天南海北，男男女女聚集在胡同口，喝着茉莉花茶，愉快地聊天。这是老北京胡同的生活氛围，充满了活力和情趣。

王女士和她的老伴住在北京西单附近的一个院子里，这是一套直管公房，只有10多平方米的面积。今年，他们有机会搬进楼房，离开这里。他们没有选择搬走。

今年9月底，王女士所在的街区开始实施直管公房的退租申请制度，主管单位是北京西城区一家国有企业。根据公示信息，退租申请遵循居民自愿的原则，合同到期后将不再接受申请。

王女士介绍说，退租补偿按照租赁面积的1.33倍计算，补偿费用按照建筑面积计算，每平方米12.5万元，还有少量的折旧费用补偿。综合下来，她可以得到170万元的补偿款。

选择退租的居民，如果家庭没有其他住房，可以购买首创美澜湾的共有产权房，个人占有70%的产权，均价为2.45万元/平方米。王女士计算了一下，发现补偿款只能买到一居室，还需要从核心区搬到六环外，住在小房子里，与其这样，还不如继续住在这里。

据附近的居民介绍，参与签约退租协议的居民并不多，大多数人的理由和王女士相似。而搬走的居民，大多在其他地方还有房子。

这次的退租重点针对的是直管公房，同时也鼓励私房业主退租，私房的补偿标准与公房相同。

目前，北京市的直管公房退租主要集中在东城区和西城区。根据北京市发改委公布的2022年重点推介项目，退租申请项目共有11个，其中西城区有9个，东城区有2个。

根据北京市政府的要求，2023年将开始进行2000户平房院落的退租申请工作。据北京市住建委公布的信息显示，截至9月份，北京市共完成1047户退租签约，其中西城区完成674户，东城区完成373户。

一位从事退租工作的人士告诉我们，自退租工作开始以来，已经完成了5000多户签约，未来三年(2023-2025)将进一步加快进展。

在2019年1月，根据北京市政府颁发的《关于加强直管公房管理的意见》，北京市住建委发布了相关通知。

根据通知要求，对于历史文化街区的平房直管公房管理，首先需要确定实施主体，区管理部门与实施主体签订协议，约定工作范围、违约责任和退出机制等条款。实施主体的变更需要经主管部门同意。

区主管部门要收集标准和保护规划的实施情况、财政预算、安置房源等情况，制定退租和恢复性修建方案，并经区政府批准后向社会公布。

第三，直管公租房承租人向实施主体申请退租，双方签订退租、补偿等协议。承租人交回房屋使用权后，实施主体在规定时间内发放补偿款项。之后，根据意愿和需求选择安置方式，安置方式包括公房换租、公租房或购买共有产权房。

第四，房屋退租收回后，实施主体根据要求制定恢复性修复方案，方案经批准后，根据批复拆除院内违建，满足现代使用功能，恢复传统四合院的基本格局，并完善配套的公共服务设施和基础设施。

第五，经营授权方面，实施主体完成退租修复后，获得房屋的经营权，经营管理单位与实施主体签订经营权授权协议，授权的年限不超过50年。经营权可以用于住宅、商业或办公用途，经营权可以用于融资。

2021年8月，北京市委办和市政府办联合发布了《北京市城市更新行动计划(2021-2025)》，对城市更新内容进行了分类。其中第一类是首都功能核心区平房(院落)的退租、保护性修缮和恢复性修建。

此外，还包括老旧小区改造、危旧楼房改建和简易楼的退租改造、老旧楼宇与传统商圈的改造升级、低效产业园区的更新和老旧厂房的改造等方面，并制定了详细的政策清单。

2022年11月25日，北京市第五十届人代会常务委员会第45次会议通过了《北京城市更新条例》，该条例将于2023年3月1日起实施，对城市更新规划、主体、实施要求和程序等方面进行了详细规定。

在一系列政策的支持下，今年7月，首都规划建设委员会在北京召开了第45次全体会议，审议通过了《首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划(2023年-2025年)》。虽然具体内容尚未公布，但从实施情况来看，西城区和东城区的退租行动从8月份开始明显加速，甚至包括原本进展缓慢的项目，推进速度也明显提升。

