商业大平层。

纵观楼市，“灰色地带”常有，打着擦边球的名义，让买房人看不真切。王院长本期聚焦：

重点发力室内精装的“类住宅”产品

商办大平层虽然也叫“大平层”，但却跟住宅千差万别。严格来说，它是40年产权，性质为商业，但由于商业卖不动、回本速度慢，故而打造，渴望从住宅市场抢一波客户。

天鹅湖商务区

NO.1|壹

供大于求的商办市场

先看一组数据，快速了解合肥商办市场：

面积去化需30个月

商业供应面积30.49万方，成交25.89万方，成交均价约25306元/㎡，整体供大于求。截至目前，商业存量面积达49.08万方，5589套，。

面积去化需47个月

写字楼供应面积34.47万方，成交面积41.87万方，成交均价12097元/㎡，成交明显上涨。不过，写字楼存量仍处于高位，存量面积49.62万方，3270套，。

合肥商办市场一览，数据源自筋斗云

整体供大于求，急需寻找新的突破口

王院长总结一下，今年来，商业和写字楼的成交量有所上扬，商业同比成交面积上涨34%，写字楼同比成交面积上涨17%。但，与住宅不足9个月的去化周期相比，商办市场库存仍居高不下，。

将商办产品包装成大平层

为加快去化、快速回款，开发商们借鉴杭州、上海等城市经验，，尽可能弱化商业性质，希望争取到更多客户。一方面，在不改变原有规划的前提下，增加类似居住的场景体验;一方面，迎合高端改善客户需求，室内装修标准升级，弥补住宅限价下的高端装标缺口。

主要借鉴杭州市场

合肥的商办大平层起步较晚，。杭州商业大平层畅销的背后，一方面是高标精装、优质产品严重受限，高端住宅供应减少，而商业大平层装标远高于住宅，满足高端改善客群需求;一方面杭州网红经济盛行，造富能力较强，高端改善的潜在客群非常多，又苦于摇号盘陪跑、购房资格受限等因素，故选择商业大平层。

买三套房成为可能，高端改善客群在新房市场也有较多的选择空间

那么，商业大平层能赢得合肥高端改善客户的认可吗?目前来看，仍需观望。合肥新房市场高端改善产品不断涌出，省府、政务东、蜀西湖等热门区域均有分布，大平层或洋房占比较多，摇号难度较此前有所降低，多孩家庭等政策加码，。而商业大平层终究不是住宅，大多要往后排。

能拿出大几百灵活资金的购房者，基本上不缺少选择机会。

综合来看，刚需更倾向于小户型低总价，对预算非常敏感;改善要衡量利弊，更倾向于洋房、大平层等住宅产品;投资要考虑回报率，商办中更倾向于商铺类低投入、高回报的业态。

NO.2|贰

商业大平层兴起

近年来，合肥商业大平层越来越多，比如滨湖置地天玺、建发珺和府、高新龙湖光年、经开置地汇金商业中心、包河星澜湾等热盘均有商业大平层在售，为了与住宅区分，往往有一个新的推广名。彼此之间产品力互相内卷，赢得一波客群认可。

置地·上玺|天悦

安徽置地在售商业大平层较多，分布在多个热门板块：滨湖省府有，建面约160-280㎡，低区可观赏空中花园，高区可对望省府核心，北面俯瞰十五里河景观带，拥有昂贵窗景;启动区有，板块内唯此7层天境平层，建面约120-276㎡;经开明珠广场有大面积玻璃幕墙搭配石材与铝板，配合270度环幕视野，北望天鹅湖，南瞰明珠广场。

珺和叁希堂

省府板块商业大平层还有，建面约130-360㎡，建发、美的联合开发，后期自带的贵宾服务体验，楼栋专属管家1对1服务、3年免费季度户内保洁、每月赠送车辆精洗1次以及空中花园免费场地使用权等等。

光年壹号

高新限价摇号盘龙湖光年住宅已售罄，目前在售商业大平层，套均总价400-600万，首开仅半年便卖出百套以上大平层，去化非常乐观。项目占位蜀西湖CBD，坐拥一线湖景资源，再加上270°观景落地窗，真正实现推窗望湖。下楼就还是滨水商业街区以及龙湖天街，紧邻地铁2号线桂庄站，城市配套醇熟。

星澜ONE

政务东星澜湾首开千人摇，3个月完成全部推盘，去化周期非常短。若不是最后2栋楼预售受租赁等建设限制，清盘只会更早。商业大平层单价1.6万/㎡起，约等于周边住宅的40-60%左右，建面约260㎡，总价398万起。

旭辉·江湾

除了市区，三县也有商业大平层，主要在肥西，如肥西择址政务南(直线距离约10KM)，紧邻安徽基础设施建设一号工程“引江济淮”(派河段)，打造约140M建筑高度滨水平层，设计标准层层高为约4.2m，空间感十足。

