海买房，看上海买房攻略。

最近，我们团队正在梳理上海各个行政区的买房指南，之前的文章已经全面解读了黄浦区|静安区|徐汇区|长宁区，今天来给大家讲讲上海北部中心城区之一的虹口区。

虹口区的区位非常不错，经过多年的沉寂后又回到了舞台中央，北外滩将再造一个陆家嘴。临近的瑞虹新城也已形成了成熟的中产社区。

此外，虹口区目前的教育、医疗资源都很不错，引起了学区房买家以及一批金融人士的关注。

相信今天的内容会对你有所帮助。

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虹口区概况

虹口区是上海的中心城区之一，位置偏北，西部与静安区为邻，北部与宝山区接壤，东部与杨浦区相连。

属于真正的城市黄金地段。

虹口区位最出色的要数最南侧滨江的北外滩，与陆家嘴隔江相望，过了一条苏州河就是外滩源，

虹口区的发展重心与资源倾斜基本都在北外滩，产业聚焦于金融业与航运业。

虹口区的K12教育资源丰富，有多所全市一流的民办、公办小学及初中和三所市重点高中。

虹口区医疗资源也不错，有第一人民医院等多所三甲医院。

虹口区发展的历史是一波三折的。

虹口，因虹口港(昔称沙洪,其与黄浦江交汇处称洪口)而得名。虹口地域约在公元6-8世纪成陆。上海开埠前，虹口地区除江湾镇、虹安镇、虹口镇等集镇外，多系农田渔村。

清朝后期及民国初期，虹口南部属于公共租界北区与东区。

图：公共租界时期的北外滩

租界时期，住不起法租界“上只角”的旧社会商人、教师、医生等中层人士在溧阳路、山阴路、多伦路等地建起了洋房，目前仍有保留。

这几条路是上海北区罕见的，具有老上海情调的街道。鲁迅、 瞿秋白、郭沫若、茅盾等曾在虹口生活。

那时的虹口成为了海派文化的发祥地、文化名人聚集地、进步文化的策源地。

图：溧阳路洋房

“八·一三”事变后，虹口沦为日本海军警备地区，由日本海军直接管辖。

90年代初，虹口再一次崛起，四川北路成为了仅次于南京路、淮海路的繁华商业街。

与徐家汇相近，两倍于大宁，是当时上海滩的高端住宅区之一。

97年第一批商品房入市时，四川北路、虹口公园(现鲁迅公园)周边的房价达到8000元/平，

不过，自此以后，随着五角场、大宁等新兴商圈的崛起，四川北路不再是上海北部居民购物消费的首选地。

四川北路位于市中心，却是“面向工薪阶层的商业街”，定位略显尴尬，后期发展停滞。目前老商厦林立，消费层次偏向中低端。

四川北路的处境就是整个虹口区的缩影。

新世纪以来，虹口区的发展止步不前，从北区的老大哥沦落到GDP与区财政收入仅高于金山、崇明的垫底水平。

涅槃重生。

然而，上海2017-2035总体规划与市政府牵头建设的北外滩将使虹口区

虹口区传统好地段的北外滩与四川北路都被划入了2035中央活动区。

浦西第一高楼

北外滩西侧与四川北路南侧已有所起色。对冲基金产业园区成立在四川北路，北外滩定位为金融公司与航运公司总部区域，近年新建在北外滩的白玉兰广场是目前的，也是虹口的新地标。

此外，香港瑞安深耕虹口20年，将脏乱差的虹镇老街改造成了高档住宅区的瑞虹新城。

更令人振奋的是，2020年初，政府发文指示，将北外滩打造成“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”。

欲重建一个陆家嘴。

规划强度比之前大幅提高，新规划了480米、380米、300米超高层各一栋和7座200米以上的办公楼，

图：北外滩效果图

这无疑是2020年上海市政规划领域最重磅的消息。

虹口也将一跃成为国际金融中心与航运中心。

北外滩的商务能级将超过徐汇滨江、前滩等滨江区域，剑指南京西路、陆家嘴CBD，

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虹口区的交通

虹口区中部和南部的地铁线路密集，北外滩区域由一条12号线横向贯通，4号线和10号线经过四川北路、瑞虹新城，3号线和8号线交汇于虹口足球场，3号线一路向北经过大柏树、江湾镇。

