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北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面

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Q:提问:

京总好~很喜欢看您的各种解答。也咨询下自己的困惑： 北京两套房：1)望京季景200平四居，约1500W,一直自住。 小区环境及会所都很好, 住着也舒适，只是感觉保值增值性不太强，且户型不理想;2)德胜九十年代75平两居学区房，1000W，租金收入一般，楼龄老，孩子高中已无学区需求，近两年政策因素价格跌得较多，现挂出的房源也很多。想着过几年价格回升后再找机会卖出?或一直拿着出租并保值? 毕竟学区不错。

未来几年即将退休，不知怎样做家庭房产配置更佳?关注居住舒适度及增值性。 可否卖出季景换望京其它小区，保留学区房出租。看了保利中央公园，感觉太商业中心有些喧嚣/光污染;远洋万和公馆，中介提及其房间少面积大，户型不主流不易卖出… 可加现金300W，贷款不想负担太多。还有近两三年较忙，三年后折腾还来得及么?望请老师指点迷津，谢谢您

A:回答:

您好，从学区房未来持续变化的可能以及你目前自住季景产品本身,你应该做全部脱手重新布局的计划，首先德胜的学区房，最大的不确定是人为干预性太强，一个好的投资品应该是市场决定的，而不是人为决定的，从未来教育改革的方向，你这套德胜学区都不应该再拿了，及时拔高逃顶不会吃什么亏，相反继续持有如果再被针对就要吃大亏了，你们已经没有学位需要，按照总价值1000万去计算租金回报，这个利润太低了,其次租金也本不是房产投资收益的主体，涨幅才是，租金回报率是基于房价停止上涨，作为理财的一种计算方式，而北京作为首都核心位置的大盘价格远远没有到顶，无产人群会看空市场，有产厚产人群会看多，而房子的价格不是无产人群决定的，是有产厚产的购买力决定的，或许在某一阶段这些购买力有所下降，房价显的有些脆弱，一旦购买力提升，那些好房子会出现报复性上涨，这就是目前北京的高端市场，现在网上看空的声音居多，导致很多购房者看不清，事实是所有的分析与预测都是通过多种维度去判断未来的一个方向，而不是解读现在正在发生的，那叫解说不叫预测，可以参考星球08#通货膨胀货币与房价;

关于季景因为地处望京所以保值性不会太弱，它成长慢的原因是太中规中矩，从小区资源，到户型设计在整个望京都是很普通的产品，而望京有100多个商品房小区，比它条件更好的自然有优势，望京不缺乏购买力，你全部出仓后2500的资金可以考虑保利中央公园150平的三房朝南的四居户型，也可以考虑东湖湾180平三房朝南的大三居和190的大四居，如果你还能加现金也可以考虑金茂府的220四居，你瞄准这个置换的方向不会错，如果说十年后的望京价格会到20万以上一定会是这些盘，就是你置换升级要瞄准的是未来海拔最高的楼盘，这些楼盘吃到的任何一轮行情都是租金比不了的，参阅星球01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032);关于时机:你如果决定要动，最好是在近期就做准备，早拿到那些大盘心里早踏实，也无需担心后期的上涨，我见过太多因为工作原因没上心错过太多好机会的了，后期就需要付出更高的代价，祝顺利!

Q:提问:

京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产?看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行?如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢?还需要考虑哪些因素呢?还望您给一些建议～

A:回答:

您好，感谢信任!首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，这篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;如果你自持资金在200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你的期望的，作为投资一般我是不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是建议挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的资产就要果断换仓，

不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，这个租金很高了，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区2居室，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街都不错，保值也很好，你买后即租，以及未来的流通性都可，可参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:

您好，拜读了您星球的很多文章，觉得现在应该把房屋资产进行置换。我们夫妻40+，分别在中关村南大街、南三环上班，目前手持海淀计生委的老公房小两居一套+大兴双高花园小区2居一套，目前想把2套卖出，换到海淀，预算在1200—1500之间(如果品质和性价比好，可以使用杠杆，适当提升预算)，请问老师，我们该如何选房?最理想是三居，可以满足一家三代人的居住，最近看了美丽园、美丽经典园、颐慧佳园等小区(这个区域离夫妻一人的工作地址比较近，能顾上照顾家人和孩子上学)……发现三居有点儿够不着，大两居也可以考虑;请问这个方案合理吗?您有更好的方案推荐吗?

A:回答:

您好，感谢阅读,按照你现在的计划，置换后要比原先持有的2套保值更稳健，但四季青在海淀不算资源很稀缺的商圈，美丽园和颐慧佳园只能说保值性上没什么问题，而美丽经典园价格有点高了，这种盘只有在综合资源极为稀缺的板块才能追高，但凡楼盘资源或者商圈资源稍微差些追高都是有横盘风险的，海淀的心脏是以中关村向北，未来的核心会诞生在北部，这样你在非核心位置买的价格太高利润很低的，投资追逐的是效率优先,购置美丽经典园不如把预算再往上提高300W考虑北部清河板块的世华龙樾，世华龙樾的楼盘资源及商圈资源都要比美丽经典园更优，价格确低于美丽经典园，其次是四季青板块从性价比考虑，不如去田村的乐府江南和兰德华庭，乐府江南140平的正南正北三居户型很稀缺，楼盘品质很好，兰德华庭的稀缺性和楼盘品质比着乐府江南略差，这两个盘都要比美丽园和颐慧性价比更高!你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以结合你们的通勤情况去选择，祝顺利!

Q:提问:

京总您好!1、名下德胜裕中2居室，20年731前购入，孩子25年上学。预计能套600个，还完按揭余款还剩350个，用于置换。2、家父名下房山城建琨廷86平，2居室，12年购入，正准备抛售。大约能有170万价值?不确定有人接盘。年收大约200多个到手。但由于行业波动大，不确定未来几年收入能否长期维持。因此考虑置换时新增的贷款控制在600-800以内，总负债1200-1400范围。本次期望进行房屋置换，选址优先级：1、增值保值，为下次换筹争取更大价值。2、老人自住改善，至少3居。3、去德胜交通便利。目前关注的板块，主要分两个方向，向北为清河次新，或永丰新盘;向东为望京次新，或东坝新盘。

我的疑问：1、德胜裕中房子25年再脱手会不会太晚?蒙受较大的贬值损失?有没有必要今年赶紧脱手?我可以尝试能否把孩子户口迁到金融街三代公房名下，把德胜卖了提升本次置换的子弹量。2、我去清河橡树湾踩盘，目前三居已涨到1800起，且品质感觉显旧，只是在周围楼盘衬托下，相对还是稀缺的。我去融科橄榄城踩盘体验类似，三居已涨到1500万，且户型一般。我的问题是，随着时间推移，这些领涨盘还能否保持领涨?还是随着时间推移，新盘相继入市，当下价格过高，多因素影响而会逐渐失速?3、如果能接受长持的话，永丰南、东坝新盘，有无可能在多年间的整体涨幅，接近橡树湾、融科等领涨盘的单价涨幅?在当

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