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售楼营销方案100例(最有效的15个营销方法)

2023-11-13 12:36:53 地产知识 来源：https://www.hnhaofang.com/
导读 〖春节前后福州零门槛新政实施细则出台后，落户手续简便，十分钟搞定，导致一、二手房市场也走了一波量价齐升的行情。有位在“宁王”上班的闽东朋友，为了孩子能来福州念书工作，想在

〖春节前后福州零门槛新政实施细则出台后，落户手续简便，十分钟搞定，导致一、二手房市场也走了一波量价齐升的行情。有位在“宁王”上班的闽东朋友，为了孩子能来福州念书工作，想在福州买房，拿着一张落户证明，兴冲冲地跑来找我，想让我帮忙把把关。〗

于是，我和朋友在一个项目的城市展厅里碰到了奇葩一出：

由于疫情期间的防控要求，虽然与置业顾问电话预约过，但进展厅在人脸识别的时候还是经过一番折腾，很不爽的感觉，是被鄙视的那种。不是说顾客是上帝吗?在这个售楼部我俩连一个保安都不如，朋友问我你们福州卖房子的都这样吗?我无语，想解释一下为什么会这样(售楼部的人脸识别系统作用大着呢，一来可以识别区分是自然来访还是平台介绍客户;二来可以区分认定各位置业顾问的新老客户来访次数，判断划分客户的忠诚度，同时也可以防止内部乱来抢客源)，结果刚刚想张嘴，就被一带口罩的高个子置业顾问直接带到一堵展板墙前，大约用十分钟左右的时间介绍这家来自中西部的上市公司开发商的品牌实力及过往业绩等(其实，这是一家市值不足五十亿、净资产比股价还高的上市公司，在福州有搞几个项目，但业内风评不好，最近网上都有资金链断裂的传网)。然后再来一番项目的地理位置基础设施交通教育文化体育公园等配套的介绍，老福州们基本上会被烦死，但我的朋友却听得津津有味，一副学生听课样，我在心里给了朋友一个白眼，但表面上却不动声色。

置业顾问的介绍来到沙盘，我作为从业房事多年老手，一眼就能看出这个盘的三个问题，悄声告诉朋友：1、这个项目的卖点是离的两公里远的XX山公园。2、小区道路规划有点乱小区无法封闭管理存在杂乱噪等安全隐患，3、所谓的政府回购实际上就是拆迁安置房，这个盘不是楼与楼的混居是同一幢楼一梯三户的混居，不知道是当初挂牌条件还是开发商设计师脑子被门夹了……

艾呵玛，这个置业顾问耳朵真是好使，这么小声的嘀咕都能让她听到，来了一番激动的抢答(我的理解是抢白，年龄大了不爱计较这些小女孩)，我梳理一下，大致内容如下：

置业顾问：我们的小区规划就是这样的，很不好，相当的不好，这是故意而为之的神来之笔，是我们公司的特色，你看到的小区规划路虽然穿上插下进进出出的，但我们每幢楼的门前屋后都有自己的园林景观设计，绿植花卉按30%设计覆盖，福州天气很闷热的，夏天到了，小区的草坪会让你感觉到一阵一阵冰凉冰凉清清爽爽的感觉……

置业顾问：至于与拆迁户的混居问题，这也是我们这个盘的特色之一，拆迁户怎么了，现在的拆迁户素质真的很好也很有钱，有钱的邻居不好吗?借点钱搭个顺风豪车多好……

置业顾问：…………

虽然带着口罩，但置业顾问不知道从哪个床刚刚起来的起床气还是让我难受。我已经到了崩溃的边缘，想想今天是陪朋友买房，还是忍忍少说两句，就要了一杯热茶坐到洽谈桌上并塞上耳机听着小说。下面我就听不到了，谁想亲历的话就亲自去看看吧……

朋友选好一套90平米的户型，总价309万元，感觉我朋友是非常喜欢的，并满意这个价位的。我给朋友一个让其冷静的眼神，并让置业顾问提供预售许可证、限高价格表、售楼部今天的优惠活动方案等等，并且提出申请要求309万元抹去九万零头。置业顾问用一个哀怨的眼神看着我，并告诉我她的权限已经全部都给了，除非你认识我们公司领导，否则就没有办法了，然后给了我一似笑非笑爱理不理的神情。我抬头看了看探头，对置业顾问说，你还是去请示一下领导吧。置业顾问起身进去，不一会儿就出来坐下，对着计价表划了划几下，告诉我朋友领导的权限优惠后总价是306万，这是最低价了，如果满意必须马上刷五万元定金，明天就不算数了。我在桌下踩了一下我朋友的脚，并告诉置业顾问，我们再去其它项目看看。

我朋友纳闷，稀里糊涂就跟着我出门上车了。坐上车后，我告诉朋友原因：这个项目上个月才开盘，我昨天查了一下项目备案登记情况，发现开盘推出的300套才备案87套，卖的不好，去化不到30%，说明这个项目除了各种原因之外，目前的价位也不被市场接受，今天是周末，开盘后的去化手段一般会用活动优惠为套路，每天都用推一套特价房源来引客钓鱼，你的手机号是宁德区号暴露了你是个外地人，你就是今天的鱼。心想，今天还好我在，而且到时候购房人是写你儿子名字，要不我下述的操作就没有了空间。我告诉朋友，不用十分钟，置业顾问就会给你打电话，然后你用免提接听，并且肯定地告诉我朋友300万元能买到。

果然，不到十分钟置业顾问电话来了，电话里激动地告诉我朋友，领导说300万元可以卖给你，但希望你不要告诉别人，我们是为了回款才有这么大的优惠，今天你运气好什么的……

我让朋友回话说再考虑考虑就挂掉电话，然后，我打出一个电话，问一个二手房公司老总“X壳”平台有没有代理这个项目。我的朋友一头雾水，仿佛意识到什么，马上激动地问我300万元还可以再低吗?我说你等会，不一会儿我的电话响了，我报了房号和底价并交代帮我搞定之后就挂了电话。再一次问了我的朋友确定想买这套房子后，发一个电话号码到朋友的微信上，就下车先回家了。

第二天上午，我朋友的儿子顺利签下了这套房子，总价是295万元(或许你刷到这里也整不明白怎么买优惠到295万元的房子，在这里我不敢再码字表达了，小命要紧)。?

“?营销话术”，是售楼部介绍推销项目的说词，包括项目概况、建筑设计、户型面积、小区配套、开发商实力、项目所在地城市等?所有内容，当然也?包括项目?各?个时期的营销?策略，?统一学?习?培训后，每个置业顾问从嘴巴里说出来基本上都一样。当然，这个项目的置业顾问抖露自家项目规划设计存在问题的“正话反说”营销话术比较罕见，这其实也是饥饿营销套路之一，比虚假宣传危害还大，目的就是造成房源紧张假像，购房者碰到这种情况更应明辨是非，远离陷阱避免落坑。

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