广州，越秀，应元路15号。出租车司机老马摇下车窗，指了指五十米外一栋建筑，“就是那栋楼吧?”老马做起出租车的活计并不长，对这段路，他还称不上熟悉。“又新又洋气，看着就像公寓。”

这番判断有理有据。顺着老马所指的方向望去，一栋米白色的建筑跃进视野，不高，但很新。无论是外立面上几行“房子是租来的，生活是自己的”大字，还是依次排开的三个企业logo，都在直观地提醒来客：这栋楼宇被赋予了非同一般的意义。

广东首个‘非住宅存量用房改造租赁项目’的第一锹

“，就是在这里落下的。” YOU+国际青年社区(下称“优家”)创始人刘昕向南都·奥一新闻记者表示。他还记得那张薄薄的项目认定书，编号是“001”。

外景图。图源：优家国际青年社区官微

“第一”赋予了这栋楼无可替代的意义。很长一段时间内，刘昕的任务之一就是接待各地学习“非住改租”经验的团体，照片墙上的合影添了一张又一张。这栋建筑与邻近的越秀山体育场、三元宫一样，成了应元路颇具特色的景点。

这是两年前的刘昕没来得及设想的场景。那时项目改造的第一锹土还没落下，他和团队正在为解决“山一样高”的困难焦头烂额。“一桩接一桩，事怎么能这么多?”他失笑。“但桩桩都在突破。”

一栋旧厂房，能为新市民解决哪些居住问题？

突破带来的结果显而易见。时过一年有余，这碗由政、企、银、协联合熬出的“头啖汤”，仍在以低调之姿叙写着广州“住有所居”史：

旧厂房，新公寓

在地图上，这栋建筑面积4787平的建筑被标记为“建融家园优家国际社区”，名字颇长，念起来有些拗口。但这并不是常用名。刘昕和建设银行广州越秀支行住房金融部总经理朱远穗，都习惯用另一个颇具历史韵味的名字称呼它——继园东社区。

“继园”二字历史良久。在文献记载里，它原为广东一名学者的私家园林，再后来是一间归广州轻工工贸集团所有的印染厂，用途几经辗转。约10年前，企业退出场地，楼宇自此闲置，内里的物件尽数迁走，空空如也。

朱远穗第一次见到这个项目时，觉得不可思议。“怎么这么荒芜?”这里靠近广东省政府大院，最近的地铁站相隔不到700米，从位置或配套上看，这栋楼宇都不该是如此潦倒的模样。

楼宇曾经的样子。图源：优家

“不但不产生收益，我们还需要额外投入资金与精力维护它，可惜了。”一次拜访广州轻工工贸集团领导时，朱远穗听到了这一句。

她不假思索：“有没有可能改成长租公寓?”

2019年7月，广州出台《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，鼓励符合要求的非住宅存量用房改造为租赁住房，促进住房租赁消费。2020年中，广州住建局推进“非住改租”项目试点，继园东为备选项目之一。

政策已行，东风俱备，只待首个项目落地。

刘昕也是在这时留意到了继园东项目。“这里正好在市中心，位置够好，够敞亮。”身为广州市房地产租赁协会会长，刘昕分外留意相关政策的动向。“‘非住改租’涉及很多突破，但我们挺愿意干这事儿的。有这么多支持，我们自然也有信心。”

他跃跃欲试，设想将这里改造成一栋适合新市民居住的租赁公寓，这与朱远穗的想法奇妙地同频共振，合作由此展开。时年年中，优家与建设银行子公司建信住房服务(广东)公司(后称“建信住房”)联合拿下继园东项目，并于2020年9月与广州轻工工贸集团签约，获得半年免租期，优家为运营单位。

改造自此而始。那一阵子，朱远穗有些期待，又免不了忐忑。“我们知道‘非住改租’也挺难的，当时还没有先例。”刘昕也在想，抢饮这碗“头啖汤”，需要迈过几道槛?

