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加州各地的商业房东和业主可能需要准备大量的“Wite-Out”。
上周五，纽约参议院司法委员会提出了一项法案，允许咖啡馆、餐馆和酒吧等小型企业在受到临时庇护令和经济封锁影响时，重新谈判和修订租赁协议。经30天协商仍不能达成协议的，承租人可以解除租赁合同，不收取违约金。
房东的支持者已经开始动员起来反对这一提议，称这是违宪的，将“颠覆”整个州的租约。尼克松皮博迪的房地产合伙人贾斯汀汤普森(Justin Thompson)对《商业观察》(商业观察报)表示，看到这么多行业组织在短时间内“如此强烈地反对”，非常有启发性。整整一周，他听取了行业团体的意见，表示商业地产行业的普遍共识是，法案“太宽泛，太有影响力，有点像大锤”，这可以通过采取不那么直接的措施来实现。
汤普森说：“每个人都意识到餐馆租户，尤其是那些较小的非特许零售租户，真的有麻烦了，需要帮助。”“但我认为sb939的影响实际上是把它放在房东的脚下，让他们陷入这样的境地，即使他们的房客能够渡过难关，他们现在也可能会重新考虑，让房东陷入困境。”
参议院第939号法案最初是作为全州范围的暂停令提出的，该法案将禁止房东驱逐在紧急情况下无法支付租金的企业和非营利组织。但上周修订的法案也给了小企业重新谈判的能力。如果他们由于政府的紧急限制而损失超过40%的收入，并且由于持续的社交距离规定，他们的运营能力将受到更严重的限制。
如果双方在房东收到协商通知后30天内未能达成“令双方满意的协议”，承租人可以终止租赁，而无需承担未来租金、费用或本应在租赁下到期的其他费用。
该法案的原告之一、参议员斯科特维纳(Scott Wiener)在上周五的一次听证会上表示，该法案聚焦于受打击最严重的酒店业。重新谈判条款不适用于上市公司及其业务。该法将于2021年底或紧急状态结束后两个月生效，以较晚者为准。
维纳认为，国家面临着“每一个社区的小企业和非营利组织的大规模灭绝”，而“非常现实的前景”是，这些小企业和非营利组织将因长期强制要求降低生产能力而被永久关闭，并“将一些人的企业削减一半”。
“这将永久改变我们国家的面貌，”他说。“这将严重阻碍我们的恢复能力。”
加州商业房地产协会(CBPA)政府关系高级副总裁马修哈格洛夫(Matthew Hargrove)写信给CBPA，称SB 939“可能导致金融崩溃”。
信上写着：“房租的延迟会导致房东财务状况的崩溃。如果房东无法支付租金，贷款机构将发出现金催收令，减少贷款余额并取消赎回权，削弱房东对物业的维持运营和维护能力。”
CBPA还认为，一个州通过削弱其合同义务的法律是违宪的，并警告说，这将“允许一方单方面废除房地产租赁合同”。
CBPA是加州的指定立法支持者，如国际购物中心理事会、商业地产开发协会加州分会、加州业主和管理人协会、全国房地产投资信托协会、Air商业地产协会等。这些团体还就该法案向议员和客户发出警告，并在周五的听证会上表示反对。
汤普森补充说，该法案可能会损害该州的基本房东-房客关系。
“我们所做的一切，尤其是在房地产领域，都是基于关系，”他说。“我觉得当你以[SB 939]的方式打破平衡，让租客受益时，绝对会击中我们在一起的理念核心。这并没有让房东和房客感到在一起。”
在洛杉矶设有办事处的布彻律师事务所警告客户，该法案开创了一个“可怕的先例”，将“推翻你所有的租约”。
该公司表示，“根据SB 939授予的权利将有效改写加州的所有商业租赁”，上市公司除外。它“拒绝所有当前的商业租赁，从而使一个企业从另一个企业中受益。”
布彻表示，州政府应向受“居家禁令”影响的租户提供援助，并指出参议院临时议员托尼阿特金斯(Toni Atkins)提出的“更合理”的租户救济计划。
维纳说，他们对业主在贷款义务方面的需求非常敏感。
“这是一个复杂的问题。我们不希望这些业主拖欠贷款。但我们也要知道，房东不能在这些餐厅、酒吧、咖啡馆视频前收取租金。事实并非如此。选择不是全租或减租。要么减租，要么不租。”
他认为，流感大流行前达成的租赁协议反映了“不同的财务现实”。
他说，“坦率地说，餐馆、酒吧和咖啡馆预计会勉强接受，然后奇迹般地提供在前维德时代条件下获得的高额租金。”“本条款不适用于租赁的终止。它为重新谈判的真正完成提供了空间和激励。我们知道这些企业大多不想倒闭。这是他们毕生的事业，他们想找到生存的方法。”
维纳说，许多商业房东已经开始与租户合作，免除延期租金并重组租约。
“房东。
不到任何收入，对任何人都没有好处，”他说。“可悲的是，另一方面，太多的商业房东拒绝重新谈判;坚持要支付科维德之前不切实际的租金;使用租客自动梯;对欠租征收滞纳金。整个州都在发生这样的事情。”在周四的新闻发布会上，通用电气法律集团酒店法律实践的合伙人罗伯塔·伊科诺米迪斯说，为了生存，“酒店相关的业务需要长期的租金减免，而不是简单地推迟现在的高租金，这将成为一个不可克服的债务。”
州长加文·纽森(Gavin Newsom)已经授权地方政府停止商业驱逐，旧金山和洛杉矶等城市很快就这样做了。但是SB 939将覆盖所有加州的企业和非营利组织，无论他们的地方司法部门是否已经采取行动。
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