

铁建城楼盘项目占地1400余亩，项目总建筑面积超500万方，以四方河路为界，分为南北两个区域，首先开发的是北部区域，建筑面积约240万方，共分5期进行开发。

铁建城北部区域有豪宅黑砖一期、二期，高层御景、御文、御峰等多个组团，规划户数预计会在9000户左右，未来预计入驻人口会达到3-4万人左右。

商铺位置概况

商铺情况：

目前铁建城在售社区商铺位于御景、御文组团，铺子总数为122个。

御景、御文组团属于楼盘一期区域，一期建设总户数超过2600户。一期是铁建城楼盘最先建设的高层组团，也是楼盘最先交付的高层住宅区。

御景、御文组团社区铺子面积10-158平，成交价格预计在21874-49916元每平。温馨提示，具体成交价格请以实际铺子价格为准。

以上就是铁建城楼盘的基本情况和在售商铺情况，关于铁建城楼盘和铺子的更多细节，后面会进行更细的分析。

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铁建城大盘商业要素分析

关于商铺投资，稍有常识的购房者都知道大楼盘的优势，例如庞大的居住群体，庞大的消费人口，丰富的商业业态，良好的消费环境，铺子容易出租，租金更有保障，短期收回成本等等。

以上这些大盘商铺的价值卖点，都是销售员经常挂在嘴边的，也是购房者乐意听见接受的。

偷个懒，把上面这些大盘的商业优势套在铁建城楼盘，基本都是实用的，再稍微包装、修辞一下说辞，还能得出一套更为完美的社区商铺销售背书。

这里，城语不得不戳破有这种美好想法的投资者，大楼盘的商铺价值表面看去都是一样的，其实内在逻辑各有各的不同。现实也是如此，有的大盘商铺经营良好，有的大盘商铺半死不活经营困难。

这就需要进一步深入分析影响大楼盘社区商业的更多因素，例如楼盘整体地形、组团聚合性、社区道路宽窄度、社区商业融合性等等。这些细节空谈没用，还是结合实际吧。

?铁建城大楼盘社区商业基本要素

上一节内容说过铁建城楼盘的基础情况，铁建城是不折不扣的大楼盘，自然也具备大楼盘社区商业成功的要素：

庞大的居住群体：

铁建城现在开发的北区建面就达到240万方，居住户数预计在9000户左右，居住人口将达到3-4万人左右;

庞大的消费人口：

约计9000户，居住人口3-4万人，这确实是不小的消费体量;另外楼盘还能吸引外来的消费群体。

丰富的商业业态：

铁建城除了有社区底商外，还有规划有滨湖国际商业街，国际五星级酒店，以及部分公寓楼等。

铁建城是一个以居住为主的楼盘，缺少办公商业规划，无法吸引大量的工作人群来消费。这点与花果园大盘是无法比较的。

铁建城在售的社区底商铺子是否更容易出租，租金能得到保障，回报率较高等，需要根据铺子的具体情况来分析，这些内容后面再说。

继续说铁建城大楼盘社区商业的其它因素，这几点因素才是购房者最需要关注的，因为关系到具体组团的社区商铺价值。

南郊公园区域的铁建城楼盘空间地形

楼盘整体地形：

结合楼盘位置来看，兰草坝区域是一个比较封闭的区域，对外衔接度真的不够好，这种地形空间内的楼盘，组团开发只能向内设计。

主要体现如下：兰草坝区域整体处于阿哈湖湿地公园山体的半包围中，东北边紧邻南郊公园，继续东北出与太慈桥板块有车水路相连，但车水路整体不宽，并且无法拓展;

东南有铁路和山体阻挡，地形也不是平坦的，向花溪大道方向也无法做到有效地展开;北侧是山体，展开空间很有限;

只有西侧靠近甲秀南路区域地形比较开阔，适合做大面积开发，也是楼盘主要集中的区域，但甲秀南路也是紧靠山体，后续再无展开空间。

综合来看，铁建城所在的兰草坝区域，先天受到地形的限制非常严重，楼盘发展只能向内挖掘空间，尽量做到组团分布合理，组团间距的合理分布和安排。

向内开发的楼盘，这对区域的商业消费来说，是有先天优势的，因为楼盘对外沟通有限，并且与周边楼盘衔接不畅，人们的更多商业消费只能依赖楼盘的商业配套解决。

铁建城规划平面图，可以清楚的看到楼盘组团聚合效果

组团聚合性：

铁建城楼盘组团的聚合性差异比较大，部分组团聚合性好，部分组团聚合性就要差很多，需要分开来看。

聚合较优的组团：

楼盘黑钻一期、二期，高层御文、御景组团，四期待规划组团和三期部分组团聚合性更好，没有受到严重的地形空间分割。

这些组团比较紧靠，社区商业接触面会更宽，各自组团底商能相互互补，更容易形成良好的社区商业氛围。

聚合较差的组团：

楼盘御辰、御峰组团，四期深入阿哈湖实地公园的组团，临小车河单排住宅区域聚合性不太好。

这些组团多是受到地形空间的影响，组团相对比较单边，与楼盘主要组团“脱节”，组团的社区底商无法高效接触到更多的消费群体，无法与别的社区底商形成互动，后期组团底商商业氛围相对单薄，组团需要独特的商业业态，才能吸引到其余组团的消费群体。

社区道路宽窄度：

铁建城楼盘区域的道路有大概分为两种类型，一是城市市政道路，二是社区市政道路。

城市市政道路是社区对外的主要出行道路，道路宽度要宽，对楼盘组团的分割较为严重，例如车水路;

社区市政道路是沟通楼盘组团之间的出行道路，道路相对较窄，对楼盘组团的分割相对缓和，例如组团之间的规划道路(未具体命名)。

楼盘社区道路的宽窄，会影响组团之间的融合性，相应也会影响楼盘组团停车位，绿化带的规划，只有那些社区道路适中，有停车位，受绿化带影响较轻的组团，社区底商才能高效沟通，商业更容易集中。

社区商业的融合性：

铁建城楼盘商业主要有两种类型，一是社区商铺，二是滨湖国际商业街区。

国际城楼盘北区主要围绕饮马湖公园展开，大部分组团都紧挨着滨湖国际商业街区，部分组团的社区底商更是与滨湖商业街“零距离”。

这些楼盘组团靠近，“零距离”滨湖商业街的社区底商，更容易形成良好的商业氛围，社区底商和商业街的融合性更高，更能相互带动形成良好的商业氛围。

而那些远离商业街，且又比较孤立的组团，后期的社区底商商业氛围难以形成，铺子商业业态只能走向单一。

这一小节的内容比较多，却是分析铁建城社区商业大环境的重点，其中许多关键因素，直接影响到楼盘组团的社区底商价值，以及后期商业的经营氛围。

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在售组团的底商细节分析

组团铺子的优势：

目前铁建城在售社区商铺位于御景、御文组团，铺子总数为122个，区铺子面积10-158平，成交价格预计在21874-49916元每平。温馨提示，具体成交价格请以实际铺子价格为准。

御景、御文组团属于楼盘一期区域，一期区域除了住宅外，还有几栋公寓楼，建设总户数超过2600户，居住人口接近1万人。

从御景、御文组团区域的住户和消费群体来看，是能够支撑该区域铺子的。

御景组团铺子

都沿着组团社区道路分布，铺子紧邻四期学校、规划2号路滨湖商业街及住宅组团、和规划四号路御文组团。铺子全部在一层，总数有76个，铺子高4.5-5米，

御景组团商铺平面图

御文组团铺子

同样沿着组团社区道路分布，铺子紧邻规划4号路御景组团、规划2号路住

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