NO.3|叁

商业大平层的优势

不可否认的是，商办大平层存在一些优势

，比如：

1、对核心资源的占有

这对于手头宽裕、爱面子、懂享受的时尚潮人来说，非常匹配。

商办大平层要不占位城市核心位置，要不紧邻湖、山稀缺自然资源，地理位置较为优越。

比如：置地·上玺|天悦坐拥省府中轴，低区可观赏空中花园，高区可对望省府核心，北面俯瞰十五里河景观带，区域内昂贵窗景仅此一份;经开置地·汇金中心|天玺占位明珠广场旁，北揽天鹅湖、南瞰明珠广场，坐拥270°观景体验;高新龙湖光年壹号位于蜀西湖CBD核心区域，南向便是约2200亩蜀西湖，共享自然与繁华。

2、单价较低+不限购

满足那些手有余钱又苦于没有购房资格的人

毕竟不是住宅，商办大平层与同区域房源价差接近1万/㎡，还不限购，。

也可以作为公司固定资产抵税

于他们而言，手上不止有一套房，刚需自住需求已满足，甚至连改善型的二套房也有了，再来一套商办大平层更多的是为了投资。此外，商办大平层产权属于办公，，这是住宅所不具备的。

3、精装标准较高

商办大平层本身是有缺陷的，为更好迎合改善客群，在室内精装下足功夫。

层高3.6米

住宅的限制很多，而商业相对少很多。目前合肥住宅层高最高3.15米，而商办大平层则可以达到，少梁少墙带来的全面屏、无柱转角、超大空间等，带来更阔绰的视野感。

商办大平层则不受限制，尽可能多地做增量

并且，受到住宅限价红线影响，市区装修标准被统一化，刚改和高端改善之间的需求无法进一步细化，而。

市面上的商办大平层多精装交付，随便去样板间走一遭，就能感受到“地面无瓷砖、墙面无乳胶漆、全屋品牌家电”等烧钱式改善。

总之，商办大平层主要面向高端改善，尤其是不差钱的金主们，并不适合刚需自住。

NO.4|肆

商办大平层划算吗？

作为40年产权商业，商办大平层虽然单价比住宅低，但是买入成本和持有成本较高。

按揭成本：

商业大平层面积大多超200㎡，单价低，但总价较高

。举个例子，若买商办大平层，假设面积200㎡，单价2万/㎡，总价约400万，即200万(住宅3成首付起)，贷款200万，(住宅可公积金贷款)，只可商贷。贷款期限一般不能超过10年(住宅最长贷30年)，贷款利率至少上浮10%(住宅首套房利率4.0%起)，月还款约21596元。

公摊较大

此外，商办大平层，普遍得到率不到70%;;楼上楼下居住、办公均有，缺少居住的纯粹性。

入住成本：

此外，入住时还面临生活成本骤增的问题：

1、高昂水电费

商用水电

商业大平层用的不是民水、民电(民用水一般统一6元/吨，民用电0.6元/度)，而是，商用电一般是1-1.8元/度，商用冷水6元以上/吨，热水30元一吨，具体以实际为准。

别看单位只差几毛钱，商用水电一个月算下来至少上千元，到了夏天和冬天用电高峰期，费用高到吓人。

2、不通燃气

想做饭，只能使用电磁炉，又多了一个用电大户，一年大概要支出约1300元。若是侥幸通了燃气，使用成本会小一点，但很容易被举报。

3、物业费更高

地段好的、服务质量高的达到30-50元/㎡也在正常区间

合肥住宅物业基准收费标准在0.6-1.7元/m2·月，物业费上下浮动不超过20%。而商业物业费则更高，一般在10元/㎡以上，。

交易成本：

从升值潜力来说，虽然商业大平层购入单价低于住宅，但升值潜力比不上住宅。

若后期出售，住宅70年产权，而商业大平层40年产权，升值潜力有限，买家更难寻。

转让契税高达4%

商办大平层不能享受住宅税费减免优惠(90㎡以上按2%缴纳)，，此外，，交易和持有成本高。

综上所述，王院长认为，商办大平层虽然拥有不限购、不限贷、低单价、高装标的优势，但购入和使用成本较高，要因人而异。

NO.5|伍

商办大平层的政策风险

商业大平层的存在，本身就是开发商的灰色操作

王院长提醒一下，，这层窗户纸一旦被捅破，前期开发商要整改，后期则需购房者为之买单。

作为商业项目，在规划之初便被明确“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房”，后期改为“类住宅”预售，也只是仿住宅、而不是真住宅。比如样板间不能放床等居住类，美其名曰“商住两用”，打着改善的旗号卖商业。

为了验收过审，开发商往往先以毛坯写字楼的形式先完成验收，再自行装修成类

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