虹口区在上海2018-2023的地铁新规划中受益很大，新增了19和20号线一纵一横两条线。

19号线使北外滩直连陆家嘴、虹口内部的交通也因此变得更便捷。

20号线途径普陀、闸北、虹口、杨浦，使北部四区横向贯通。

虹口凉城是19和20号线交汇之处，打破了之前没有地铁线路的僵局。

虹口的陆路交通方面，内环线与中环线穿过虹口中部，新建路隧道直连北外滩与陆家嘴。

正在建设的北横通道是上海东西走向的第二条大动脉，起于北翟路长宁路，止于周家嘴路越江隧道，该通道全长19.1公里，便于市中心区域的横向交通。

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虹口区的产业和商业

虹口区产业的重头戏在北外滩。

拥有对冲基金产业园区与国际客运中心的北外滩，金融业与航运业是强项。

以歌诗达邮轮、皇家加勒比为代表的客运企业与上港集团、中远海运为代表的货运公司都驻扎在北外滩。

数量在上海仅次于浦东新区。

目前入驻北外滩的公募基金公司有国投瑞银基金、德邦基金、华宸未来基金等6家，

新华保险、中信集团华东总部、邮储银行第二总部、国开发金融总部、中信建投上海总部等重量级机构也选择在北外滩扎根。

央企、在北外滩占据绝对主导地位。

由于北外滩自始至终都是政策导向的一个区域，

上海金融业第二极

经过2020年初这一轮新的规划升级，北外滩未来新增商务体量达190万平方米，很有可能成为小陆家嘴之外的。

图：北外滩控规

虹口区中部的虹口足球场、上海音乐谷与北外滩呈现截然不同的景象，体育文化产业是主旋律。

虹口足球场是申花队的主场，SNH48星梦剧院在上海音乐谷，是偶像宅的圣地。

图：上海音乐谷

虹口区北部的大柏树、江湾镇地区接壤复旦、同济等高校，因此区域内将以科技创新为主力，重点推进国家数字出版基地和国家数字媒体产业化基地建设。

这一块片区的产业还未成气候，残留了不少钢贸企业。

各自的风格都不同。

虹口区的商业主要分成虹口足球场、四川北路、瑞虹新城和北外滩四块，

连肯德基都要排队购买

虹口人气最火爆的商业场所要数虹口足球场附近，一到申花队的主场比赛，球场隔壁的凯德龙之梦都会爆满，。

图：虹口龙之梦

龙之梦以连锁餐饮为主，夏天空调不是很足，加上人流量巨大，购物体验一般。虹口足球场附近还开了大量的烧烤和火锅店，是撸串的好去处。

四川北路商业街是虹口最老牌的商业中心，存在大量90年代开业的商厦，设施比较陈旧。

图：四川北路

四川北路餐饮业发达，以连锁餐饮和各色上海本土小吃吸引了本地居民和慕名而来怀念年轻时代的中老年上海人。

商业的逼格自然是最高的

北外滩作为虹口区发展的高地，，超五星级酒店就有宝丽嘉、外滩悦榕庄和外滩W三座。

浦西第一高楼——白玉兰广场的商业部分是目前北外滩商圈的主力，外滩W酒店和Wolfgang牛排馆就在白玉兰广场。

图：白玉兰广场、W酒店

不过，商场还是比较萧条，周末除了盒马、奈雪の茶等网红店能吸引到一部分客源外，其他店基本没什么顾客。

然而，北外滩的冷清只是一时的，未来接近200万方商务面积的陆续完工、纵向19号线的开通，以及北横通道的建成将为北外滩带来可观的人流增量。

上海第三座来福士广场将落地北外滩。

凯德置地已在北外滩先下一城，收购了星港国际中心双子塔，将打造成来福士综合体。继人广来福士、长宁来福士后，

图：星港国际中心双子塔(263米)

瑞虹天地月亮湾、星星堂是香港瑞安为瑞虹新城各期住宅打造的社区型商业。

瑞虹新城是目前虹口唯一成片的中高档住宅区，未来还将开设体量高达18万方的瑞虹天地太阳宫，定位中高端，将于2021年开业。

瑞虹天地太阳宫为10号线临平路站上盖项目。

瑞虹天地太阳宫与北外滩来福士的到来必定会改写虹口的商业格局。

鉴于瑞安和凯德置地都是有着无数成功案例的商业地产开发商，

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虹口区的医疗

虹口区的医疗资源尚可，从南至北分布均匀。

有交通大学附属第一人民医院、上海中医药大学附属岳阳医院(中西医结合医院)、公共卫生临床中心市区分部和长海医院虹口分院这四所三甲医院。

其中，最好的要数第一人民医院，是全国前百强的医疗机构。

长海医院前身是传染病医院，相对于杨浦区的总院实力要弱一些。

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虹口区的K12教育

民办强于公办

虹口区的教育资源比较丰富，。

小学阶段的公办强校有虹口四中心、虹口三中心、广灵路小学和红旗小学

，民办强校有上外附小、宏星小学和丽英小学。

其中，上外附小是“神仙学校”——上外附中的嫡系，每年占了上外120录取人数的不少比例。

初中阶段，虹口区拥有豪华的民办阵容。新华初、迅行中学、新复兴和新北郊都是民办强校。新华初是全市Top10的民办初中，升学数据抢眼。

虹口区的公办初中相对民办初中较弱

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