“一号工程”背后：政企银协如何联手？

也就是“非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书”？

将旧厂房打造成一间适合租赁的公寓，对优家和建信住房而言，都不算难事。真正的难处在于，如何拿到那张意味着合法合规的“出生证”，

“项目设想没问题，建筑也没问题，问题在于怎么让工程‘合规’。”优家合伙人王晖在住房租赁行业浸润多年，这张薄薄的认定书令他一度发愁。“我们要做一个好的示范出来。”

合规第一步，在于“等”之一字。

尽管广州市已于2019年7月发布了“非住改租赁”文件，但各区的实施细则还未下发，项目开展暂时无从着手。“涉及的经办部门太多了，比如公安、水务、消防、规划等等部门。”王晖理解细则出台的不易。

继园东项目的出现，犹如沙丁鱼群中倏忽冒出了一尾鲇鱼，促使越秀区更快更好地为此行动。2020年10月，历时两月，越秀区出台了相关工作指引，王晖一行人的日常工作变成了“开会”。“我们这个项目属于第一个，经办部门也不熟悉这个业务，都需要磨合。”

需要讨论的细节很多。比如，施工证办理需要符合哪些条件?怎么改成民用水电气?这是一栋落成了几十年的老楼，在它身上，新、旧法律法规的碰撞不可避免，矛盾重重叠叠。参与者都在审慎地度量，项目应该把控到哪个度?

“光是区长办公会就开了好几次，经办单位都很重视这件事。”王晖回忆。另一名不便具名的参会人员则笑着补充了一句：“好几次开会可谓唇枪舌剑。”

政、企、银都在为此奔走，广州市租赁协会也加入其中。“那半年，这个项目团队去了区规划局5次、建设税务局20多次、区房管局50多次、洪桥街20多次、城管10多次、安监中队5次。”朱远穗列了一串数字。

另一个难点在于实施主体。

按照原先的设想，优家虽是项目的运营主体，但融资存在难关。“一来它没有抵押物，二来作为创业系租赁企业，市场对其盈利前景还在观望。”在住房金融领域工作多年，朱远穗明白，这类项目不太会是银行争先抢夺的香饽饽。

若不能从银行间获得贷款，企业只能采取社会集资的方式，而后者的贷款年利率可能去到14%-15%。转换为租金，租客不可避免一同承担。

建设银行为此竭虑许久，其子公司建信住房随后介入。依据优化后的合作模式，建信住房作为主体，向建设银行申请住房租赁经营贷款1070万元，而后再委托优家进行项目运营，优家只需定期还本付息，且年利率低至4.2%。“项目资金回正需要花5-6年，我们一口气提供了8年期的低息贷款。”朱远穗说。

这是一种大胆的做法。“一般银行不会这么做，要冒风险。”刘昕评价。

“这就是最好的新年礼物”。

在“一切为了项目”的情况下，2021年2月9日，一张“广州市越秀区非住宅存量用房改造租赁住房项目认定书”终于如约到来。时近除夕，广州冬寒料峭，冷气袭人，刘昕觉得，

项目认定书。

新公寓，“新托邦”

在这栋建筑面积4787平的旧厂房里，一系列看得见摸得着的改造正在进行。

房间格局被重新铺排，变成167间套间，窗户也挪了位置，地下和四周被刷上厚厚的白漆，缀以绿植和油画。一楼的空间则细分为公共书吧、酒吧、厨房和观影区。周末晚间，“家友”们三三两两地坐在沙发上，捂着眼一起看恐怖片，有时被画面吓得大叫，而后又笑着抱成一团。几步之遥的公共厨房，饭菜香随着空调冷气袅袅飘出。

房间内部一角。实习生 胡铭恩 摄

公共观影区的一角。实习生 胡铭恩 摄

来自天南地北的年轻人在这里找到了一个“大家”，项目负责人俞意是这个家庭的“大姐姐”。她早年在酒店做会展工作，3年前正式转入公寓行业。酒店住客大多步履匆匆，但公寓不是，它需要细水长流的经营，俞意将此理解为“更走心”。

她还记得一个2002年生的男孩，面容稚嫩，性子腼腆。男孩不好意思地告诉俞意，他现在正在实习，但社交上总觉得有些障碍，怎么样才能融入继园东社区这个大家庭?俞意把他带到几位正在“拼饭”的年轻人面前，介绍说，这是我们新来的“家友”，他也还没吃饭，大家要不一起做做饭，认识一下?

这样的故事在继园东社区内随处生长。

广漂数年，俞意懂得初到一座城市生活的辛酸。刘昕也明白。他还记得，14年前他退租一间出租屋时，房东扣掉了他的押金，只因他在墙壁上钉了一个钉子挂照片。“这件事好像在说，一个租客在走的时候必须抹掉所有痕迹。我当时和出租车司机说，这个城市怎么这么冰冷?他说他也一样。但我觉得生活不该这样。”

“给漂泊的年轻人一个家”，如今，这个项目正越来越趋近所有人的设想。

温暖从内向建筑外蔓延。作为突然造访的“后来者”，

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