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Q:提问:

京总。您好。通过这段时间对于朝阳各个板块的看房，现在整理出比较中意的几个小区想请您给帮忙分析一下。逸翠园高楼层一套全南三居，天月园低楼层南北通透三居，天乐园低楼层三居，世贸奥林一层三居，山水蓝维中楼层三居，慧谷阳光次顶层四居。这几套房子综合比较难分取舍，1300w预算您觉得哪个性价比从未来保值抗跌性较好，另外，这几个板块您有这几个小区之外更好的推荐吗?望指教，谢谢

A:回答:

您好,慧谷次顶层四居较好,这个价格尽量选大众户型,全南向的弊端是通透效果不好,高楼层的一层和10层以下的低楼层卖的时候价格上不是特别占优势,慧谷阳光147和130的三居户型很好,如果楼层中高层可优先选择,或者可以淘下首开知语城175的大三居;朝青可以淘下润枫水尚东区160平南北向的大三居;这个户型要比逸翠园住起来更舒适,双卧加客厅朝南,市场上的抢手货,逸翠园127平南北向这个户型会好一些,1300出头,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;在板块上优选望京,其次朝青,如果特别注重楼盘品质可以优先朝青,这两个板块保值性和流通性都不差;祝一切顺利!

Q:提问:

您好，目前总预算700左右，工作在六道口附近，没有学区要求，想要买一套自住，大概率会长期持有，目前朝阳跟丰台丽泽商务区看的比较多，六里桥附近的保利百合将将可以买两居，但是感觉有溢价，朝阳主要在三里屯国贸附近的老公房与青年路之间犹豫，目前比较中意的是人民日报社家属院、三里屯东教委家属楼，朝青看了华纺易城，因为对于学区五年内没什么需求，所以没有在海淀附近看。麻烦您就我目前的情况帮忙推荐一下，只要在城六区内就可以，谢谢。

A:回答:

您好,如果在城六区内选的话建议重点淘下朝阳的,丰台的话如果不是通勤要求可先避一避,丽泽确实在兑现,保利也是这一带品质很高的盘,但因为前期炒作涨了不少,如果买这个位置大概率需要长持才能兑现,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中,对房价涨幅及下跌规律有过详细的系统分析,所有区域前期经过某一利好因素发生过暴涨都会有几年的冷静期,而朝阳这些优质板块都是正常的涨跌,比较稳健一些

其次如果考虑三里屯的老公房不如去海淀买,海淀的老公房要比朝阳的行情好一些,这两个区域购房人群不一样,朝阳年轻人居多,年轻人聚集的板块次新盘行情比较不错,海淀西城购买者年龄普遍比朝阳大;所以老公房行情优于朝阳,朝阳东南部比较热门的商圈一个是三里屯,一个是合生汇,其次就是大悦城了,国贸和三里屯主要以商业服务为主,纯住宅区很少,要么就是老公房,合生汇附近比较偏大,大悦城品质次新盘扎堆,从刚需到终改所有产品线在这个区域都能满足,所以口碑资源一直都很好,再者国贸以北有断层缺陷,缺乏优质住宅区,所以朝青这个位置一直都是吸收朝阳东部购买力较优质的商圈,华纺和青年汇淘到笋盘可直接入,中部可以淘淘望京的,望京产住结合,天花板相对也比较高,可关注慧谷阳光、首开知语城,可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);同朝青一样淘到笋盘可直接入,祝顺利!

Q:提问:

京总好!认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导!资产怎样增值和最佳优化方案!谢谢!

?A:回答;

您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

Q:提问:

京总您好!从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层或者低楼层的洋房板楼。目前自有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套贷款限制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-550万。考虑小孩回头不用因换房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。

希望置换的房子除了满足自住需求外，未来也具备一定的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平步梯低楼层三居。优势是小板楼低密度，空间宽敞居住舒适，距离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不好，紧凑三房居住舒适度也会差截。

3、DBC加州小镇120平电梯三居。优势是户型好，南北双地铁(八通线和7号线都近)，离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区120平步梯低楼层三居。优势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三居带花园。优势是小板楼低密度，楼龄较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您

另外还想请教您：环球影城片区未来发展潜力如何?听说环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您!

A:回答:

您好,1、我在知识星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,

置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位

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