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北京朝阳新房在售楼盘(北京朝阳新房在售楼盘2023年

2023-11-30 12:06:12 地产知识 来源：https://www.hnhaofang.com/
导读 前一阵我去看了上个月开盘的热门楼盘保利?天汇，进行了一下实地测评，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。北京所有的新房都可以找我推荐渠道

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东坝板块整体的一个分析包括二手房的，之前有写过，看新房之前也可以先研究一下周围的二手房和板块的情况：

北京买房|朝阳东坝买房楼盘全面分析(建议收藏)

1、地理位置及配套

保利天汇位于东北五环外东坝板块北部，地铁3号线、12号线、R4 三轨覆盖。距离地铁3号线、12号线交汇枢纽东坝北站，仅500米。地铁3、12号线全线通车后，将与地铁10号线、14号线、4号线、19号线等多条主力轨道干线实现换乘，联动北京核心板块，所以这个位置还是可以的。

其中12号线(在建)，连接四季青桥和官庄路口西，串联三元桥商圈、丽都商圈、望京商圈，预计2024年上半年通车;地铁3号线(在建)，连接东四十条与曹各庄北站，串联国贸商圈、三里屯商圈、朝阳站，预计2024年年底开通运营一期西段;R4线(规划中)，连接北京首都国际机场T3和大兴国际机场，预计2028年通车。

周边规划名校较多，涉及全龄教育资源。有朝阳名校北京中学，规划的北校区是北中最大校区(初中24个班，高中54个班)，计划2025年交付使用。还有爱迪生国际学校、朝阳凯文学校等国际化学校，北京市朝阳区朝花幼儿园。

此外这个项目周围3公里内有多个公园，距离东坝千亩湖公园750米，项目建成后周边生态环境肯定很棒。

距离东坝万达广场直线约2.6km(已经开业)，可满足大家购物娱乐的需求。距离东坝北站(东风站)国际商业综合体(规划商业面积约30万方)约300m，未来购物娱乐会更方便。

离很多医院也不远，主要有北京东方安贞医院(在建三甲医院)，北京市第一中西医结合医院(规划三甲医院)，对于新房来说，这个医院配套还算可以。而且这个板块是属于东北五环外，在东坝坝河以北，和东坝二手房社区隔东坝河相望。

2、项目情况

项目位置：朝阳东坝，东坝北地铁站(东风站)北侧约300米，西起兴坝西路，东至兴坝路，北起东岗南街，南至御马苑街

容 积 率：2.2(北地块)，2.4(南地块)

绿 化 率：约30%

物业公司：保利物业

项目均价：指导价约8.6万/㎡

开发商：保利

建筑类型：洋房

总户数：836户

住宅楼栋数：17栋

面积区间：97㎡三室两厅一厨两卫,105㎡三室两厅两卫,110㎡三室两厅两卫,115㎡三室两厅两卫,119㎡三室两厅两卫,136㎡四室两厅两卫,160㎡四室两厅两卫,170㎡三室两厅三卫

项目一共分为2个地块，一个北地块和一个南地块，南区有地下通道可以通到地铁闸。共17栋住宅，800多套房子，北地块8栋楼(6洋房+2小高层)，南地块9栋楼(7高层+2洋房)，是两梯两户的洋房+小高层设计，得房率比较高，算上赠送面积，得房率在78-87%之间。本次南北地块均开盘。保利?天汇销售指导价为8.6万元/㎡，未折扣总价范围在830-1460万，折后基本在8.2万元/㎡，2026年6月份交房。

户型情况：

样板间：

新房真好啊，保利天汇不错的，工作距离能接受的，可以入。

3、综合分析

现在新房项目大多在5环外，特别是朝阳的新房项目几乎都在5环外面，从地理位置及地铁规划上来说，保利天汇和北熙区的所在的东坝板块位置应该算挺好的。朝阳东北部的东坝，奶西、崔各庄相比较，东坝和奶西更受欢迎一些，崔各庄的热度相比较差一些。

东坝南侧的常营板块是可以和东坝相比较的。常营黄渠地铁站附近两个盘热度都很高，分别是和光煦境、玺悦朝阳，和光煦境是保利开发的，玺悦朝阳是三元开发的。得益于地段(交通、常营地区成熟度)、产品质量和有一定竞争力的价格，这两个盘卖的都很好。

东坝坝河北黄色的都是规划的住宅区(后续会建设更多的住宅)，也有片安置房已经建好了，加之北熙区也在建设，片区内的学校规划了学校，医院，商业综合体。目前看会形成一个较为完整生活圈及一定规模的住宅群，有利于整个板块的保值、增值。

东坝坝河以南是大量的住宅区，以回迁房为主。坝河以南的回迁房子因为盖的时间相对较早，相对于坝河以北新建的安置房，整体差差一些(我在东坝区域的二手房文章里做过详细介绍)。因为坝河沿岸的原因，保利天汇这两个地块不是纯正南正北的，有一点点倾斜(北侧地块大概偏30°，南侧地块是正的)。

朝阳区保利天汇二手房的竞品分析，

说白了就是800-1000万左右去买三居，看能有哪些选择，可选朝阳的商品房板块望京、太阳宫、双井，酒仙桥可能还差一些。举个栗子，800多万买可以买望京新城的塔楼(20多年的楼龄)，120多平的三居，小区就比较破，容积率也比较高。

东坝区域内保利天汇的二手房竞品分析，

800多万买三居基本是首开常青藤和奥林匹克花园。保利天汇有新盘楼龄上的优势，但是奥林匹克花园的三居面积更大(120多㎡)，保利天汇的三居97㎡。首开常青藤主要是两居室，90多平的小三居需要700多万，大三居是下跃产品(1000多万)。

保利天汇与北熙区对比分析。

对比北熙区和保利天汇这两个项目，实话说的话保利天汇要比北熙区好。因为京投基本上做了几个地铁上盖的项目(停放地铁的地方)，北熙区也是相似项目。单从这一点就竞争不过保利天汇了。保利做住宅时间更长，所以保利设计的住宅产品更胜一筹。北熙区是12线，保利天汇的东坝北是3号线和12线的换乘站，更方便的。另一个主要区别是保利天汇没有2居室，相对来讲，北熙区更好上车一些。我个人更喜欢保利天汇的样板间。后面会写一期单独的文章介绍北熙区。

 

4、优缺点分析

先说优点：

东坝未来算是一个全能型的区域，围边公园很多环境好，“国际+文化+TOD+潮流”多重动能加持，多重发展资源集聚，同时保利天汇是保利TOP产品系，设计和质量都很棒。同时是北京自贸区-国际商务服务区的落地区，汇聚第四使馆区、第二三里屯发展资源。位置优越，三地铁加持瞬连【首都机场】、【国贸CBD】、【望京商圈】核心商圈。规划有30万㎡东坝北站TOD。及较好的教育医疗资源。户型设计合理，装修现代高端，得房率也比较理想，是一个很好的选择。

再说缺点：

没有小户型，总价高一些，导致上车困难一些。

好了，对于这个板块的解读就是这样了，下期的新房部分写写东坝板块的北熙区。

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