据上述从事退租工作的人士介绍，三年行动计划主要是为了落实首都功能核心区规划，是一个综合计划。除了退租外，还包括拆除违建、修缮和建设公共配套设施等方面。即使有些居民不愿意退租，规划原则也要求恢复原貌。

实施直管公房退租的主体通常是国有产权单位或市属、区属国有企业。西城区的实施主体包括北京德源尚嘉城市更新置业发展有限公司、北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司等，都是西城区的国有企业。

东城区的实施主体首开东城城市更新建设运营有限公司是首开集团旗下的子公司。在退租过程中，政府并不直接介入，具体工作主要由实施主体进行，政府更多地从事规划、方案和审批等工作。

一位接近北京市住建委的人士告诉我们，在传统征收模式中，由于房价不断上涨，征收成本不断攀升，政府和企业都面临着巨大的经济压力和争议。相比之下，退租的成本较低，更加灵活，争议也较小。

据他介绍，首都功能核心区的退租需要较大的前期投入，回报周期较长。区级政府和实施主体国有企业都面临着巨大的资金压力，因此希望引入民间资本参与，通过委托经营权融资等方式缓解资金压力。

根据2022年北京市发改委公布的11个项目推荐资料，每个项目的投资金额在10亿元至30亿元之间。以西城区棉花片A3地块为例，该更新项目占地3.7公顷，规划建筑面积为9.43万平方米，总投资为27.6亿元，计划引入民间资本金额为19.3亿元，占总投资的比重接近70%，合作方式为参与建设。类似的合作方式还有法源寺、天桥等项目。

不同城区的项目对民间资本的参与方式要求不同。除了参与建设外，宣西文化精华区保护提升相关项目主要以债权形式参与;只有安徽会馆周边地区的项目，民间资本可以拥有控股权。

这些项目都位于首都功能核心区，地理位置优越，对相关产业的准入要求较高。据上述接近住建委的人士透露，目前主要任务仍然是退租和修建，商业运营模式还没有形成一套成熟的模式。

在灵境胡同附近的一个街区，部分已经退租的院落已经开始实施恢复性修建工程，少数院落已经完成了修缮工作。从外面看，暂时还没有开业的迹象。

上述接近北京市住建委的人士表示，过去这个街区非常繁华，尽管比较脏乱差，但人气非常旺盛。从一些已经完成改造的街区来看，商业氛围的培养需要时间。

除了东城区和西城区，海淀区的退租工作也在有序进行中。最近实施的项目包括西北旺镇兴隆庄、苏家坨镇后沙涧村、四季青镇西山村、清河朱房村、西苑挂甲屯等。此外，像西冉村、田村等退租工作基本上已经完成。

海淀区的退租主要集中在城中村，主要以宅地退租和环境整治住宅退租、民宅退租、区域退租等形式实施，实施主体主要是村委会、经济合作社等居委会、村集体或集体经济组织。

根据公布的退租方案，海淀区的补偿方式更加多样化。以西北旺兴隆庄村的退租为例，采用了宅基地置换安置房和货币补偿相结合的方式。如果选择货币补偿，按照0.4亩为基准，基准内部分按照3.5万元/平方米补偿;基准外部分按照1.1万元/平方米补偿。

如果选择安置房，每个人的置换面积不得超过50平方米，超出的部分按照6000元/平方米的价格购买。如果还有剩余的宅基地面积，按照货币补偿标准进行补偿。此外，退租还有相应的奖励和补助。

在退租原则上，海淀区的相关实施主体制定了不同的方案。一些村集体规定，如果在退租期限内无法签订退租安置补偿协议，村委会和居委会将按照基层自治原则进行集体退租。还有一些村集体规定，采取“帮助退租”的方式进行处理。

无论是集体退租还是帮助退租，公示文件并未具体说明措施。根据一位长期从事拆迁工作的律师介绍，这类规定通常等同于拆迁领域的强制拆迁，但不同之处在于，强制退租是在村集体和村民之间进行的，政府一般不会介入。

该律师表示，由于退租是一个新生事物，不同地区的基层法院对于退租是否受《物权法》约束有不同的理解。他介绍说，海淀区某法院曾经发生过一起“帮助退租”的案件，一审和二审法院判定村集体胜诉，即村集体有权进行强制退租。在最高法院的判决中，认定一、二审的裁决违反了《物权法》。

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